Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison

Bien expiré
VilleLathus-Saint-Rémy (86)
Surface45
Coût Total47 640
Loyer Annuel3 712
Rentabilité7.79%
Cashflow/mois+29
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 33 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 733,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 45 m², 2 Pièces, 1 Chambre, Une entrée, Salle de séjour, Terrain de 550 m², Travaux, Etat : à rénover

A VENDRE Charmante maison de village en pierres, élevée sur 2 niveaux, d'environ 45 m² de surface habitable et comprenant une entrée cuisine, un séjour, une chambre avec salle d'eau et WC en rez-de-chaussée, et un grenier au-dessus. L'électricité a été refaite et elle est raccordée au tout à l'égout. Elle est située dans un village de quelques maisons, dans la campagne, à la limite du Limousin. Avec une bonne rénovation elle sera un lieu de vacances ou d'habitation permanente très agréable. De nombreux chemins balisés entourent le village. Beaucoup de possibilités pour cette maison, location, maison de vacances, etc… Prix de vente honoraires inclus : 33 000 euros Honoraires charge acquéreur Honoraires : Forfait de 3 000 € TTC Prix de vente hors honoraires : 30 000 euros DPE non applicable. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Lathus-Saint-Rémy
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86390
Coordonnées : 46.319740, 0.911850
Total : 47 640
Prix d'acquisition : 33 000
Travaux : 12 000
Valeur du bien : 45 000
Frais de notaire : 2 640
Coût estimé : 2 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 309€/mois
Loyer annuel estimé : 3712€/an
Fourchette totale : 238€ - 402€/mois
Fourchette annuelle : 2856€ - 4824€/an
Rentabilité brute :7.79%
Fourchette de rentabilité :5.99% - 10.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :47 640
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :235,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :13,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 249,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :22 992,62
Coût de l'assurance :4 168,50
Taxe foncière : 371,16€/an
Soit par mois : 30,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 309,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 280,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :29,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 45 m²
Raison: DPE F - Maison - Très efficace pour améliorer le score DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 visible - chambre très abîmée, nécessite rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000(267 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 309 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 712 €/an
Calcul : 309 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 590 €/an
Base de calcul : Emprunt de 47 640 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 167 €/an
Calcul : 14 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 371 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 128
Revenus locatifs : +3 712
Charges déductibles : -14 128
Résultat foncier Année 1 : -10 416(Déficit de 10 416 €)
Imputable sur revenu global : 10 416
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 128 €/an
Revenus locatifs : +3 712
Charges déductibles : -2 128
Résultat foncier Années 2+ : 1 584 €/an
Prix d'achat du bien : 33 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 21 450(65% de 33 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 780 €/an
Calcul : 21 450 € × 3,636% = 780
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 71214 1291 591-10 41810 418 €--
23 7862 0871 5491 699---
33 8622 0431 5051 819---
43 9391 9981 4601 941---
54 0181 9511 4132 067---
64 0981 9021 3642 196---
74 1801 8521 3142 328---
84 2631 8001 2622 463---
94 3491 7471 2092 602---
104 4361 6911 1532 745---
114 5241 6341 0962 891---
124 6151 5741 0363 041---
134 7071 5139753 194---
144 8011 4499113 352---
154 8971 3848463 514---
164 9951 3167783 680---
175 0951 2457083 850---
185 1971 1736354 024---
195 3011 0985604 204---
205 4071 0204824 387---
215 5159394014 576---
225 6268563184 769---
235 7387702324 968---
245 8536811435 172---
255 970589515 381---
TOTAL118 88448 44022 99370 44410 418Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 125
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 70 444
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 712 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +779 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+779-3 125+3 904
2+779+510+269
3+779+546+233
4+779+582+197
5+779+620+159
6+779+659+120
7+779+698+81
8+779+739+40
9+779+781-2
10+779+823-44
11+779+867-88
12+779+912-133
13+779+958-179
14+779+1 006-227
15+779+1 054-275
16+779+1 104-325
17+779+1 155-376
18+779+1 207-428
19+779+1 261-482
20+779+1 316-537
21+779+1 373-594
22+779+1 431-652
23+779+1 490-711
24+779+1 552-773
25+779+1 614-835
Total+19 475+21 133+-1 658
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →