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vente - villa

VillePierrevert (04)
Surface393.78
Coût Total606 000
Loyer Annuel61 751
Rentabilité10.19%
Cashflow/mois+1 451
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 550 000 €
Surface : 393.78 m²
Prix au m² : 1 396,72 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 27
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcon, Terrasse, Garage, Parking, Salle de bain, Salle d eau, Piscine, Travaux, Petit prix

L' Agence a sélectionné pour vous en Exclusivité cette remarquable villa d'architecte, une propriété d'exception idéalement située sur les hauteurs prisées de Pierrevert. Dominant son environnement, elle bénéficie d'une vue panoramique exceptionnelle s'étendant du village jusqu'au golf, dans un écrin de verdure où règnent calme, intimité et douceur de vivre. Développant plus de 394 m² habitables, cette demeure contemporaine s'épanouit au coeur d'un magnifique terrain paysager de 2 777 m², sublimé par une élégante piscine invitant à la détente face à un panorama sans cesse renouvelé. Le coeur de la maison s'articule autour d'une somptueuse pièce de vie de plus de 80 m², magnifiée par un superbe plafond cathédrale qui confère au lieu une sensation d'espace et de grandeur remarquable. Ouverte sur la terrasse et le patio, elle accueille une cuisine contemporaine, aménagée et entièrement équipée, pensée comme un véritable lieu de partage. Un cellier vient compléter cet espace avec une parfaite fonctionnalité. L'espace nuit propose cinq chambres aux volumes généreux, accompagnés de deux salles de bains et d'un bureau, permettant d'accueillir confortablement une grande famille ou de concilier vie privée et activité professionnelle dans un cadre privilégié. A l'extérieur, les terrasses, les espaces paysagers et la piscine composent un environnement propice à la contemplation et à la sérénité, où la vue dégagée sur Pierrevert et son golf accompagnent chaque instant de la journée. Un vaste garage complète les prestations de cette propriété, qui bénéficie également de deux dépendances indépendantes de type T2, d'une superficie respective de 51 m² et 59 m². Véritables atouts, elles offrent de multiples possibilités : accueil de proches, activité de location saisonnière ou annuelle, profession libérale ou encore espaces indépendants dédiés aux invités. Un vaste garage complète les prestations de cette propriété, qui bénéficie également de deux dépendances indépendantes de type T2, rénovées, d'une superficie respective de 51 m² et 59 m². Véritables atouts, elles offrent de multiples possibilités : accueil de proches, activité de location saisonnière ou annuelle, profession libérale ou encore espaces indépendants dédiés aux invités. Rare par son emplacement, son architecture, ses volumes et la qualité de son environnement, cette propriété s'adresse aux amateurs de biens d'exception en quête d'un cadre de vie privilégié au coeur de la Provence. Une adresse confidentielle où élégance, lumière et nature se rencontrent pour offrir un art de vivre unique. Pour une visite virtuelle, merci de nous contacter. Nous pouvons vous proposer gratuitement un avis de valeur et une véritable étude de votre bien immobilier. Au contraire d'une estimation en ligne qui est purement indicative et marketing. Découvrez tous nos biens sur notre site internet Maisons, appartements, terrains à vendre ou à louer sur les communes de Vinon sur Verdon, Jouques, Rians, la Verdière, Ginasservis, Gréoux les bains, Riez, Moustiers, Valensole, Oraison, Manosque, Volx, Villeneuve, Manosque, Pierrevert, Sainte Tulle, Céreste, Forcalquier, St Michel l'observatoire, etc....

Cyril NAVARRO (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 983 565 318 - MANOSQUE.

Ville : Pierrevert
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04860
Coordonnées : 43.820000, 5.750000
Total : 606 000
Prix d'acquisition : 550 000
Travaux : 12 000
Valeur du bien : 562 000
Frais de notaire : 44 000
Coût estimé : 44 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 393.78
Loyer prédit : 13.07€/m²/mois
Fourchette : 9.62€ - 17.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 5146€/mois
Loyer annuel estimé : 61751€/an
Fourchette totale : 3786€ - 6993€/mois
Fourchette annuelle : 45438€ - 83920€/an
Rentabilité brute :10.19%
Fourchette de rentabilité :7.50% - 13.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 055,56 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 203 218
Prix d'achat :550 000
Décote à l'achat :-653 218 (-54.3%)
Marge achat-revente :597 218€ (49.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :606 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 953,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :227,25€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 3 180,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :279 940,90
Coût de l'assurance :68 175,00
Taxe foncière : 6 175,06€/an
Soit par mois : 514,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 145,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 694,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 450,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 394 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (393.78 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 49 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de la consommation d'énergie
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000(30 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 146 €/mois
Revenus locatifs annuels : 61 751 €/an
Calcul : 5 146 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 439 €/an
Base de calcul : Emprunt de 606 000 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 727 €/an
Calcul : 227 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 175 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 341
Revenus locatifs : +61 751
Charges déductibles : -40 341
Résultat foncier Année 1 : 21 409

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 28 341 €/an
Revenus locatifs : +61 751
Charges déductibles : -28 341
Résultat foncier Années 2+ : 33 409 €/an
Prix d'achat du bien : 550 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 357 500(65% de 550 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 13 000 €/an
Calcul : 357 500 € × 3,636% = 13 000
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
161 75140 36019 45821 390---
262 98627 83318 93135 152---
364 24527 28918 38736 957---
465 53026 72617 82438 804---
566 84126 14517 24340 696---
668 17825 54516 64342 633---
769 54124 92516 02344 616---
870 93224 28515 38346 647---
972 35123 62314 72148 728---
1073 79822 94014 03850 858---
1175 27422 23413 33253 040---
1276 77921 50412 60255 275---
1378 31520 75111 84957 564---
1479 88119 97311 07159 908---
1581 47919 16910 26762 309---
1683 10818 3399 43764 769---
1784 77017 4818 57967 289---
1886 46616 5957 69369 871---
1988 19515 6806 77872 515---
2089 95914 7345 83275 225---
2191 75813 7584 85678 000---
2293 59312 7493 84780 844---
2395 46511 7072 80583 758---
2497 37410 6301 72886 744---
2599 3229 51861689 804---
TOTAL1 977 889514 492279 9411 463 3970Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 463 397
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 61 751 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +12 968 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+12 968+6 417+6 551
2+12 968+10 546+2 422
3+12 968+11 087+1 881
4+12 968+11 641+1 327
5+12 968+12 209+759
6+12 968+12 790+178
7+12 968+13 385-417
8+12 968+13 994-1 026
9+12 968+14 618-1 650
10+12 968+15 257-2 289
11+12 968+15 912-2 944
12+12 968+16 582-3 614
13+12 968+17 269-4 301
14+12 968+17 972-5 004
15+12 968+18 693-5 725
16+12 968+19 431-6 463
17+12 968+20 187-7 219
18+12 968+20 961-7 993
19+12 968+21 755-8 787
20+12 968+22 567-9 599
21+12 968+23 400-10 432
22+12 968+24 253-11 285
23+12 968+25 128-12 160
24+12 968+26 023-13 055
25+12 968+26 941-13 973
Total+324 200+439 019+-114 819
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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