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Maison à vendre

VilleChâteauroux (36)
Surface80m²
Coût Total139 560€
Loyer Annuel7 843€
Rentabilité5.62%
Cashflow/mois-136€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 987,5 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Jardin, Exposition sud-est, Non meublé

A CHATEAUROUX, quartier PMC, Maison de ville de 1957 à rafraichir , pour investisseur ou premier acquisition. Elle est composée au rdc d'un hall d'entrée , d'un bureau donnant sur le jardin, accès au garage de 21m2 avec une buanderie (une cave). A l'étage un palier qui dessert une salle d'eau, une chambre, un salon et une cuisine indépendante et wc. Chauffage gaz, double vitrage, persiennes. Jardin de 300 m2 et garage avec stationnement privé devant la maison. Chauffage gaz, double vitrage DPE: classe F+ GES : classe F Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard établi à partir des prix de l'énergie des années 2021, 2022, 2023 : entre 2370 et 3240 euros. Logement à consommation énergétique excessive Prix : 79 000 euros, honoraires charge vendeur. Pour visiter et vous accompagner dans votre projet contactez Thierry LAGACHE ou par courriel à Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Thierry LAGACHE, agissant sous le statut d'agent commercial immatriculé au RSAC Châteauroux 888415247, auprès de la SAS PROPRIETES PRIVEES, Réseau national immobilier au capital de 44920 euros, 44 ALLEE DES CINQ CONTINENTS - ZAC DU CHENE FERRE, 44120 VERTOU, RCS NANTES n°487 624 777 000 40, Carte professionnelle T et G n° CPI 4401 2016 000 010 388 CCI Nantes Saint Nazaire. Compte séquestre n°30932508467 BPA Saint Sébastien sur Loire (44230) Garantie GALIAN-SMABTP-89 Rue de la Boétie 75008 PARIS . n°28137 J pour 2 000 000 e pour T et 120 000 e pour G. Assurance responsabilité civile professionnelle par GALIAN-SMABTP n° de police 281137 J.

Mandat exclusif 446378. Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier

Thierry LAGACHE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : Chateauroux 888 415 247 - .

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.807040, 1.713420
Total : 139 560€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 54 240€
Valeur du bien : 133 240€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 8.17€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 10.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 654€/mois
Loyer annuel estimé : 7843€/an
Fourchette totale : 531€ - 804€/mois
Fourchette annuelle : 6375€ - 9648€/an
Rentabilité brute :5.62%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 6.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 416,67 €/m²
Basé sur :107 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 334 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-34 334€ (-30.3%)
Marge achat-revente :-26 226€ (-23.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :683,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :40,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 724,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 577,11€
Coût de l'assurance :12 211,50€
Taxe foncière : 784,30€/an
Soit par mois : 65,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 653,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 789,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-136,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux meubles et carrelage
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale
Quantité: 80 m²
Raison: Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 240 €(678 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 800€
    Isolation toiture/combles: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 950€/fenêtre = 9500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre - Électricité:12 000€
    Mise aux normes de l'électricité: 80 m² × 150€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 654 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 843 €/an
Calcul : 654 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 546 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 560 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 488 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 784 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 059 €
Revenus locatifs : +7 843 €
Charges déductibles : -60 059 €
Résultat foncier Année 1 : -52 216 €(Déficit de 52 216 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 816 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 819 €/an
Revenus locatifs : +7 843 €
Charges déductibles : -5 819 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 024 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30815.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 843 €60 063 €4 551 €-52 220 €21 400 €30 820 €30 820 €
28 000 €5 701 €4 428 €2 299 €--28 521 €
38 160 €5 574 €4 302 €2 586 €--25 936 €
48 323 €5 443 €4 171 €2 880 €--23 056 €
58 489 €5 308 €4 036 €3 181 €--19 875 €
68 659 €5 169 €3 896 €3 491 €--16 384 €
78 832 €5 024 €3 751 €3 808 €--12 576 €
89 009 €4 875 €3 602 €4 134 €--8 442 €
99 189 €4 721 €3 448 €4 469 €--3 973 €
109 373 €4 561 €3 289 €4 812 €---
119 561 €4 397 €3 124 €5 164 €---
129 752 €4 226 €2 954 €5 525 €---
139 947 €4 050 €2 778 €5 896 €---
1410 146 €3 869 €2 596 €6 277 €---
1510 349 €3 681 €2 408 €6 668 €---
1610 556 €3 486 €2 214 €7 069 €---
1710 767 €3 286 €2 013 €7 481 €---
1810 982 €3 078 €1 805 €7 904 €---
1911 202 €2 864 €1 591 €8 338 €---
2011 426 €2 642 €1 369 €8 784 €---
2111 654 €2 413 €1 140 €9 241 €---
2211 887 €2 176 €904 €9 711 €---
2312 125 €1 932 €659 €10 193 €---
2412 368 €1 679 €406 €10 689 €---
2512 615 €1 418 €145 €11 197 €---
TOTAL251 213 €151 636 €65 577 €99 577 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 577 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 843 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 647 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 647 €-6 420 €+8 067 €
2+1 647 €0 €+1 647 €
3+1 647 €0 €+1 647 €
4+1 647 €0 €+1 647 €
5+1 647 €0 €+1 647 €
6+1 647 €0 €+1 647 €
7+1 647 €0 €+1 647 €
8+1 647 €0 €+1 647 €
9+1 647 €0 €+1 647 €
10+1 647 €+252 €+1 395 €
11+1 647 €+1 549 €+98 €
12+1 647 €+1 658 €-11 €
13+1 647 €+1 769 €-122 €
14+1 647 €+1 883 €-236 €
15+1 647 €+2 000 €-353 €
16+1 647 €+2 121 €-474 €
17+1 647 €+2 244 €-597 €
18+1 647 €+2 371 €-724 €
19+1 647 €+2 501 €-854 €
20+1 647 €+2 635 €-988 €
21+1 647 €+2 772 €-1 125 €
22+1 647 €+2 913 €-1 266 €
23+1 647 €+3 058 €-1 411 €
24+1 647 €+3 207 €-1 560 €
25+1 647 €+3 359 €-1 712 €
Total+41 175 €+29 873 €+11 302 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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