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Achat ferme

Bien expiré
VilleBussière-Badil (24)
Surface86m²
Coût Total173 075€
Loyer Annuel7 246€
Rentabilité4.19%
Cashflow/mois-350€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 625 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 588,66 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Vue, Surface de 86 m², 4 Pièces, 1 Chambre, Terrain de 12387 m², Travaux

Dans un petit hameau, ancien corps de ferme entièrement à rénover. Une ancienne habitation de quatre pièces et environ 200 m² de dépendances attenantes. Toiture à refaire. Pas d'assainissement. Beaucoup de charme et de potentiel. Terrain de 12 387 m² avec vue dégagée sur la campagne environnante.

Ville : Bussière-Badil
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24360
Coordonnées : 45.645950, 0.576670
Total : 173 075€
Prix d'acquisition : 50 625€
Travaux : 118 400€
Valeur du bien : 169 025€
Frais de notaire : 4 050€
Coût estimé : 4 050€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 7.02€/m²/mois
Fourchette : 5.64€ - 8.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 604€/mois
Loyer annuel estimé : 7246€/an
Fourchette totale : 485€ - 752€/mois
Fourchette annuelle : 5816€ - 9028€/an
Rentabilité brute :4.19%
Fourchette de rentabilité :3.36% - 5.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 075€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :844,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :49,04€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 893,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 226,14€
Coût de l'assurance :14 711,38€
Taxe foncière : 724,60€/an
Soit par mois : 60,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 603,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 953,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-349,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ToitureOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation toiture
Réparation complète de la toiture de l'habitation
Quantité: surface totale de la toiture à évaluer
Raison: Toiture à refaire - nécessaire pour la sécurité et l'intégrité du bâtiment
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Création système d'assainissement
Mise en place d'un système d'assainissement conforme
Quantité: 1 système
Raison: Pas d'assainissement - indispensable pour la salubrité du bien
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage adapté (ex: chaudière à granulés ou pompe à chaleur)
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine : nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon : murs, cheminée, revêtement de sol, électricité
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain : douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la chambre : revêtement de sol, peinture, électricité
Quantité: 1 chambre (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre avec murs abîmés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :118 400 €(1 377 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Toiture:25 800€
    Réparation toiture: 86 m² × 300€/m² = 25800€ (incluant main d'œuvre)
  • Assainissement:13 000€
    Création système d'assainissement: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 100€
    Remplacement fenêtres: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:30 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 1500€/m² = 30000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1300€/m² = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation complète chambre: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bussière-Badil (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 604 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 246 €/an
Calcul : 604 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 569 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 075 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 588 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 725 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 118 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 125 282 €
Revenus locatifs : +7 246 €
Charges déductibles : -125 282 €
Résultat foncier Année 1 : -118 036 €(Déficit de 118 036 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 96 636 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 882 €/an
Revenus locatifs : +7 246 €
Charges déductibles : -6 882 €
Résultat foncier Années 2+ : 364 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 96636.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 625 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 906 €(65% de 50 625 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 197 €/an
Calcul : 32 906 € × 3,636% = 1 197 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 246 €125 288 €5 575 €-118 042 €21 400 €96 642 €96 642 €
27 391 €6 737 €5 424 €654 €--95 987 €
37 539 €6 581 €5 268 €958 €--95 030 €
47 690 €6 420 €5 107 €1 269 €--93 760 €
57 843 €6 254 €4 941 €1 590 €--92 171 €
68 000 €6 082 €4 769 €1 918 €--90 252 €
78 160 €5 904 €4 591 €2 256 €--87 997 €
88 323 €5 721 €4 408 €2 602 €--85 395 €
98 490 €5 532 €4 219 €2 958 €--82 436 €
108 660 €5 336 €4 023 €3 324 €--79 113 €
118 833 €5 134 €3 821 €3 699 €--75 414 €
129 009 €4 925 €3 612 €4 084 €---
139 190 €4 709 €3 396 €4 480 €---
149 373 €4 486 €3 173 €4 887 €---
159 561 €4 256 €2 943 €5 305 €---
169 752 €4 018 €2 705 €5 734 €---
179 947 €3 772 €2 459 €6 175 €---
1810 146 €3 519 €2 205 €6 628 €---
1910 349 €3 256 €1 943 €7 093 €---
2010 556 €2 985 €1 672 €7 571 €---
2110 767 €2 705 €1 392 €8 062 €---
2210 983 €2 416 €1 103 €8 566 €---
2311 202 €2 117 €804 €9 085 €---
2411 426 €1 809 €496 €9 618 €---
2511 655 €1 490 €177 €10 165 €---
TOTAL232 091 €231 452 €80 226 €639 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 639 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 246 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 522 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 522 €-6 420 €+7 942 €
2+1 522 €0 €+1 522 €
3+1 522 €0 €+1 522 €
4+1 522 €0 €+1 522 €
5+1 522 €0 €+1 522 €
6+1 522 €0 €+1 522 €
7+1 522 €0 €+1 522 €
8+1 522 €0 €+1 522 €
9+1 522 €0 €+1 522 €
10+1 522 €0 €+1 522 €
11+1 522 €0 €+1 522 €
12+1 522 €+1 225 €+297 €
13+1 522 €+1 344 €+178 €
14+1 522 €+1 466 €+56 €
15+1 522 €+1 591 €-69 €
16+1 522 €+1 720 €-198 €
17+1 522 €+1 852 €-330 €
18+1 522 €+1 988 €-466 €
19+1 522 €+2 128 €-606 €
20+1 522 €+2 271 €-749 €
21+1 522 €+2 419 €-897 €
22+1 522 €+2 570 €-1 048 €
23+1 522 €+2 725 €-1 203 €
24+1 522 €+2 885 €-1 363 €
25+1 522 €+3 049 €-1 527 €
Total+38 050 €+22 816 €+15 234 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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