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Dpt Indre et Loire (37), à vendre Richelieu Maison P5 de 92m² - Terrain de 128m²

Bien expiré
VilleRichelieu (37)
Surface93m²
Coût Total142 600€
Loyer Annuel7 644€
Rentabilité5.36%
Cashflow/mois-184€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 021,51 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 93 m², 5 pièces, 3 chambres, 128 m² de terrain, Mandat exclusif, Climatisation, Salon, Cave, Parquet, 2 salles de douche
Ville : Richelieu
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37120
Coordonnées : 47.012333, 0.323632
Total : 142 600€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 40 000€
Valeur du bien : 135 000€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 6.85€/m²/mois
Fourchette : 5.30€ - 8.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 637€/mois
Loyer annuel estimé : 7644€/an
Fourchette totale : 493€ - 824€/mois
Fourchette annuelle : 5913€ - 9883€/an
Rentabilité brute :5.36%
Fourchette de rentabilité :4.15% - 6.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 130,95 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 178 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-10 178€ (-9.7%)
Marge achat-revente :-37 422€ (-35.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :716,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :41,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 757,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 255,69€
Coût de l'assurance :12 477,50€
Taxe foncière : 764,41€/an
Soit par mois : 63,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 637,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 821,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-184,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 189 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Gain d'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite des améliorations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 000 €(430 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 100€ = 300€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon × 600€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 1 cuisine × 600€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Richelieu (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 637 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 644 €/an
Calcul : 637 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 971 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 600 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 499 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 764 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 234 €
Revenus locatifs : +7 644 €
Charges déductibles : -46 234 €
Résultat foncier Année 1 : -38 590 €(Déficit de 38 590 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 190 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 234 €/an
Revenus locatifs : +7 644 €
Charges déductibles : -6 234 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 410 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17190.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 644 €46 239 €4 976 €-38 595 €21 400 €17 195 €17 195 €
27 797 €6 109 €4 846 €1 688 €--15 507 €
37 953 €5 975 €4 711 €1 978 €--13 529 €
48 112 €5 836 €4 572 €2 276 €--11 253 €
58 274 €5 691 €4 428 €2 583 €--8 670 €
68 440 €5 542 €4 278 €2 898 €--5 772 €
78 608 €5 387 €4 123 €3 222 €--2 550 €
88 781 €5 226 €3 963 €3 554 €---
98 956 €5 060 €3 797 €3 896 €---
109 135 €4 888 €3 625 €4 247 €---
119 318 €4 710 €3 446 €4 608 €---
129 504 €4 525 €3 262 €4 979 €---
139 695 €4 334 €3 070 €5 361 €---
149 888 €4 136 €2 872 €5 753 €---
1510 086 €3 930 €2 667 €6 156 €---
1610 288 €3 718 €2 454 €6 570 €---
1710 494 €3 498 €2 234 €6 996 €---
1810 704 €3 269 €2 006 €7 434 €---
1910 918 €3 033 €1 769 €7 885 €---
2011 136 €2 788 €1 525 €8 348 €---
2111 359 €2 534 €1 271 €8 824 €---
2211 586 €2 272 €1 008 €9 314 €---
2311 818 €2 000 €736 €9 818 €---
2412 054 €1 718 €454 €10 336 €---
2512 295 €1 426 €162 €10 869 €---
TOTAL244 842 €143 843 €72 256 €100 999 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 999 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 644 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 605 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 605 €-6 420 €+8 025 €
2+1 605 €0 €+1 605 €
3+1 605 €0 €+1 605 €
4+1 605 €0 €+1 605 €
5+1 605 €0 €+1 605 €
6+1 605 €0 €+1 605 €
7+1 605 €0 €+1 605 €
8+1 605 €+301 €+1 304 €
9+1 605 €+1 169 €+436 €
10+1 605 €+1 274 €+331 €
11+1 605 €+1 382 €+223 €
12+1 605 €+1 494 €+111 €
13+1 605 €+1 608 €-3 €
14+1 605 €+1 726 €-121 €
15+1 605 €+1 847 €-242 €
16+1 605 €+1 971 €-366 €
17+1 605 €+2 099 €-494 €
18+1 605 €+2 230 €-625 €
19+1 605 €+2 365 €-760 €
20+1 605 €+2 504 €-899 €
21+1 605 €+2 647 €-1 042 €
22+1 605 €+2 794 €-1 189 €
23+1 605 €+2 945 €-1 340 €
24+1 605 €+3 101 €-1 496 €
25+1 605 €+3 261 €-1 656 €
Total+40 125 €+30 300 €+9 825 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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