Dpt Indre et Loire (37), à vendre Richelieu Maison P5 de 92m² - Terrain de 128m²

Bien expiré

VilleRichelieu (37)

Surface93m²

Coût Total142 600€

Loyer Annuel7 644€

Rentabilité5.36%

Cashflow/mois-184€

Prix : 95 000 €

Surface : 93 m²

Prix au m² : 1 021,51 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 5

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 93 m², 5 pièces, 3 chambres, 128 m² de terrain, Mandat exclusif, Climatisation, Salon, Cave, Parquet, 2 salles de douche

Ville : Richelieu

Département : Indre-et-Loire

Région : Centre-Val de Loire

Code postal : 37120

Coordonnées : 47.012333, 0.323632

Total : 142 600€

Prix d'acquisition : 95 000€

Travaux : 40 000€

Valeur du bien : 135 000€

Frais de notaire : 7 600€

Coût estimé : 7 600€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 93m²

Loyer prédit : 6.85€/m²/mois

Fourchette : 5.30€ - 8.86€/m²/mois

Loyer total estimé : 637€/mois

Loyer annuel estimé : 7644€/an

Fourchette totale : 493€ - 824€/mois

Fourchette annuelle : 5913€ - 9883€/an

Rentabilité brute :5.36%

Fourchette de rentabilité :4.15% - 6.93%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 130,95 €/m²

Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :105 178 €

Prix d'achat :95 000 €

Décote à l'achat :-10 178€ (-9.7%)

Marge achat-revente :-37 422€ (-35.6%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :142 600€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :716,19€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.53%

Assurance emprunteur :41,59€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 757,78€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 255,69€

Coût de l'assurance :12 477,50€

Taxe foncière : 764,41€/an

Soit par mois : 63,70€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 637,01€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 821,48€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-184,47€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Consommation : 189 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien

Quantité: 1 système pour 93 m²

Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE

MenuiseriesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 11 fenêtres

Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique

Eau chaudeRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel

Quantité: 1 système

Raison: DPE D - Maison - Gain d'efficacité énergétique

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation

Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la baignoire, lavabo et WC

Quantité: 1 salle de bain

Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite des améliorations

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)

Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: 1 salon

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans la cuisine

Quantité: 1 cuisine

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 000 €(430 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:13 000€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Menuiseries:11 000€
Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
Salle de bain:8 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Chambres - Revêtement sol:2 400€
Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
Chambres - Peinture:900€
Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 100€ = 300€, Main d'œuvre: 600€
Salon - Peinture:600€
Peinture murs et plafonds: 1 salon × 600€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
Cuisine - Peinture:600€
Peinture murs et plafonds: 1 cuisine × 600€ = 600€ (incluant main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Richelieu (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 27 500€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 637 €/mois

Revenus locatifs annuels : 7 644 €/an

Calcul : 637 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 971 €/an

Base de calcul : Emprunt de 142 600 € à 3.53% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 499 €/an

Calcul : 42 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 764 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 000 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 234 €

Revenus locatifs : +7 644 €

Charges déductibles : -46 234 €

Résultat foncier Année 1 : -38 590 €(Déficit de 38 590 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 17 190 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 234 €/an

Revenus locatifs : +7 644 €

Charges déductibles : -6 234 €

Résultat foncier Années 2+ : 1 410 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17190.37 € reporté.

Prix d'achat du bien : 95 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 245 €/an

Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	7 644 €	46 239 €	4 976 €	-38 595 €	21 400 €	17 195 €	17 195 €
2	7 797 €	6 109 €	4 846 €	1 688 €	-	-	15 507 €
3	7 953 €	5 975 €	4 711 €	1 978 €	-	-	13 529 €
4	8 112 €	5 836 €	4 572 €	2 276 €	-	-	11 253 €
5	8 274 €	5 691 €	4 428 €	2 583 €	-	-	8 670 €
6	8 440 €	5 542 €	4 278 €	2 898 €	-	-	5 772 €
7	8 608 €	5 387 €	4 123 €	3 222 €	-	-	2 550 €
8	8 781 €	5 226 €	3 963 €	3 554 €	-	-	-
9	8 956 €	5 060 €	3 797 €	3 896 €	-	-	-
10	9 135 €	4 888 €	3 625 €	4 247 €	-	-	-
11	9 318 €	4 710 €	3 446 €	4 608 €	-	-	-
12	9 504 €	4 525 €	3 262 €	4 979 €	-	-	-
13	9 695 €	4 334 €	3 070 €	5 361 €	-	-	-
14	9 888 €	4 136 €	2 872 €	5 753 €	-	-	-
15	10 086 €	3 930 €	2 667 €	6 156 €	-	-	-
16	10 288 €	3 718 €	2 454 €	6 570 €	-	-	-
17	10 494 €	3 498 €	2 234 €	6 996 €	-	-	-
18	10 704 €	3 269 €	2 006 €	7 434 €	-	-	-
19	10 918 €	3 033 €	1 769 €	7 885 €	-	-	-
20	11 136 €	2 788 €	1 525 €	8 348 €	-	-	-
21	11 359 €	2 534 €	1 271 €	8 824 €	-	-	-
22	11 586 €	2 272 €	1 008 €	9 314 €	-	-	-
23	11 818 €	2 000 €	736 €	9 818 €	-	-	-
24	12 054 €	1 718 €	454 €	10 336 €	-	-	-
25	12 295 €	1 426 €	162 €	10 869 €	-	-	-
TOTAL	244 842 €	143 843 €	72 256 €	100 999 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 999 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 644 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 605 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 605 €	-6 420 €	+8 025 €
2	+1 605 €	0 €	+1 605 €
3	+1 605 €	0 €	+1 605 €
4	+1 605 €	0 €	+1 605 €
5	+1 605 €	0 €	+1 605 €
6	+1 605 €	0 €	+1 605 €
7	+1 605 €	0 €	+1 605 €
8	+1 605 €	+301 €	+1 304 €
9	+1 605 €	+1 169 €	+436 €
10	+1 605 €	+1 274 €	+331 €
11	+1 605 €	+1 382 €	+223 €
12	+1 605 €	+1 494 €	+111 €
13	+1 605 €	+1 608 €	-3 €
14	+1 605 €	+1 726 €	-121 €
15	+1 605 €	+1 847 €	-242 €
16	+1 605 €	+1 971 €	-366 €
17	+1 605 €	+2 099 €	-494 €
18	+1 605 €	+2 230 €	-625 €
19	+1 605 €	+2 365 €	-760 €
20	+1 605 €	+2 504 €	-899 €
21	+1 605 €	+2 647 €	-1 042 €
22	+1 605 €	+2 794 €	-1 189 €
23	+1 605 €	+2 945 €	-1 340 €
24	+1 605 €	+3 101 €	-1 496 €
25	+1 605 €	+3 261 €	-1 656 €
Total	+40 125 €	+30 300 €	+9 825 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Dpt Indre et Loire (37), à vendre Richelieu Maison P5 de 92m² - Terrain de 128m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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