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Double façade mitoyenne situé Bretagne (Finistère nord), secteur baie de Morlaix, cour intérieure paysagée 100 m² sans traitement

VilleTaulé (29)
Surface285m²
Coût Total330 846€
Loyer Annuel31 057€
Rentabilité9.39%
Cashflow/mois+617€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 269 950 €
Surface : 285 m²
Prix au m² : 947,19 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 15
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Fort potentiel pour ces 2 maisons et leurs dépendances rénovées qu'il ne reste plus qu'à subdiviser selon projets. Sommes a disposition pour photos et visites.

Ville : Taulé
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29670
Coordonnées : 48.601750, -3.895940
Total : 330 846€
Prix d'acquisition : 269 950€
Travaux : 39 300€
Valeur du bien : 309 250€
Frais de notaire : 21 596€
Coût estimé : 21 596€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 285m²
Loyer prédit : 9.08€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 2588€/mois
Loyer annuel estimé : 31057€/an
Fourchette totale : 2032€ - 3296€/mois
Fourchette annuelle : 24388€ - 39548€/an
Rentabilité brute :9.39%
Fourchette de rentabilité :7.37% - 11.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 666,67 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :475 001 €
Prix d'achat :269 950 €
Décote à l'achat :-205 051€ (-43.2%)
Marge achat-revente :144 155€ (30.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :330 846€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 629,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :82,71€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 712,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :158 093,10€
Coût de l'assurance :24 813,45€
Taxe foncière : 3 105,67€/an
Soit par mois : 258,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 588,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 971,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :616,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain, y compris douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la chambre, y compris revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 1/5 - Chambre en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: 2 salons (environ 55 m² au total)
Raison: État 4/5 - Salons en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 300 €(138 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:21 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 20000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambre:3 000€
    Rénovation chambre: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Électricité: 300€, Peinture: 12 m² × 30€/m² = 360€, Parquet: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon:3 300€
    Peinture salons: 55 m² × 30€/m² = 1650€, Entretien parquet: 55 m² × 25€/m² = 1375€, Main d'œuvre: 275€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région zones rurales (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 588 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 057 €/an
Calcul : 2 588 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 941 €/an
Base de calcul : Emprunt de 330 846 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 993 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 106 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 340 €
Revenus locatifs : +31 057 €
Charges déductibles : -54 340 €
Résultat foncier Année 1 : -23 283 €(Déficit de 23 283 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 12 583 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 040 €/an
Revenus locatifs : +31 057 €
Charges déductibles : -15 040 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 017 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12582.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 269 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 175 468 €(65% de 269 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 381 €/an
Calcul : 175 468 € × 3,636% = 6 381 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 057 €54 350 €10 952 €-23 294 €10 700 €12 594 €12 594 €
231 678 €14 757 €10 659 €16 920 €---
332 311 €14 455 €10 357 €17 857 €---
432 958 €14 142 €10 044 €18 816 €---
533 617 €13 818 €9 720 €19 799 €---
634 289 €13 483 €9 385 €20 806 €---
734 975 €13 137 €9 039 €21 838 €---
835 674 €12 780 €8 681 €22 895 €---
936 388 €12 410 €8 311 €23 978 €---
1037 116 €12 027 €7 929 €25 089 €---
1137 858 €11 631 €7 533 €26 227 €---
1238 615 €11 222 €7 124 €27 393 €---
1339 387 €10 799 €6 701 €28 588 €---
1440 175 €10 362 €6 264 €29 813 €---
1540 979 €9 910 €5 811 €31 069 €---
1641 798 €9 442 €5 344 €32 356 €---
1742 634 €8 959 €4 860 €33 676 €---
1843 487 €8 459 €4 360 €35 028 €---
1944 357 €7 942 €3 843 €36 415 €---
2045 244 €7 407 €3 309 €37 837 €---
2146 149 €6 854 €2 756 €39 294 €---
2247 072 €6 283 €2 184 €40 789 €---
2348 013 €5 692 €1 593 €42 321 €---
2448 973 €5 080 €982 €43 893 €---
2549 953 €4 449 €350 €45 504 €---
TOTAL994 756 €299 848 €158 093 €694 907 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 694 907 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 057 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 522 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 522 €-3 210 €+9 732 €
2+6 522 €+1 298 €+5 224 €
3+6 522 €+5 357 €+1 165 €
4+6 522 €+5 645 €+877 €
5+6 522 €+5 940 €+582 €
6+6 522 €+6 242 €+280 €
7+6 522 €+6 551 €-29 €
8+6 522 €+6 868 €-346 €
9+6 522 €+7 194 €-672 €
10+6 522 €+7 527 €-1 005 €
11+6 522 €+7 868 €-1 346 €
12+6 522 €+8 218 €-1 696 €
13+6 522 €+8 576 €-2 054 €
14+6 522 €+8 944 €-2 422 €
15+6 522 €+9 321 €-2 799 €
16+6 522 €+9 707 €-3 185 €
17+6 522 €+10 103 €-3 581 €
18+6 522 €+10 509 €-3 987 €
19+6 522 €+10 925 €-4 403 €
20+6 522 €+11 351 €-4 829 €
21+6 522 €+11 788 €-5 266 €
22+6 522 €+12 237 €-5 715 €
23+6 522 €+12 696 €-6 174 €
24+6 522 €+13 168 €-6 646 €
25+6 522 €+13 651 €-7 129 €
Total+163 050 €+208 472 €+-45 422 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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