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Maison de 300 m² à vendre Secteur forêt d'Ecouves - Réf : A15145

VilleSon (08)
Surface304
Coût Total358 300
Loyer Annuel27 444
Rentabilité7.66%
Cashflow/mois+154
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 295 000 €
Surface : 304 m²
Prix au m² : 970,39 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L' agence Lair Immobilier de Pré en Pail St Samson vous propose à la vente cette jolie longère rénovée, située au calme près de la forêt d' Ecouves, à 20 minutes d'Alençon. D'une surface d'environ 300m², elle offre au rez de chaussée une pièce de vie avec cheminée, cuisine ouverte aménagée et équipée, un salon ou chambre de plain pied, wc, une vaste buanderie, un grand vestiaire avec rangement. A l'étage, vous trouverez, huit chambres, une salle de bains et une salle d'eau. A l'extrémité de la longère avec un accès indépendant, vous découvrirez un bel espace aménagé avec mezzanine offrant beaucoup de possibilités selon vos besoins et vos projets. Cette grande maison familiale rénovée récemment propose des matériaux performants et économiques avec son chauffage par pompe à chaleur, climatisation et eau chaude par ballon thermodynamique, système d'alarme. A l'extérieur, un grand abri pour voitures, un atelier et un bûcher. Assainissement individuel aux normes. Le tout en bon état, sur un jardin arboré d'environ 1660m². Pour plus de renseignements contactez l'agence au [Coordonnées masquées] .

Ville : Son
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08300
Total : 358 300
Prix d'acquisition : 295 000
Travaux : 39 700
Valeur du bien : 334 700
Frais de notaire : 23 600
Coût estimé : 23 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 304
Loyer prédit : 7.52€/m²/mois
Fourchette : 6.17€ - 9.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 2287€/mois
Loyer annuel estimé : 27444€/an
Fourchette totale : 1876€ - 2788€/mois
Fourchette annuelle : 22516€ - 33452€/an
Rentabilité brute :7.66%
Fourchette de rentabilité :6.28% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :795,35 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :241 786
Prix d'achat :295 000
Décote à l'achat :+53 214 (+22.0%)
Marge achat-revente :-116 514€ (-48.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :358 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 799,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :104,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 904,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :181 551,28
Coût de l'assurance :31 351,25
Taxe foncière : 2 744,44€/an
Soit par mois : 228,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 287,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 132,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :154,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10.5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état avec électroménager obsolète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), et menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour toutes les chambres.
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et mise aux normes de l'électricité si nécessaire.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 700(131 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500
    Rénovation complète cuisine: 10.5 m² × 800€/m² = 8400€, Main d'œuvre: 100€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 3 m² × 2000€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:24 000
    Rénovation lourde chambres: 120 m² × 200€/m² = 24000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon:1 200
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Son (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 287 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 444 €/an
Calcul : 2 287 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 490 €/an
Base de calcul : Emprunt de 358 300 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 254 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 744 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 189
Revenus locatifs : +27 444
Charges déductibles : -56 189
Résultat foncier Année 1 : -28 744(Déficit de 28 744 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 18 044
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 489 €/an
Revenus locatifs : +27 444
Charges déductibles : -16 489
Résultat foncier Années 2+ : 10 956 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 18044.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 295 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 750(65% de 295 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 973 €/an
Calcul : 191 750 € × 3,636% = 6 973
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 44456 20012 502-28 75610 700 €18 056 €18 056 €
227 99316 17412 17611 819--6 237 €
328 55315 83611 83812 717---
429 12415 48611 48813 638---
529 70715 12411 12514 583---
630 30114 74810 75015 553---
730 90714 35910 36016 548---
831 52513 9569 95717 569---
932 15513 5389 54018 617---
1032 79913 1069 10719 693---
1133 45512 6588 66020 797---
1234 12412 1948 19521 930---
1334 80611 7137 71523 093---
1435 50211 2157 21724 287---
1536 21210 6996 70125 513---
1636 93710 1656 16726 771---
1737 6759 6125 61328 064---
1838 4299 0385 04029 390---
1939 1978 4444 44630 753---
2039 9817 8293 83132 152---
2140 7817 1923 19333 589---
2241 5976 5322 53335 065---
2342 4285 8481 84936 581---
2443 2775 1401 14138 137---
2544 1434 40640739 737---
TOTAL879 052321 214181 551557 83910 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 557 839
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 444 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 763 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 763-3 210+8 973
2+5 7630+5 763
3+5 763+1 944+3 819
4+5 763+4 091+1 672
5+5 763+4 375+1 388
6+5 763+4 666+1 097
7+5 763+4 964+799
8+5 763+5 271+492
9+5 763+5 585+178
10+5 763+5 908-145
11+5 763+6 239-476
12+5 763+6 579-816
13+5 763+6 928-1 165
14+5 763+7 286-1 523
15+5 763+7 654-1 891
16+5 763+8 031-2 268
17+5 763+8 419-2 656
18+5 763+8 817-3 054
19+5 763+9 226-3 463
20+5 763+9 646-3 883
21+5 763+10 077-4 314
22+5 763+10 519-4 756
23+5 763+10 974-5 211
24+5 763+11 441-5 678
25+5 763+11 921-6 158
Total+144 075+167 352+-23 277
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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