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Maison Combles En Barrois 4 pièce(s) 160 m2

VilleCombles-en-Barrois (55)
Surface160
Coût Total220 720
Loyer Annuel13 363
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-171
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 925 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En exclusivité à Combles-en-Barrois, découvrez cette maison de village offrant une belle opportunité à saisir, alliant confort, potentiel et fonctionnalité. Elle se compose au rez-de-chaussée d'une entrée, d'une cuisine ouverte sur un salon-séjour convivial et lumineux, d'un Wc, d'une buanderie, ainsi que d'une chambre avec salle d'eau et dressing, idéale pour une vie de plain-pied. À l'étage, un palier dessert deux chambres supplémentaires, une salle de bains et un Wc, offrant un espace nuit bien distinct et confortable pour toute la famille. Côté annexes, vous bénéficierez d'une cave, d'un double garage ainsi que d'un atelier indépendant, le tout complété par un terrain agréable, parfait pour profiter des extérieurs ou aménager selon vos envies. Équipée de panneaux photovoltaïques, cette maison constitue un véritable atout en matière d'économies d'énergie. En bon état général, elle nécessite quelques rafraîchissements pour révéler tout son potentiel et s'adapter pleinement à votre style de vie. Ne laissez pas passer cette exclusivité ! Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de ce bien.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Sophie THOMAS Directrice d'agence

Honoraires à la charge du vendeur

Ville : Combles-en-Barrois
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55000
Coordonnées : 48.751411, 5.116384
Total : 220 720
Prix d'acquisition : 148 000
Travaux : 60 880
Valeur du bien : 208 880
Frais de notaire : 11 840
Coût estimé : 11 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.38€ - 9.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 1114€/mois
Loyer annuel estimé : 13363€/an
Fourchette totale : 860€ - 1442€/mois
Fourchette annuelle : 10323€ - 17298€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 7.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 394,12 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :223 059
Prix d'achat :148 000
Décote à l'achat :-75 059 (-33.6%)
Marge achat-revente :2 339€ (1.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :220 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 108,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :64,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 172,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 839,24
Coût de l'assurance :19 313,00
Taxe foncière : 1 336,29€/an
Soit par mois : 111,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 113,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 284,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-170,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols des chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Murs et plafonds nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 42 m²
Raison: État 3.5/5 - Murs nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 880(381 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 200
    Isolation des combles: 160 m² × 70€/m² = 11200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 750€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 680
    Peinture murs et plafonds salon: 42 m² × 40€/m² = 1680€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Combles-en-Barrois (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 114 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 363 €/an
Calcul : 1 114 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 694 €/an
Base de calcul : Emprunt de 220 720 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 773 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 336 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 880
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 683
Revenus locatifs : +13 363
Charges déductibles : -70 683
Résultat foncier Année 1 : -57 320(Déficit de 57 320 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 920
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 803 €/an
Revenus locatifs : +13 363
Charges déductibles : -9 803
Résultat foncier Années 2+ : 3 560 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35920.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 200(65% de 148 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 498 €/an
Calcul : 96 200 € × 3,636% = 3 498
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 36370 6907 701-57 32721 400 €35 927 €35 927 €
213 6309 6097 5004 021--31 906 €
313 9039 4017 2924 502--27 405 €
414 1819 1857 0774 995--22 409 €
514 4648 9626 8535 502--16 907 €
614 7548 7316 6226 023--10 884 €
715 0498 4916 3826 558--4 326 €
815 3508 2436 1347 107---
915 6577 9865 8777 671---
1015 9707 7195 6108 251---
1116 2897 4435 3348 846---
1216 6157 1575 0499 458---
1316 9476 8614 75210 086---
1417 2866 5554 44610 732---
1517 6326 2374 12811 395---
1617 9855 9083 79912 077---
1718 3445 5673 45812 778---
1818 7115 2133 10513 498---
1919 0864 8482 73914 238---
2019 4674 4692 36014 999---
2119 8574 0761 96715 781---
2220 2543 6691 56116 584---
2320 6593 2481 13917 411---
2421 0722 81270318 260---
2521 4932 36025119 134---
TOTAL428 019225 440111 839202 58021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 580
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 363 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 806 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 806-6 420+9 226
2+2 8060+2 806
3+2 8060+2 806
4+2 8060+2 806
5+2 8060+2 806
6+2 8060+2 806
7+2 8060+2 806
8+2 806+834+1 972
9+2 806+2 301+505
10+2 806+2 475+331
11+2 806+2 654+152
12+2 806+2 837-31
13+2 806+3 026-220
14+2 806+3 220-414
15+2 806+3 419-613
16+2 806+3 623-817
17+2 806+3 833-1 027
18+2 806+4 049-1 243
19+2 806+4 271-1 465
20+2 806+4 500-1 694
21+2 806+4 734-1 928
22+2 806+4 975-2 169
23+2 806+5 223-2 417
24+2 806+5 478-2 672
25+2 806+5 740-2 934
Total+70 150+60 774+9 376
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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