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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSarlat-la-Canéda (24)
Surface70
Coût Total147 900
Loyer Annuel10 403
Rentabilité7.03%
Cashflow/mois-36
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 70 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, 1 chambre, calme, Pas de cave, Non meublé

iad France - Christelle Roulland vous propose: Opportunité à Saisir : Appartement T2 à Restaurer à Sarlat-la-Canéda Situation : Idéalement situé dans le cOEur historique de Sarlat-la-Canéda, cet appartement T2 de 70m2 offre un fort potentiel pour les amateurs de rénovation.

Caractéristiques :

  • Surface de 70m2 offrant un agencement optimal pour repenser l'espace selon vos besoins et envies.
  • 1 chambre offrant calme et intimité.
  • Cuisine non équipée, offrant la possibilité de créer une cuisine sur-mesure selon vos goûts. -1 Séjour à habiliter selon ses besoins

Atouts :

  • Emplacement central, proche des commerces, restaurants et des principaux points d'intérêt de Sarlat-la-Canéda.
  • Potentiel de valorisation intéressant après rénovation.
  • Faibles charges de copropriété.
  • Chauffage individuel au gaz pour plus de confort et de maîtrise des dépenses énergétiques.

Travaux à Prévoir : Cet appartement nécessite une rénovation complète pour atteindre son potentiel optimal. Idéal pour les amateurs de travaux qui souhaitent créer leur cocon sur mesure dans un cadre chargé d'histoire.

Opportunité à Saisir : Ne ratez pas cette occasion unique de rénover un appartement plein de charme et de caractère dans le plus beau quartier de Sarlat-la-Canéda. Contactez-moi dès maintenant pour organiser une visite et concrétiser votre projet immobilier.

La presente annonce immobiliere vise 1 lot situé dans une copropriété de 7 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 40.1 euros par mois (soit 481.25 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Christelle Roulland mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de BERGERAC sous le numéro 418498598, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Sarlat-la-Canéda
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24200
Coordonnées : 44.889461, 1.210760
Total : 147 900
Prix d'acquisition : 70 000
Travaux : 72 300
Valeur du bien : 142 300
Frais de notaire : 5 600
Coût estimé : 5 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70
Loyer prédit : 12.38€/m²/mois
Fourchette : 10.27€ - 14.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 867€/mois
Loyer annuel estimé : 10403€/an
Fourchette totale : 719€ - 1045€/mois
Fourchette annuelle : 8631€ - 12539€/an
Rentabilité brute :7.03%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 8.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 885,07 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :131 955
Prix d'achat :70 000
Décote à l'achat :-61 955 (-47.0%)
Marge achat-revente :-15 945€ (-12.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :732,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :43,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 775,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 854,17
Coût de l'assurance :12 941,25
Taxe foncière : 1 040,29€/an
Soit par mois : 86,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,10€/mois
Soit par an : 481,20€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 866,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 902,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz actuel
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 70 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une cuisine sur-mesure avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine non équipée nécessitant rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet abîmé par un nouveau revêtement
Quantité: environ 38 m² (salon)
Raison: État 2/5 visible - parquet fissuré nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 38 m² (salon)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 300(1 033 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800
    Chaudière gaz à condensation: 1 système: 3500€ + Main d'œuvre: 800€ = 4300€
  • Menuiseries:4 900
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres: 700€ × 7 = 4900€ (pose comprise)
  • Eau chaude:5 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 2500€ + Main d'œuvre: 500€ = 3000€
  • Cuisine:33 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€ + Électroménager: 3000€ = 18000€
  • Salle de bain:15 500
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ + Plomberie: 1500€ + Électricité: 1500€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salon - Revêtement sol:1 900
    Parquet flottant: 38 m² × 50€/m² = 1900€ (pose comprise)
  • Salon - Peinture:1 900
    Peinture murs/plafonds: 38 m² × 50€/m² = 1900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sarlat-la-Canéda (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 867 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 403 €/an
Calcul : 867 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 965 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 900 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 518 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 040 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 481 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 304
Revenus locatifs : +10 403
Charges déductibles : -79 304
Résultat foncier Année 1 : -68 901(Déficit de 68 901 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 501
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 004 €/an
Revenus locatifs : +10 403
Charges déductibles : -7 004
Résultat foncier Années 2+ : 3 399 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47500.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 40379 3094 969-68 90621 400 €47 506 €47 506 €
210 6116 8774 8373 734--43 771 €
310 8236 7404 7014 083--39 688 €
411 0406 5994 5604 441--35 248 €
511 2606 4534 4144 808--30 440 €
611 4866 3024 2635 184--25 256 €
711 7156 1454 1065 570--19 686 €
811 9505 9843 9445 966--13 720 €
912 1895 8163 7776 372--7 347 €
1012 4325 6433 6046 789--558 €
1112 6815 4643 4257 217---
1212 9355 2793 2407 656---
1313 1935 0873 0488 106---
1413 4574 8892 8508 569---
1513 7264 6832 6449 043---
1614 0014 4712 4329 530---
1714 2814 2522 21310 029---
1814 5674 0251 98510 542---
1914 8583 7901 75011 068---
2015 1553 5461 50711 609---
2115 4583 2951 25612 163---
2215 7673 03599612 733---
2316 0832 76572613 317---
2416 4042 48744813 917---
2516 7322 19916014 533---
TOTAL333 207195 13371 854138 07421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 074
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 403 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 185 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 185-6 420+8 605
2+2 1850+2 185
3+2 1850+2 185
4+2 1850+2 185
5+2 1850+2 185
6+2 1850+2 185
7+2 1850+2 185
8+2 1850+2 185
9+2 1850+2 185
10+2 1850+2 185
11+2 185+1 998+187
12+2 185+2 297-112
13+2 185+2 432-247
14+2 185+2 571-386
15+2 185+2 713-528
16+2 185+2 859-674
17+2 185+3 009-824
18+2 185+3 163-978
19+2 185+3 321-1 136
20+2 185+3 483-1 298
21+2 185+3 649-1 464
22+2 185+3 820-1 635
23+2 185+3 995-1 810
24+2 185+4 175-1 990
25+2 185+4 360-2 175
Total+54 625+41 422+13 203
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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