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vente - maison

VillePontivy (56)
Surface185m²
Coût Total277 309€
Loyer Annuel20 127€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+51€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 217 300 €
Surface : 185 m²
Prix au m² : 1 174,59 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin, Parking, Salle d eau, Garage, Plain pied, Petit prix

L'agence et vous vous propose une maison idéalement située à Pontivy, à seulement 5 minutes à pied du centre-ville, cette maison familiale offre de beaux volumes et un emplacement recherché, proche commerces, écoles et services.

Son véritable atout : une vie de plain-pied grâce à une extension comprenant une chambre au rez-de-chaussée, une salle d'eau et un espace TV / bureau.

La maison se compose au rez de chausée:

  • Cuisine
  • Salon lumineux
  • Chambre
  • Salle d'eau
  • Espace détente

Au 1er étage vous trouverez :

  • 3 chambres
  • Salle de bain
  • WC

Dernière étage :

  • 2 chambres
  • Salle de bain

La maison bénéficie d'une Pompe à chaleur et d'un Ballon thermodynamique ce qui permet d'avoir un diagnostique de performance énergétique en D.

Son véritable atout : une vie de plain-pied grâce à une extension comprenant une chambre au rez-de-chaussée, une salle d'eau et un espace TV / bureau le tout avec un garage et un jardin.

Rare sur le secteur de Pontivy, à visiter rapidement.

Contactez-nous pour plus d'informations.

205 000 euros net vendeur et 6% TTC d'honoraires à la charge de l'acquéreur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr (6.00 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Pontivy
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56300
Coordonnées : 48.070000, -2.980000
Total : 277 309€
Prix d'acquisition : 217 300€
Travaux : 42 625€
Valeur du bien : 259 925€
Frais de notaire : 17 384€
Coût estimé : 17 384€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185m²
Loyer prédit : 9.07€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 11.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 1677€/mois
Loyer annuel estimé : 20127€/an
Fourchette totale : 1297€ - 2169€/mois
Fourchette annuelle : 15561€ - 26033€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 9.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 800 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :333 000 €
Prix d'achat :217 300 €
Décote à l'achat :-115 700€ (-34.7%)
Marge achat-revente :55 691€ (16.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :277 309€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 377,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :80,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 458,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 056,58€
Coût de l'assurance :24 264,54€
Taxe foncière : 2 012,68€/an
Soit par mois : 167,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 677,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 626,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :50,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 113 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Diagnostic de performance énergétique en D avec consommation de 113 kWh/m²/an.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation du système de chauffage existant (Pompe à chaleur) pour garantir son efficacité.
Quantité: 1 système pour 185 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres si simple vitrage ou ancien double vitrage par des fenêtres à haute performance énergétique.
Quantité: environ 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Peinture vieillissante dans certaines chambres
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, légère mise à jour esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, légère mise à jour esthétique
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état, légère mise à jour esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 625 €(230 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 400€
    Remplacement fenêtres: 23 fenêtres × 800€ = 18400€ (inclut la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture chambres: 72 m² × 25€/m² = 1800€ (inclut la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture cuisine: 12 m² × 25€/m² = 300€ (inclut la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:625€
    Peinture salon: 25 m² × 25€/m² = 625€ (inclut la main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:500€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 25€/m² = 500€ (inclut la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Pontivy). Coefficients régionaux appliqués. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 677 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 127 €/an
Calcul : 1 677 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 391 €/an
Base de calcul : Emprunt de 277 309 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 971 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 013 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 625 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 000 €
Revenus locatifs : +20 127 €
Charges déductibles : -55 000 €
Résultat foncier Année 1 : -34 873 €(Déficit de 34 873 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 473 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 375 €/an
Revenus locatifs : +20 127 €
Charges déductibles : -12 375 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 752 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13472.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 217 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 141 245 €(65% de 217 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 136 €/an
Calcul : 141 245 € × 3,636% = 5 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 127 €55 008 €9 400 €-34 882 €21 400 €13 482 €13 482 €
220 529 €12 135 €9 152 €8 394 €--5 087 €
320 940 €11 878 €8 894 €9 062 €---
421 359 €11 611 €8 628 €9 747 €---
521 786 €11 336 €8 353 €10 450 €---
622 222 €11 051 €8 068 €11 171 €---
722 666 €10 756 €7 773 €11 910 €---
823 119 €10 450 €7 467 €12 669 €---
923 582 €10 135 €7 151 €13 447 €---
1024 053 €9 808 €6 824 €14 246 €---
1124 534 €9 469 €6 486 €15 065 €---
1225 025 €9 119 €6 136 €15 906 €---
1325 526 €8 757 €5 774 €16 769 €---
1426 036 €8 382 €5 399 €17 654 €---
1526 557 €7 994 €5 011 €18 563 €---
1627 088 €7 592 €4 609 €19 496 €---
1727 630 €7 177 €4 193 €20 453 €---
1828 182 €6 747 €3 763 €21 436 €---
1928 746 €6 302 €3 318 €22 444 €---
2029 321 €5 841 €2 858 €23 480 €---
2129 907 €5 365 €2 381 €24 543 €---
2230 505 €4 871 €1 888 €25 634 €---
2331 116 €4 361 €1 378 €26 755 €---
2431 738 €3 833 €850 €27 905 €---
2532 373 €3 286 €303 €29 086 €---
TOTAL644 667 €253 263 €136 057 €391 404 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 391 404 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 127 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 227 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 227 €-6 420 €+10 647 €
2+4 227 €0 €+4 227 €
3+4 227 €+1 192 €+3 035 €
4+4 227 €+2 924 €+1 303 €
5+4 227 €+3 135 €+1 092 €
6+4 227 €+3 351 €+876 €
7+4 227 €+3 573 €+654 €
8+4 227 €+3 801 €+426 €
9+4 227 €+4 034 €+193 €
10+4 227 €+4 274 €-47 €
11+4 227 €+4 520 €-293 €
12+4 227 €+4 772 €-545 €
13+4 227 €+5 031 €-804 €
14+4 227 €+5 296 €-1 069 €
15+4 227 €+5 569 €-1 342 €
16+4 227 €+5 849 €-1 622 €
17+4 227 €+6 136 €-1 909 €
18+4 227 €+6 431 €-2 204 €
19+4 227 €+6 733 €-2 506 €
20+4 227 €+7 044 €-2 817 €
21+4 227 €+7 363 €-3 136 €
22+4 227 €+7 690 €-3 463 €
23+4 227 €+8 026 €-3 799 €
24+4 227 €+8 371 €-4 144 €
25+4 227 €+8 726 €-4 499 €
Total+105 675 €+117 421 €+-11 746 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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