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Achat maison de ville 2 étages

Bien expiré
VilleAltkirch (68)
Surface102m²
Coût Total191 180€
Loyer Annuel13 231€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois+43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 1 323,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 102 m², Bâtiment de 2 étages, 5 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1958, 1 Salle de bain, Cuisine équipée, Terrain de 149 m², Calme

Zefir vous propose à la vente cette maison de 5 pièces de 102 m² située au coeur de Altkirch.

Ce bien est aménagé de la manière suivante:

Au RDC :

  • Un salon : 23m2
  • Une cuisine : 10m2
  • Une chambre : 14.5m2
  • Une salle de bain : 6m2

A 1er ETAGE :

  • Trois chambres : 8m2, 10m2 et 20m2

SOUS-SOL :

  • 3 caves : 9m2, 13m2 er 15m2

Atouts:

  • Jardin pour profiter des beaux jours
  • Véranda de 8m2
  • Une construction de 1958, offrant une structure solide

Parce que la localisation ça compte aussi:

  • Arrêt de bus "Fontaine - Place de la Réunion" à 100m
  • Gare "Altkirch" à 300m
  • Ecoles "Music School La Clé De Sol" à 300m, "Nursery School Saint Morand" à 400m, et "Elementary School Les Tuileries" à 500m
  • Parc "remparts Garden" à 200m

-- Travaux à prévoir --

Caractéristiques techniques :

  • Taxe foncière: 593€
  • DPE : E

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : ()

Intéressés ? Contactez Zefir pour visiter ce bien.

Ville : Altkirch
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68130
Total : 191 180€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 45 380€
Valeur du bien : 180 380€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 10.81€/m²/mois
Fourchette : 7.97€ - 14.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1103€/mois
Loyer annuel estimé : 13231€/an
Fourchette totale : 813€ - 1495€/mois
Fourchette annuelle : 9760€ - 17937€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 9.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :954,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :55,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 009,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 025,68€
Coût de l'assurance :16 728,25€
Taxe foncière : 593,00€/an
Soit par mois : 49,42€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 102,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 059,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :43,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement comme E.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (102 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le score DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 38 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 38 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 380 €(445 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 102 m² × 120 €/m² = 12240€, Main d'œuvre: 760€
  • Isolation:4 080€
    Isolation toiture/combles: 102 m² × 40€/m² = 4080€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1200€/fenêtre = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 280€
    Parquet flottant: 38 m² × 60€/m² = 2280€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 520€
    Peinture murs/plafonds: 38 m² × 40€/m² = 1520€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Altkirch (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 580€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 103 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 231 €/an
Calcul : 1 103 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 550 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 180 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 669 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 593 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 193 €
Revenus locatifs : +13 231 €
Charges déductibles : -53 193 €
Résultat foncier Année 1 : -39 961 €(Déficit de 39 961 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 561 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 813 €/an
Revenus locatifs : +13 231 €
Charges déductibles : -7 813 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 419 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18561.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 231 €53 199 €6 557 €-39 967 €21 400 €18 567 €18 567 €
213 496 €7 646 €6 384 €5 850 €--12 718 €
313 766 €7 468 €6 206 €6 298 €--6 420 €
414 041 €7 283 €6 021 €6 758 €---
514 322 €7 092 €5 829 €7 230 €---
614 608 €6 893 €5 631 €7 715 €---
714 901 €6 688 €5 426 €8 212 €---
815 199 €6 476 €5 214 €8 723 €---
915 503 €6 256 €4 994 €9 246 €---
1015 813 €6 029 €4 767 €9 784 €---
1116 129 €5 793 €4 531 €10 336 €---
1216 452 €5 549 €4 287 €10 902 €---
1316 781 €5 297 €4 035 €11 484 €---
1417 116 €5 035 €3 773 €12 081 €---
1517 458 €4 765 €3 503 €12 694 €---
1617 808 €4 485 €3 223 €13 323 €---
1718 164 €4 195 €2 932 €13 969 €---
1818 527 €3 894 €2 632 €14 633 €---
1918 898 €3 584 €2 321 €15 314 €---
2019 276 €3 262 €2 000 €16 014 €---
2119 661 €2 929 €1 666 €16 732 €---
2220 054 €2 584 €1 322 €17 471 €---
2320 455 €2 227 €965 €18 229 €---
2420 864 €1 857 €595 €19 007 €---
2521 282 €1 474 €212 €19 807 €---
TOTAL423 804 €171 959 €95 026 €251 845 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 251 845 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 231 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 779 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 779 €-6 420 €+9 199 €
2+2 779 €0 €+2 779 €
3+2 779 €0 €+2 779 €
4+2 779 €+102 €+2 677 €
5+2 779 €+2 169 €+610 €
6+2 779 €+2 315 €+464 €
7+2 779 €+2 464 €+315 €
8+2 779 €+2 617 €+162 €
9+2 779 €+2 774 €+5 €
10+2 779 €+2 935 €-156 €
11+2 779 €+3 101 €-322 €
12+2 779 €+3 271 €-492 €
13+2 779 €+3 445 €-666 €
14+2 779 €+3 624 €-845 €
15+2 779 €+3 808 €-1 029 €
16+2 779 €+3 997 €-1 218 €
17+2 779 €+4 191 €-1 412 €
18+2 779 €+4 390 €-1 611 €
19+2 779 €+4 594 €-1 815 €
20+2 779 €+4 804 €-2 025 €
21+2 779 €+5 020 €-2 241 €
22+2 779 €+5 241 €-2 462 €
23+2 779 €+5 469 €-2 690 €
24+2 779 €+5 702 €-2 923 €
25+2 779 €+5 942 €-3 163 €
Total+69 475 €+75 553 €+-6 078 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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