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Appartement 4 pièces 59 m²

Bien expiré
VilleDreux (28)
Surface59m²
Coût Total107 600€
Loyer Annuel7 507€
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois+6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 500 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 211,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 chambres 59m² proche gare

Proche axe RN12, Commerce à pied, proche gare Appartement lumineux comprenant belle pièce de vie avec cuisine ouverte, aménagée & équipée, 2 chambres, salle d'eau et WC séparés. Chauffage collectif gaz Double vitrage PVC Cave privée Commodités sur place Référence annonce : 144111 Consommation énergétique : 231 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 50 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Dreux
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28100
Coordonnées : 48.723164, 1.384574
Total : 107 600€
Prix d'acquisition : 71 500€
Travaux : 30 380€
Valeur du bien : 101 880€
Frais de notaire : 5 720€
Coût estimé : 5 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.79€ - 12.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 626€/mois
Loyer annuel estimé : 7507€/an
Fourchette totale : 519€ - 754€/mois
Fourchette annuelle : 6227€ - 9049€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.79% - 8.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 193,55 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 419 €
Prix d'achat :71 500 €
Décote à l'achat :+1 081€ (+1.5%)
Marge achat-revente :-37 181€ (-52.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :525,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 556,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 046,93€
Coût de l'assurance :9 415,00€
Taxe foncière : 750,66€/an
Soit par mois : 62,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 625,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 619,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :6,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la conformité
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification de l'état du chauffe-eau et mise aux normes si nécessaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Assurer le bon fonctionnement et la conformité
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - rénovation nécessaire pour mise aux normes et amélioration de l'esthétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais un peu datée, nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger pour maintenir l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger pour maintenir l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 380 €(515 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Remplacement système chauffage collectif: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant placards, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:880€
    Peinture murs et plafonds 22 m²: 22 m² × 40€/m² = 880€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 626 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 507 €/an
Calcul : 626 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 473 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 600 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 377 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 751 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 980 €
Revenus locatifs : +7 507 €
Charges déductibles : -34 980 €
Résultat foncier Année 1 : -27 474 €(Déficit de 27 474 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 074 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 600 €/an
Revenus locatifs : +7 507 €
Charges déductibles : -4 600 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 906 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6073.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 475 €(65% de 71 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 690 €/an
Calcul : 46 475 € × 3,636% = 1 690 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 507 €34 984 €3 476 €-27 477 €21 400 €6 077 €6 077 €
27 657 €4 510 €3 382 €3 147 €--2 930 €
37 810 €4 413 €3 285 €3 397 €---
47 966 €4 312 €3 185 €3 654 €---
58 125 €4 209 €3 082 €3 917 €---
68 288 €4 102 €2 975 €4 186 €---
78 454 €3 991 €2 864 €4 462 €---
88 623 €3 877 €2 750 €4 746 €---
98 795 €3 759 €2 632 €5 036 €---
108 971 €3 637 €2 510 €5 334 €---
119 150 €3 511 €2 384 €5 640 €---
129 334 €3 381 €2 253 €5 953 €---
139 520 €3 246 €2 119 €6 274 €---
149 711 €3 107 €1 980 €6 603 €---
159 905 €2 964 €1 836 €6 941 €---
1610 103 €2 815 €1 688 €7 288 €---
1710 305 €2 662 €1 535 €7 643 €---
1810 511 €2 504 €1 376 €8 007 €---
1910 721 €2 340 €1 213 €8 381 €---
2010 936 €2 171 €1 044 €8 765 €---
2111 154 €1 996 €869 €9 158 €---
2211 377 €1 816 €688 €9 562 €---
2311 605 €1 629 €502 €9 976 €---
2411 837 €1 437 €309 €10 401 €---
2512 074 €1 238 €110 €10 836 €---
TOTAL240 438 €108 608 €50 047 €131 830 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 830 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 507 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 576 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 576 €-6 420 €+7 996 €
2+1 576 €0 €+1 576 €
3+1 576 €+140 €+1 436 €
4+1 576 €+1 096 €+480 €
5+1 576 €+1 175 €+401 €
6+1 576 €+1 256 €+320 €
7+1 576 €+1 339 €+237 €
8+1 576 €+1 424 €+152 €
9+1 576 €+1 511 €+65 €
10+1 576 €+1 600 €-24 €
11+1 576 €+1 692 €-116 €
12+1 576 €+1 786 €-210 €
13+1 576 €+1 882 €-306 €
14+1 576 €+1 981 €-405 €
15+1 576 €+2 082 €-506 €
16+1 576 €+2 186 €-610 €
17+1 576 €+2 293 €-717 €
18+1 576 €+2 402 €-826 €
19+1 576 €+2 514 €-938 €
20+1 576 €+2 629 €-1 053 €
21+1 576 €+2 747 €-1 171 €
22+1 576 €+2 869 €-1 293 €
23+1 576 €+2 993 €-1 417 €
24+1 576 €+3 120 €-1 544 €
25+1 576 €+3 251 €-1 675 €
Total+39 400 €+39 549 €+-149 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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