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Détails du bien

Bien expiré
VillePamiers (09)
Surface64.84m²
Coût Total112 360€
Loyer Annuel6 542€
Rentabilité5.82%
Cashflow/mois-241€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 64.84 m²
Prix au m² : 1 341,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Electricité, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

PAMIERS - Trouvez votre futur investissement locatif ! Dans cette résidence située à Pamiers et proche de toutes les commodités, découvrez cet appartement de type 4. Loué 495€/mois CC, cet appartement, qui ne nécessite aucun travaux de rénovation, est idéal pour de l'investissement locatif avec une rentabilité immédiate. En duplex, il se compose en premier niveau d'une belle pièce de vie traversante avec belle exposition ainsi que d'une chambre. A l'étage, il dispose d'une seconde chambre, d'un bureau et d'une salle de bains avec WC séparés. Ses plus : une place de parking privative ainsi qu'un espace extérieur partagé avec l'ensemble de la copropriété. Contactez nous pour programmer une visite ! 4 Agences Century21 : ACT IMMO à AUTERIVE S.D.I à ST JEAN DU FALGA PAMIERS SAVERDUN - MURET Achat Ventes - Syndic Copropriété Gestion Locative Immobilier d'entreprise Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1160.0 € et 1620.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-sdi-stjean.com/mentions_legales/

Ville : Pamiers
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09100
Coordonnées : 43.119584, 1.609049
Total : 112 360€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 18 400€
Valeur du bien : 105 400€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64.84m²
Loyer prédit : 8.41€/m²/mois
Fourchette : 6.76€ - 10.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 545€/mois
Loyer annuel estimé : 6542€/an
Fourchette totale : 438€ - 678€/mois
Fourchette annuelle : 5256€ - 8142€/an
Rentabilité brute :5.82%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 7.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 229,84 €/m²
Basé sur :80 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :79 743 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :+7 257€ (+9.1%)
Marge achat-revente :-32 617€ (-40.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :553,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :28,09€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 581,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 690,66€
Coût de l'assurance :8 427,00€
Taxe foncière : 654,18€/an
Soit par mois : 54,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 545,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 786,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-240,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 186 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vieillissants.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais un peu datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture si nécessaire.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 400 €(284 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:8 400€
    Cuisine complète milieu de gamme: 7000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 400€
    Revêtement sol 24 m² (parquet flottant): 60€/m² × 24 = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:1 600€
    Peinture salon 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pamiers. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 545 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 542 €/an
Calcul : 545 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 716 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 360 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 337 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 654 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 907 €
Revenus locatifs : +6 542 €
Charges déductibles : -24 907 €
Résultat foncier Année 1 : -18 365 €(Déficit de 18 365 €)
Imputable sur revenu global : 18 365 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 507 €/an
Revenus locatifs : +6 542 €
Charges déductibles : -6 507 €
Résultat foncier Années 2+ : 35 €/an
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 542 €24 911 €3 719 €-18 369 €18 369 €--
26 673 €6 411 €3 620 €261 €---
36 806 €6 308 €3 517 €498 €---
46 942 €6 202 €3 411 €740 €---
57 081 €6 092 €3 301 €989 €---
67 223 €5 979 €3 187 €1 244 €---
77 367 €5 861 €3 070 €1 506 €---
87 514 €5 740 €2 948 €1 775 €---
97 665 €5 614 €2 823 €2 051 €---
107 818 €5 484 €2 693 €2 334 €---
117 974 €5 350 €2 558 €2 625 €---
128 134 €5 211 €2 419 €2 923 €---
138 297 €5 067 €2 276 €3 230 €---
148 463 €4 919 €2 127 €3 544 €---
158 632 €4 765 €1 974 €3 867 €---
168 804 €4 606 €1 815 €4 198 €---
178 980 €4 442 €1 651 €4 539 €---
189 160 €4 272 €1 481 €4 888 €---
199 343 €4 097 €1 305 €5 247 €---
209 530 €3 915 €1 124 €5 615 €---
219 721 €3 727 €936 €5 994 €---
229 915 €3 533 €742 €6 382 €---
2310 113 €3 332 €541 €6 781 €---
2410 316 €3 125 €334 €7 191 €---
2510 522 €2 910 €119 €7 612 €---
TOTAL209 536 €141 872 €53 691 €67 664 €18 369 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 511 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 67 664 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 542 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 374 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 374 €-5 511 €+6 885 €
2+1 374 €+78 €+1 296 €
3+1 374 €+149 €+1 225 €
4+1 374 €+222 €+1 152 €
5+1 374 €+297 €+1 077 €
6+1 374 €+373 €+1 001 €
7+1 374 €+452 €+922 €
8+1 374 €+532 €+842 €
9+1 374 €+615 €+759 €
10+1 374 €+700 €+674 €
11+1 374 €+787 €+587 €
12+1 374 €+877 €+497 €
13+1 374 €+969 €+405 €
14+1 374 €+1 063 €+311 €
15+1 374 €+1 160 €+214 €
16+1 374 €+1 259 €+115 €
17+1 374 €+1 362 €+12 €
18+1 374 €+1 466 €-92 €
19+1 374 €+1 574 €-200 €
20+1 374 €+1 685 €-311 €
21+1 374 €+1 798 €-424 €
22+1 374 €+1 915 €-541 €
23+1 374 €+2 034 €-660 €
24+1 374 €+2 157 €-783 €
25+1 374 €+2 284 €-910 €
Total+34 350 €+20 299 €+14 051 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
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