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Maison 6 pièces 240 m²

VilleNaucelles (15)
Surface240
Coût Total261 720
Loyer Annuel25 836
Rentabilité9.87%
Cashflow/mois+583
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 000 €
Surface : 240 m²
Prix au m² : 954,17 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Naucelles belle maison en pierre

Secteur Naucelles. Belle maison en pierre de 240 M2 environ, lumineuse et pleine de charme. Edifiée sur 555 M2 de terrain clos et arboré. Elle se compose d'un vaste salon avec poele à bois, 5 chambres spacieuses, 1 bureau, 2 salles d'eau, 1 salle de bain, 3 wc, 1 dressing, double vitrage PVC, volets roulants électriques, 1 grenier, 1 cave, 1 garage 2 voitures, 1 cabanon de jardin. La consommation REELLE popur le chauffage et l'eau chaude est d'environ 2200 euros par an. Géorisques:Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont visibles sur le site www.georisques.gouv.fr Cette annonce vous est proposée par ERIC MEY DEVELOPPEMENT - SARL - NoRSAC: 423 431 188, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Aurillac - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - Référence annonce : 113_101727 Date de réalisation du diagnostic : 03/05/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 960 € et 5 420 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Naucelles
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15250
Coordonnées : 44.960423, 2.419433
Total : 261 720
Prix d'acquisition : 229 000
Travaux : 14 400
Valeur du bien : 243 400
Frais de notaire : 18 320
Coût estimé : 18 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 6.82€ - 11.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 2153€/mois
Loyer annuel estimé : 25836€/an
Fourchette totale : 1637€ - 2831€/mois
Fourchette annuelle : 19645€ - 33977€/an
Rentabilité brute :9.87%
Fourchette de rentabilité :7.51% - 12.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 594,84 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :382 763
Prix d'achat :229 000
Décote à l'achat :-153 763 (-40.2%)
Marge achat-revente :121 043€ (31.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :261 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 293,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :61,07€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 1 354,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 314,64
Coût de l'assurance :18 320,40
Taxe foncière : 2 583,57€/an
Soit par mois : 215,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 152,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 569,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :583,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 240 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - nécessité de mise aux normes et amélioration esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 400(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 400
    Isolation toiture/combles: 240 m² × 60€/m² = 14400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 153 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 836 €/an
Calcul : 2 153 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 733 €/an
Base de calcul : Emprunt de 261 720 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 733 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 584 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 450
Revenus locatifs : +25 836
Charges déductibles : -26 450
Résultat foncier Année 1 : -614(Déficit de 614 €)
Imputable sur revenu global : 614
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 050 €/an
Revenus locatifs : +25 836
Charges déductibles : -12 050
Résultat foncier Années 2+ : 13 786 €/an
Prix d'achat du bien : 229 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 83626 4588 742-622622 €--
226 35211 8258 50914 527---
326 87911 5858 26815 295---
427 41711 3368 01916 081---
527 96511 0787 76216 887---
628 52510 8127 49517 713---
729 09510 5367 22018 559---
829 67710 2516 93519 426---
930 2719 9576 64020 314---
1030 8769 6526 33521 224---
1131 4949 3366 02022 157---
1232 1239 0105 69423 113---
1332 7668 6735 35624 093---
1433 4218 3245 00725 097---
1534 0907 9634 64626 127---
1634 7717 5904 27327 182---
1735 4677 2033 88728 263---
1836 1766 8043 48829 372---
1936 9006 3913 07530 509---
2037 6385 9642 64731 674---
2138 3905 5222 20532 869---
2239 1585 0651 74834 094---
2339 9414 5921 27535 350---
2440 7404 10378636 638---
2541 5553 59728037 958---
TOTAL827 524223 624126 315603 900622Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 187
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 603 900
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 836 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 425 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 425-187+5 612
2+5 425+4 358+1 067
3+5 425+4 588+837
4+5 425+4 824+601
5+5 425+5 066+359
6+5 425+5 314+111
7+5 425+5 568-143
8+5 425+5 828-403
9+5 425+6 094-669
10+5 425+6 367-942
11+5 425+6 647-1 222
12+5 425+6 934-1 509
13+5 425+7 228-1 803
14+5 425+7 529-2 104
15+5 425+7 838-2 413
16+5 425+8 155-2 730
17+5 425+8 479-3 054
18+5 425+8 812-3 387
19+5 425+9 153-3 728
20+5 425+9 502-4 077
21+5 425+9 861-4 436
22+5 425+10 228-4 803
23+5 425+10 605-5 180
24+5 425+10 991-5 566
25+5 425+11 387-5 962
Total+135 625+181 170+-45 545
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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