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Détails du bien

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface108
Coût Total209 520
Loyer Annuel12 979
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-258
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Situé au 2 € étage d'une petite copropriété calme et bien entretenue, dans un secteur recherché et paisible de Perpignan, ce bel appartement T4 de 108 m² offre de généreux volumes et un cadre de vie confortable.

Il se compose d'un double séjour lumineux, idéal pour recevoir, donnant accès à une belle terrasse ensoleillée propice à la détente. La cuisine indépendante, fonctionnelle et spacieuse, complète harmonieusement l'espace de vie est également dotée d'un grand balcon.

Côté nuit, vous trouverez trois belles chambres, une salle de bain, une salle d'eau, ainsi que des WC séparés, offrant un confort optimal pour une famille.

Situé au 2 € étage d'une petite copropriété calme et bien entretenue, dans un secteur recherché et paisible de Perpignan, ce bel appartement T4 de 108 m² offre de généreux volumes et un cadre de vie confortable.

Il se compose d'un double séjour lumineux, idéal pour recevoir, donnant accès à deux belles terrasses propices à la détente. La cuisine indépendante, fonctionnelle et spacieuse, complète harmonieusement l'espace de vie.

Côté nuit, vous trouverez trois belles chambres, une salle de bain, une salle d'eau, ainsi que des WC séparés, offrant un confort optimal pour une famille.

Les prestations sont complétées par : Un garage privatif Facilités de stationnement devant l'immeuble Nombreux rangements Petite copropriété Appartement lumineux et bien agencé Secteur calme et quartier prisé Proche des commerces, écoles et transports

Un bien rare sur le secteur, alliant espace, luminosité, calme et emplacement privilégié. À visiter sans tarder !

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Total : 209 520
Prix d'acquisition : 180 000
Travaux : 15 120
Valeur du bien : 195 120
Frais de notaire : 14 400
Coût estimé : 14 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1082€/mois
Loyer annuel estimé : 12979€/an
Fourchette totale : 873€ - 1340€/mois
Fourchette annuelle : 10477€ - 16078€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 7.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 022,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :59,36€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 081,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 119,63
Coût de l'assurance :17 809,20
Taxe foncière : 1 297,91€/an
Soit par mois : 108,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 081,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 339,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-258,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 146 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine pour rafraîchir l'espace.
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photo - cuisine moderne mais nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photo - chambres nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche, lavabo, carrelage, plomberie, électricité).
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation pour mise aux normes.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon (peinture, revêtement de sol, électricité).
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation pour confort.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 120(140 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:400
    Peinture murs et plafond: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rafraîchissement:720
    Peinture murs et plafond: 36 m² × 20€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:12 000
    Rénovation complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation:2 000
    Rénovation salon (peinture, revêtement sol, électricité): 20 m² × 100€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 082 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 979 €/an
Calcul : 1 082 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 742 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 520 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 712 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 298 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 120
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 672
Revenus locatifs : +12 979
Charges déductibles : -25 672
Résultat foncier Année 1 : -12 693(Déficit de 12 693 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 1 993
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 552 €/an
Revenus locatifs : +12 979
Charges déductibles : -10 552
Résultat foncier Années 2+ : 2 427 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1992.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 97925 6796 748-12 70010 700 €2 000 €2 000 €
213 23910 3766 5662 863---
313 50310 1876 3773 316---
413 7739 9936 1823 781---
514 0499 7915 9814 258---
614 3309 5835 7734 747---
714 6179 3695 5585 248---
814 9099 1475 3365 762---
915 2078 9175 1076 290---
1015 5118 6804 8706 831---
1115 8218 4364 6257 386---
1216 1388 1834 3737 955---
1316 4617 9224 1118 539---
1416 7907 6523 8429 138---
1517 1267 3733 5639 753---
1617 4687 0853 27510 383---
1717 8176 7882 97711 030---
1818 1746 4802 67011 694---
1918 5376 1632 35212 375---
2018 9085 8352 02413 073---
2119 2865 4961 68513 791---
2219 6725 1461 33514 526---
2320 0654 78497415 282---
2420 4674 41060016 056---
2520 8764 02421416 852---
TOTAL415 723207 49697 120208 22710 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 227
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 979 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 726 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 726-3 210+5 936
2+2 726+259+2 467
3+2 726+995+1 731
4+2 726+1 134+1 592
5+2 726+1 277+1 449
6+2 726+1 424+1 302
7+2 726+1 574+1 152
8+2 726+1 729+997
9+2 726+1 887+839
10+2 726+2 049+677
11+2 726+2 216+510
12+2 726+2 387+339
13+2 726+2 562+164
14+2 726+2 741-15
15+2 726+2 926-200
16+2 726+3 115-389
17+2 726+3 309-583
18+2 726+3 508-782
19+2 726+3 712-986
20+2 726+3 922-1 196
21+2 726+4 137-1 411
22+2 726+4 358-1 632
23+2 726+4 584-1 858
24+2 726+4 817-2 091
25+2 726+5 056-2 330
Total+68 150+62 468+5 682
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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