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Maison 11 pièces 357 m²

VillePlantiers (30)
Surface357m²
Coût Total628 010€
Loyer Annuel33 931€
Rentabilité5.40%
Cashflow/mois-789€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 365 000 €
Surface : 357 m²
Prix au m² : 1 022,41 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Grande propriété Cévenole avec 11 pièces et la vue sur les montagnes dans le Parc national des Cévennes

A47116MEE30 - Au cœur du village Les Plantiers en bordure du Parc national des Cévennes (classé à lŽUnesco), cette propriété de caractère, parfaitement entretenue, offre de beaux volumes: 8 chambres avec chacune leur salle de bain privative, une magnifique terrasse avec vue imprenable sur le village et les montagnes environnantes. Ici, la vie typique dŽun village français se conjugue avec les principaux atouts de la région : la nature, la baignade et de nombreuses possibilités de randonnée et lieu idéale pour les cyclistes et les motards.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A47116MEE30 Date de réalisation du diagnostic : 10/08/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 770 € et 7 870 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Plantiers
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30122
Coordonnées : 44.116924, 3.723966
Total : 628 010€
Prix d'acquisition : 365 000€
Travaux : 233 810€
Valeur du bien : 598 810€
Frais de notaire : 29 200€
Coût estimé : 29 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 357m²
Loyer prédit : 7.92€/m²/mois
Fourchette : 6.17€ - 10.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 2828€/mois
Loyer annuel estimé : 33931€/an
Fourchette totale : 2202€ - 3631€/mois
Fourchette annuelle : 26427€ - 43567€/an
Rentabilité brute :5.40%
Fourchette de rentabilité :4.21% - 6.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 972,92 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :704 331 €
Prix d'achat :365 000 €
Décote à l'achat :-339 331€ (-48.2%)
Marge achat-revente :76 321€ (10.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :628 010€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 150,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :183,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 333,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :317 201,90€
Coût de l'assurance :54 950,88€
Taxe foncière : 3 393,11€/an
Soit par mois : 282,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 827,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 616,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-789,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 357 m²
Raison: DPE D - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 357 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 45 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 8 salles de bain (1 par chambre)
Raison: État 2/5 visible - salles de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 8 chambres (environ 160 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation lourde
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine, réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, entretien du mobilier
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification de la tuyauterie et des évacuations, remplacement si nécessaire
Quantité: 357 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :233 810 €(655 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:53 550€
    Isolation combles: 357 m² × 150€/m² = 53550€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:67 500€
    Fenêtres double vitrage: 45 fenêtres × 1500€/fenêtre = 67500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:32 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 salles de bain × 4000€ = 32000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:24 000€
    Rénovation complète chambres: 160 m² × 150€/m² = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:28 560€
    Vérification plomberie: 357 m² × 80€/m² = 28560€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plantiers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 134 550€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 828 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 931 €/an
Calcul : 2 828 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 830 €/an
Base de calcul : Emprunt de 628 010 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 198 €/an
Calcul : 183 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 393 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 233 810 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 261 231 €
Revenus locatifs : +33 931 €
Charges déductibles : -261 231 €
Résultat foncier Année 1 : -227 300 €(Déficit de 227 300 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 205 900 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 27 421 €/an
Revenus locatifs : +33 931 €
Charges déductibles : -27 421 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 510 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 205899.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 365 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 237 250 €(65% de 365 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 627 €/an
Calcul : 237 250 € × 3,636% = 8 627 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 931 €261 251 €21 850 €-227 320 €21 400 €205 920 €205 920 €
234 610 €26 870 €21 279 €7 739 €--198 181 €
335 302 €26 279 €20 688 €9 023 €--189 158 €
436 008 €25 667 €20 075 €10 341 €--178 816 €
536 728 €25 032 €19 441 €11 696 €--167 121 €
637 463 €24 375 €18 784 €13 088 €--154 033 €
738 212 €23 695 €18 103 €14 517 €--139 516 €
838 976 €22 990 €17 399 €15 987 €--123 529 €
939 756 €22 260 €16 668 €17 496 €--106 033 €
1040 551 €21 503 €15 912 €19 048 €--86 985 €
1141 362 €20 720 €15 129 €20 642 €--66 344 €
1242 189 €19 909 €14 318 €22 280 €---
1343 033 €19 068 €13 477 €23 965 €---
1443 894 €18 198 €12 607 €25 696 €---
1544 771 €17 296 €11 705 €27 475 €---
1645 667 €16 363 €10 771 €29 304 €---
1746 580 €15 395 €9 804 €31 185 €---
1847 512 €14 394 €8 802 €33 118 €---
1948 462 €13 356 €7 765 €35 106 €---
2049 431 €12 281 €6 690 €37 150 €---
2150 420 €11 168 €5 577 €39 252 €---
2251 428 €10 015 €4 424 €41 413 €---
2352 457 €8 821 €3 229 €43 636 €---
2453 506 €7 584 €1 992 €45 922 €---
2554 576 €6 302 €711 €48 274 €---
TOTAL1 086 825 €690 791 €317 202 €396 034 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 396 034 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 931 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 126 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 126 €-6 420 €+13 546 €
2+7 126 €0 €+7 126 €
3+7 126 €0 €+7 126 €
4+7 126 €0 €+7 126 €
5+7 126 €0 €+7 126 €
6+7 126 €0 €+7 126 €
7+7 126 €0 €+7 126 €
8+7 126 €0 €+7 126 €
9+7 126 €0 €+7 126 €
10+7 126 €0 €+7 126 €
11+7 126 €0 €+7 126 €
12+7 126 €+6 684 €+442 €
13+7 126 €+7 189 €-63 €
14+7 126 €+7 709 €-583 €
15+7 126 €+8 243 €-1 117 €
16+7 126 €+8 791 €-1 665 €
17+7 126 €+9 355 €-2 229 €
18+7 126 €+9 935 €-2 809 €
19+7 126 €+10 532 €-3 406 €
20+7 126 €+11 145 €-4 019 €
21+7 126 €+11 776 €-4 650 €
22+7 126 €+12 424 €-5 298 €
23+7 126 €+13 091 €-5 965 €
24+7 126 €+13 777 €-6 651 €
25+7 126 €+14 482 €-7 356 €
Total+178 150 €+138 713 €+39 437 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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