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Maison

Bien expiré
VilleServian (34)
Surface106m²
Coût Total204 860€
Loyer Annuel13 372€
Rentabilité6.53%
Cashflow/mois-57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 132 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 1 245,28 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : pompe à chaleur individuelle, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Au cœur du village, découvrez cette maison de village pleine de charme offrant de beaux volumes et un cadre de vie agréable. Répartie sur plusieurs niveaux, cette maison de 4 à 5 pièces séduit par ses espaces généreux, sa luminosité et son potentiel d'aménagement. Son séjour convivial, ses chambres confortables et ses espaces de vie permettent de répondre aussi bien aux besoins d'une résidence principale que d'une résidence secondaire. À l'extérieur, vous profiterez d'une agréable terrasse, idéale pour partager des repas en famille, recevoir des amis ou simplement profiter des beaux jours en toute tranquillité. Les atouts : Maison de village de caractère 4 à 5 pièces Beaux volumes Terrasse agréable Charme de l'ancien Remise pour le stockage Proche des commerces, écoles et commodités Stationnement à proximité Idéale pour un premier achat, une famille ou un investissement locatif Une maison où authenticité, confort et qualité de vie se rencontrent. Honoraires à la charge du vendeur AGENT COMMERCIAL RSAC N° 479 312 886 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques Honoraires à la charge du vendeur AGENT COMMERCIAL RSAC N° 479 312 886 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques - https://assets.adaptimmo.com/bareme/34148/bareme.pdf

Ville : Servian
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34290
Coordonnées : 43.425521, 3.298485
Total : 204 860€
Prix d'acquisition : 132 000€
Travaux : 62 300€
Valeur du bien : 194 300€
Frais de notaire : 10 560€
Coût estimé : 10 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 14.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1114€/mois
Loyer annuel estimé : 13372€/an
Fourchette totale : 828€ - 1499€/mois
Fourchette annuelle : 9939€ - 17991€/an
Rentabilité brute :6.53%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 8.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 196,85 €/m²
Basé sur :94 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :232 866 €
Prix d'achat :132 000 €
Décote à l'achat :-100 866€ (-43.3%)
Marge achat-revente :28 006€ (12.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 009,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :51,22€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 060,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 891,32€
Coût de l'assurance :15 364,50€
Taxe foncière : 1 337,18€/an
Soit par mois : 111,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 114,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 171,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-57,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale
Quantité: 1 installation pour 106 m²
Raison: Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 300 €(588 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (estimation moyenne), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:12 400€
    Fenêtres double vitrage performant: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:10 500€
    Cuisine complète: 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon - Rafraîchissement:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 400€
  • Second œuvre - Électricité:12 600€
    Mise aux normes électricité: 106 m² × 100€/m² = 10600€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Servian (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 114 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 372 €/an
Calcul : 1 114 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 775 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 860 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 615 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 337 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 027 €
Revenus locatifs : +13 372 €
Charges déductibles : -71 027 €
Résultat foncier Année 1 : -57 655 €(Déficit de 57 655 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 255 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 727 €/an
Revenus locatifs : +13 372 €
Charges déductibles : -8 727 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 645 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36254.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 132 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 800 €(65% de 132 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 120 €/an
Calcul : 85 800 € × 3,636% = 3 120 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 372 €71 033 €6 781 €-57 661 €21 400 €36 261 €36 261 €
213 639 €8 552 €6 600 €5 087 €--31 174 €
313 912 €8 365 €6 413 €5 548 €--25 627 €
414 190 €8 171 €6 219 €6 020 €--19 607 €
514 474 €7 970 €6 019 €6 504 €--13 103 €
614 764 €7 763 €5 811 €7 001 €--6 103 €
715 059 €7 549 €5 597 €7 510 €---
815 360 €7 327 €5 375 €8 033 €---
915 667 €7 098 €5 146 €8 569 €---
1015 981 €6 861 €4 909 €9 119 €---
1116 300 €6 616 €4 665 €9 684 €---
1216 626 €6 363 €4 411 €10 263 €---
1316 959 €6 101 €4 149 €10 858 €---
1417 298 €5 830 €3 878 €11 468 €---
1517 644 €5 550 €3 598 €12 094 €---
1617 997 €5 261 €3 309 €12 736 €---
1718 357 €4 961 €3 010 €13 395 €---
1818 724 €4 652 €2 700 €14 072 €---
1919 098 €4 332 €2 380 €14 767 €---
2019 480 €4 001 €2 049 €15 480 €---
2119 870 €3 658 €1 706 €16 212 €---
2220 267 €3 304 €1 353 €16 963 €---
2320 673 €2 938 €987 €17 734 €---
2421 086 €2 560 €608 €18 526 €---
2521 508 €2 169 €217 €19 339 €---
TOTAL428 304 €208 985 €97 891 €219 319 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 219 319 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 372 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 808 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 808 €-6 420 €+9 228 €
2+2 808 €0 €+2 808 €
3+2 808 €0 €+2 808 €
4+2 808 €0 €+2 808 €
5+2 808 €0 €+2 808 €
6+2 808 €0 €+2 808 €
7+2 808 €+422 €+2 386 €
8+2 808 €+2 410 €+398 €
9+2 808 €+2 571 €+237 €
10+2 808 €+2 736 €+72 €
11+2 808 €+2 905 €-97 €
12+2 808 €+3 079 €-271 €
13+2 808 €+3 257 €-449 €
14+2 808 €+3 440 €-632 €
15+2 808 €+3 628 €-820 €
16+2 808 €+3 821 €-1 013 €
17+2 808 €+4 019 €-1 211 €
18+2 808 €+4 222 €-1 414 €
19+2 808 €+4 430 €-1 622 €
20+2 808 €+4 644 €-1 836 €
21+2 808 €+4 863 €-2 055 €
22+2 808 €+5 089 €-2 281 €
23+2 808 €+5 320 €-2 512 €
24+2 808 €+5 558 €-2 750 €
25+2 808 €+5 802 €-2 994 €
Total+70 200 €+65 796 €+4 404 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 70 jours
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