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Maison Combles En Barrois 4 pièce(s) 160 m2

Bien expiré
VilleCombles-en-Barrois (55)
Surface160m²
Coût Total220 720€
Loyer Annuel13 363€
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-171€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 925 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En exclusivité à Combles-en-Barrois, découvrez cette maison de village offrant une belle opportunité à saisir, alliant confort, potentiel et fonctionnalité. Elle se compose au rez-de-chaussée d'une entrée, d'une cuisine ouverte sur un salon-séjour convivial et lumineux, d'un Wc, d'une buanderie, ainsi que d'une chambre avec salle d'eau et dressing, idéale pour une vie de plain-pied. À l'étage, un palier dessert deux chambres supplémentaires, une salle de bains et un Wc, offrant un espace nuit bien distinct et confortable pour toute la famille. Côté annexes, vous bénéficierez d'une cave, d'un double garage ainsi que d'un atelier indépendant, le tout complété par un terrain agréable, parfait pour profiter des extérieurs ou aménager selon vos envies. Équipée de panneaux photovoltaïques, cette maison constitue un véritable atout en matière d'économies d'énergie. En bon état général, elle nécessite quelques rafraîchissements pour révéler tout son potentiel et s'adapter pleinement à votre style de vie. Ne laissez pas passer cette exclusivité ! Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de ce bien.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Sophie THOMAS Directrice d'agence

Honoraires à la charge du vendeur

Ville : Combles-en-Barrois
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55000
Coordonnées : 48.751411, 5.116384
Total : 220 720€
Prix d'acquisition : 148 000€
Travaux : 60 880€
Valeur du bien : 208 880€
Frais de notaire : 11 840€
Coût estimé : 11 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.38€ - 9.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 1114€/mois
Loyer annuel estimé : 13363€/an
Fourchette totale : 860€ - 1442€/mois
Fourchette annuelle : 10323€ - 17298€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 7.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 394,12 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :223 059 €
Prix d'achat :148 000 €
Décote à l'achat :-75 059€ (-33.6%)
Marge achat-revente :2 339€ (1.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :220 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 108,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :64,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 172,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 839,24€
Coût de l'assurance :19 313,00€
Taxe foncière : 1 336,29€/an
Soit par mois : 111,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 113,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 284,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-170,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols des chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Murs et plafonds nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 42 m²
Raison: État 3.5/5 - Murs nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 880 €(381 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 200€
    Isolation des combles: 160 m² × 70€/m² = 11200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 750€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 680€
    Peinture murs et plafonds salon: 42 m² × 40€/m² = 1680€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Combles-en-Barrois (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 114 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 363 €/an
Calcul : 1 114 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 694 €/an
Base de calcul : Emprunt de 220 720 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 773 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 336 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 683 €
Revenus locatifs : +13 363 €
Charges déductibles : -70 683 €
Résultat foncier Année 1 : -57 320 €(Déficit de 57 320 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 920 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 803 €/an
Revenus locatifs : +13 363 €
Charges déductibles : -9 803 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 560 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35920.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 200 €(65% de 148 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 498 €/an
Calcul : 96 200 € × 3,636% = 3 498 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 363 €70 690 €7 701 €-57 327 €21 400 €35 927 €35 927 €
213 630 €9 609 €7 500 €4 021 €--31 906 €
313 903 €9 401 €7 292 €4 502 €--27 405 €
414 181 €9 185 €7 077 €4 995 €--22 409 €
514 464 €8 962 €6 853 €5 502 €--16 907 €
614 754 €8 731 €6 622 €6 023 €--10 884 €
715 049 €8 491 €6 382 €6 558 €--4 326 €
815 350 €8 243 €6 134 €7 107 €---
915 657 €7 986 €5 877 €7 671 €---
1015 970 €7 719 €5 610 €8 251 €---
1116 289 €7 443 €5 334 €8 846 €---
1216 615 €7 157 €5 049 €9 458 €---
1316 947 €6 861 €4 752 €10 086 €---
1417 286 €6 555 €4 446 €10 732 €---
1517 632 €6 237 €4 128 €11 395 €---
1617 985 €5 908 €3 799 €12 077 €---
1718 344 €5 567 €3 458 €12 778 €---
1818 711 €5 213 €3 105 €13 498 €---
1919 086 €4 848 €2 739 €14 238 €---
2019 467 €4 469 €2 360 €14 999 €---
2119 857 €4 076 €1 967 €15 781 €---
2220 254 €3 669 €1 561 €16 584 €---
2320 659 €3 248 €1 139 €17 411 €---
2421 072 €2 812 €703 €18 260 €---
2521 493 €2 360 €251 €19 134 €---
TOTAL428 019 €225 440 €111 839 €202 580 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 580 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 363 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 806 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 806 €-6 420 €+9 226 €
2+2 806 €0 €+2 806 €
3+2 806 €0 €+2 806 €
4+2 806 €0 €+2 806 €
5+2 806 €0 €+2 806 €
6+2 806 €0 €+2 806 €
7+2 806 €0 €+2 806 €
8+2 806 €+834 €+1 972 €
9+2 806 €+2 301 €+505 €
10+2 806 €+2 475 €+331 €
11+2 806 €+2 654 €+152 €
12+2 806 €+2 837 €-31 €
13+2 806 €+3 026 €-220 €
14+2 806 €+3 220 €-414 €
15+2 806 €+3 419 €-613 €
16+2 806 €+3 623 €-817 €
17+2 806 €+3 833 €-1 027 €
18+2 806 €+4 049 €-1 243 €
19+2 806 €+4 271 €-1 465 €
20+2 806 €+4 500 €-1 694 €
21+2 806 €+4 734 €-1 928 €
22+2 806 €+4 975 €-2 169 €
23+2 806 €+5 223 €-2 417 €
24+2 806 €+5 478 €-2 672 €
25+2 806 €+5 740 €-2 934 €
Total+70 150 €+60 774 €+9 376 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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