Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de 300 m² à vendre Secteur forêt d'Ecouves - Réf : A15145

Bien expiré
VilleSon (08)
Surface304m²
Coût Total358 300€
Loyer Annuel27 444€
Rentabilité7.66%
Cashflow/mois+154€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 295 000 €
Surface : 304 m²
Prix au m² : 970,39 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L' agence Lair Immobilier de Pré en Pail St Samson vous propose à la vente cette jolie longère rénovée, située au calme près de la forêt d' Ecouves, à 20 minutes d'Alençon. D'une surface d'environ 300m², elle offre au rez de chaussée une pièce de vie avec cheminée, cuisine ouverte aménagée et équipée, un salon ou chambre de plain pied, wc, une vaste buanderie, un grand vestiaire avec rangement. A l'étage, vous trouverez, huit chambres, une salle de bains et une salle d'eau. A l'extrémité de la longère avec un accès indépendant, vous découvrirez un bel espace aménagé avec mezzanine offrant beaucoup de possibilités selon vos besoins et vos projets. Cette grande maison familiale rénovée récemment propose des matériaux performants et économiques avec son chauffage par pompe à chaleur, climatisation et eau chaude par ballon thermodynamique, système d'alarme. A l'extérieur, un grand abri pour voitures, un atelier et un bûcher. Assainissement individuel aux normes. Le tout en bon état, sur un jardin arboré d'environ 1660m². Pour plus de renseignements contactez l'agence au [Coordonnées masquées] .

Ville : Son
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08300
Total : 358 300€
Prix d'acquisition : 295 000€
Travaux : 39 700€
Valeur du bien : 334 700€
Frais de notaire : 23 600€
Coût estimé : 23 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 304m²
Loyer prédit : 7.52€/m²/mois
Fourchette : 6.17€ - 9.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 2287€/mois
Loyer annuel estimé : 27444€/an
Fourchette totale : 1876€ - 2788€/mois
Fourchette annuelle : 22516€ - 33452€/an
Rentabilité brute :7.66%
Fourchette de rentabilité :6.28% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :795,35 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :241 786 €
Prix d'achat :295 000 €
Décote à l'achat :+53 214€ (+22.0%)
Marge achat-revente :-116 514€ (-48.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :358 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 799,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :104,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 904,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :181 551,28€
Coût de l'assurance :31 351,25€
Taxe foncière : 2 744,44€/an
Soit par mois : 228,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 287,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 132,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :154,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10.5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état avec électroménager obsolète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), et menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour toutes les chambres.
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et mise aux normes de l'électricité si nécessaire.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 700 €(131 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 10.5 m² × 800€/m² = 8400€, Main d'œuvre: 100€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3 m² × 2000€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:24 000€
    Rénovation lourde chambres: 120 m² × 200€/m² = 24000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Son (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 287 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 444 €/an
Calcul : 2 287 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 490 €/an
Base de calcul : Emprunt de 358 300 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 254 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 744 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 189 €
Revenus locatifs : +27 444 €
Charges déductibles : -56 189 €
Résultat foncier Année 1 : -28 744 €(Déficit de 28 744 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 18 044 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 489 €/an
Revenus locatifs : +27 444 €
Charges déductibles : -16 489 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 956 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 18044.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 295 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 750 €(65% de 295 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 973 €/an
Calcul : 191 750 € × 3,636% = 6 973 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 444 €56 200 €12 502 €-28 756 €10 700 €18 056 €18 056 €
227 993 €16 174 €12 176 €11 819 €--6 237 €
328 553 €15 836 €11 838 €12 717 €---
429 124 €15 486 €11 488 €13 638 €---
529 707 €15 124 €11 125 €14 583 €---
630 301 €14 748 €10 750 €15 553 €---
730 907 €14 359 €10 360 €16 548 €---
831 525 €13 956 €9 957 €17 569 €---
932 155 €13 538 €9 540 €18 617 €---
1032 799 €13 106 €9 107 €19 693 €---
1133 455 €12 658 €8 660 €20 797 €---
1234 124 €12 194 €8 195 €21 930 €---
1334 806 €11 713 €7 715 €23 093 €---
1435 502 €11 215 €7 217 €24 287 €---
1536 212 €10 699 €6 701 €25 513 €---
1636 937 €10 165 €6 167 €26 771 €---
1737 675 €9 612 €5 613 €28 064 €---
1838 429 €9 038 €5 040 €29 390 €---
1939 197 €8 444 €4 446 €30 753 €---
2039 981 €7 829 €3 831 €32 152 €---
2140 781 €7 192 €3 193 €33 589 €---
2241 597 €6 532 €2 533 €35 065 €---
2342 428 €5 848 €1 849 €36 581 €---
2443 277 €5 140 €1 141 €38 137 €---
2544 143 €4 406 €407 €39 737 €---
TOTAL879 052 €321 214 €181 551 €557 839 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 557 839 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 444 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 763 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 763 €-3 210 €+8 973 €
2+5 763 €0 €+5 763 €
3+5 763 €+1 944 €+3 819 €
4+5 763 €+4 091 €+1 672 €
5+5 763 €+4 375 €+1 388 €
6+5 763 €+4 666 €+1 097 €
7+5 763 €+4 964 €+799 €
8+5 763 €+5 271 €+492 €
9+5 763 €+5 585 €+178 €
10+5 763 €+5 908 €-145 €
11+5 763 €+6 239 €-476 €
12+5 763 €+6 579 €-816 €
13+5 763 €+6 928 €-1 165 €
14+5 763 €+7 286 €-1 523 €
15+5 763 €+7 654 €-1 891 €
16+5 763 €+8 031 €-2 268 €
17+5 763 €+8 419 €-2 656 €
18+5 763 €+8 817 €-3 054 €
19+5 763 €+9 226 €-3 463 €
20+5 763 €+9 646 €-3 883 €
21+5 763 €+10 077 €-4 314 €
22+5 763 €+10 519 €-4 756 €
23+5 763 €+10 974 €-5 211 €
24+5 763 €+11 441 €-5 678 €
25+5 763 €+11 921 €-6 158 €
Total+144 075 €+167 352 €+-23 277 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →