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appartement vente 2 pieces amiens 50m2

VilleAmiens (80)
Surface50.38
Coût Total89 800
Loyer Annuel9 448
Rentabilité10.52%
Cashflow/mois+65
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 50.38 m²
Prix au m² : 1 190,95 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

AMIENS NORD, rue Massenet. Appartement de 50m², avec balcon exposé plein sud, comprenant une entrée, un séjour lumineux, une chambre attenante, une cuisine avec celiier/buanderie, une salle d'eau et wc séparé. Cave. Stationnement facile dans la résidence. Idéal personne seule, jeune couple ou investisseur.

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 100 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 166.95€ par mois (soit 2003.36 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE G indice 572 et classe CLIMAT F indice 90. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Marilyn Fabre mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de AMIENS sous le numéro 798303806, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80080
Total : 89 800
Prix d'acquisition : 60 000
Travaux : 25 000
Valeur du bien : 85 000
Frais de notaire : 4 800
Coût estimé : 4 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50.38
Loyer prédit : 15.63€/m²/mois
Fourchette : 12.98€ - 18.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 787€/mois
Loyer annuel estimé : 9448€/an
Fourchette totale : 654€ - 948€/mois
Fourchette annuelle : 7845€ - 11378€/an
Rentabilité brute :10.52%
Fourchette de rentabilité :8.74% - 12.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 093,94 €/m²
Basé sur :240 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :105 493
Prix d'achat :60 000
Décote à l'achat :-45 493 (-43.1%)
Marge achat-revente :15 693€ (14.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :450,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :26,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 476,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 357,13
Coût de l'assurance :7 857,50
Taxe foncière : 944,77€/an
Soit par mois : 78,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 166,95€/mois
Soit par an : 2 003,40€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 787,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 722,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :64,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 572 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 000(496 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 000
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 20€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 16 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 787 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 448 €/an
Calcul : 787 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 121 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 800 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 314 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 945 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 003 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 384
Revenus locatifs : +9 448
Charges déductibles : -31 384
Résultat foncier Année 1 : -21 936(Déficit de 21 936 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 536
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 384 €/an
Revenus locatifs : +9 448
Charges déductibles : -6 384
Résultat foncier Années 2+ : 3 064 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 536.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 44831 3873 124-21 93921 400 €539 €539 €
29 6376 3053 0433 331---
39 8296 2212 9583 609---
410 0266 1332 8713 893---
510 2266 0422 7804 184---
610 4315 9482 6864 483---
710 6405 8512 5894 789---
810 8525 7502 4885 102---
911 0695 6462 3835 424---
1011 2915 5382 2755 753---
1111 5175 4262 1636 091---
1211 7475 3102 0476 437---
1311 9825 1901 9276 792---
1412 2225 0651 8037 156---
1512 4664 9361 6747 530---
1612 7154 8031 5407 913---
1712 9704 6641 4028 305---
1813 2294 5211 2598 708---
1913 4944 3731 1109 121---
2013 7644 2199579 544---
2114 0394 0607979 979---
2214 3203 89563310 425---
2314 6063 72446210 882---
2414 8983 54728511 351---
2515 1963 36410211 832---
TOTAL302 612151 91945 357150 69421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 694
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 448 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 984 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 984-6 420+8 404
2+1 984+838+1 146
3+1 984+1 083+901
4+1 984+1 168+816
5+1 984+1 255+729
6+1 984+1 345+639
7+1 984+1 437+547
8+1 984+1 531+453
9+1 984+1 627+357
10+1 984+1 726+258
11+1 984+1 827+157
12+1 984+1 931+53
13+1 984+2 038-54
14+1 984+2 147-163
15+1 984+2 259-275
16+1 984+2 374-390
17+1 984+2 492-508
18+1 984+2 612-628
19+1 984+2 736-752
20+1 984+2 863-879
21+1 984+2 994-1 010
22+1 984+3 127-1 143
23+1 984+3 265-1 281
24+1 984+3 405-1 421
25+1 984+3 550-1 566
Total+49 600+45 208+4 392
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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