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Détails du bien

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface108m²
Coût Total209 520€
Loyer Annuel12 979€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-258€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Situé au 2 € étage d'une petite copropriété calme et bien entretenue, dans un secteur recherché et paisible de Perpignan, ce bel appartement T4 de 108 m² offre de généreux volumes et un cadre de vie confortable.

Il se compose d'un double séjour lumineux, idéal pour recevoir, donnant accès à une belle terrasse ensoleillée propice à la détente. La cuisine indépendante, fonctionnelle et spacieuse, complète harmonieusement l'espace de vie est également dotée d'un grand balcon.

Côté nuit, vous trouverez trois belles chambres, une salle de bain, une salle d'eau, ainsi que des WC séparés, offrant un confort optimal pour une famille.

Situé au 2 € étage d'une petite copropriété calme et bien entretenue, dans un secteur recherché et paisible de Perpignan, ce bel appartement T4 de 108 m² offre de généreux volumes et un cadre de vie confortable.

Il se compose d'un double séjour lumineux, idéal pour recevoir, donnant accès à deux belles terrasses propices à la détente. La cuisine indépendante, fonctionnelle et spacieuse, complète harmonieusement l'espace de vie.

Côté nuit, vous trouverez trois belles chambres, une salle de bain, une salle d'eau, ainsi que des WC séparés, offrant un confort optimal pour une famille.

Les prestations sont complétées par : Un garage privatif Facilités de stationnement devant l'immeuble Nombreux rangements Petite copropriété Appartement lumineux et bien agencé Secteur calme et quartier prisé Proche des commerces, écoles et transports

Un bien rare sur le secteur, alliant espace, luminosité, calme et emplacement privilégié. À visiter sans tarder !

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Total : 209 520€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 15 120€
Valeur du bien : 195 120€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1082€/mois
Loyer annuel estimé : 12979€/an
Fourchette totale : 873€ - 1340€/mois
Fourchette annuelle : 10477€ - 16078€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 7.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 022,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :59,36€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 081,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 119,63€
Coût de l'assurance :17 809,20€
Taxe foncière : 1 297,91€/an
Soit par mois : 108,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 081,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 339,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-258,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 146 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine pour rafraîchir l'espace.
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photo - cuisine moderne mais nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photo - chambres nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche, lavabo, carrelage, plomberie, électricité).
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation pour mise aux normes.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon (peinture, revêtement de sol, électricité).
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation pour confort.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 120 €(140 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:400€
    Peinture murs et plafond: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rafraîchissement:720€
    Peinture murs et plafond: 36 m² × 20€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:12 000€
    Rénovation complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation:2 000€
    Rénovation salon (peinture, revêtement sol, électricité): 20 m² × 100€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 082 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 979 €/an
Calcul : 1 082 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 742 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 520 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 712 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 298 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 672 €
Revenus locatifs : +12 979 €
Charges déductibles : -25 672 €
Résultat foncier Année 1 : -12 693 €(Déficit de 12 693 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 993 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 552 €/an
Revenus locatifs : +12 979 €
Charges déductibles : -10 552 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 427 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1992.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 979 €25 679 €6 748 €-12 700 €10 700 €2 000 €2 000 €
213 239 €10 376 €6 566 €2 863 €---
313 503 €10 187 €6 377 €3 316 €---
413 773 €9 993 €6 182 €3 781 €---
514 049 €9 791 €5 981 €4 258 €---
614 330 €9 583 €5 773 €4 747 €---
714 617 €9 369 €5 558 €5 248 €---
814 909 €9 147 €5 336 €5 762 €---
915 207 €8 917 €5 107 €6 290 €---
1015 511 €8 680 €4 870 €6 831 €---
1115 821 €8 436 €4 625 €7 386 €---
1216 138 €8 183 €4 373 €7 955 €---
1316 461 €7 922 €4 111 €8 539 €---
1416 790 €7 652 €3 842 €9 138 €---
1517 126 €7 373 €3 563 €9 753 €---
1617 468 €7 085 €3 275 €10 383 €---
1717 817 €6 788 €2 977 €11 030 €---
1818 174 €6 480 €2 670 €11 694 €---
1918 537 €6 163 €2 352 €12 375 €---
2018 908 €5 835 €2 024 €13 073 €---
2119 286 €5 496 €1 685 €13 791 €---
2219 672 €5 146 €1 335 €14 526 €---
2320 065 €4 784 €974 €15 282 €---
2420 467 €4 410 €600 €16 056 €---
2520 876 €4 024 €214 €16 852 €---
TOTAL415 723 €207 496 €97 120 €208 227 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 227 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 979 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 726 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 726 €-3 210 €+5 936 €
2+2 726 €+259 €+2 467 €
3+2 726 €+995 €+1 731 €
4+2 726 €+1 134 €+1 592 €
5+2 726 €+1 277 €+1 449 €
6+2 726 €+1 424 €+1 302 €
7+2 726 €+1 574 €+1 152 €
8+2 726 €+1 729 €+997 €
9+2 726 €+1 887 €+839 €
10+2 726 €+2 049 €+677 €
11+2 726 €+2 216 €+510 €
12+2 726 €+2 387 €+339 €
13+2 726 €+2 562 €+164 €
14+2 726 €+2 741 €-15 €
15+2 726 €+2 926 €-200 €
16+2 726 €+3 115 €-389 €
17+2 726 €+3 309 €-583 €
18+2 726 €+3 508 €-782 €
19+2 726 €+3 712 €-986 €
20+2 726 €+3 922 €-1 196 €
21+2 726 €+4 137 €-1 411 €
22+2 726 €+4 358 €-1 632 €
23+2 726 €+4 584 €-1 858 €
24+2 726 €+4 817 €-2 091 €
25+2 726 €+5 056 €-2 330 €
Total+68 150 €+62 468 €+5 682 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
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