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Appartement 4 pièces 73 m²

VilleMontigny-lès-Cormeilles (95)
Surface73m²
Coût Total216 350€
Loyer Annuel14 401€
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-405€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 2 397,26 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 73 m² - Appartement de 4 pièces

Appartement CLE EN MAIN à Montigny-lès-Cormeilles. Il offre un séjour lumineux avec balcon exposé Est pour profiter du soleil matinal, trois chambres, une cuisine aménagée et un cellier pratique. Profitez du double vitrage, des volets roulants électriques et de la fibre pour un quotidien moderne et confortable. Un box fermé dans un parking est à votre disposition. À proximité immédiate des écoles, commerces et transports. A vos téléphones ! Référence annonce : 2541 Date de réalisation du diagnostic : 25/03/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 101 Charges prévisionnelles annuelles : 4200 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 680 € et 2 320 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Montigny-lès-Cormeilles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95370
Coordonnées : 48.985800, 2.189217
Total : 216 350€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 27 350€
Valeur du bien : 202 350€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 16.44€/m²/mois
Fourchette : 13.71€ - 19.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1200€/mois
Loyer annuel estimé : 14401€/an
Fourchette totale : 1001€ - 1439€/mois
Fourchette annuelle : 12011€ - 17266€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 7.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 230,77 €/m²
Basé sur :73 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :235 846 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-60 846€ (-25.8%)
Marge achat-revente :19 496€ (8.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :216 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 071,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :63,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 134,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 109,20€
Coût de l'assurance :18 930,62€
Taxe foncière : 1 440,07€/an
Soit par mois : 120,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 350,00€/mois
Soit par an : 4 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 200,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 604,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-404,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 5/5 - Sol en bon état mais amélioration possible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 5/5 - Rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 5/5 - Rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 350 €(375 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:4 500€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 350€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montigny-lès-Cormeilles (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 200 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 401 €/an
Calcul : 1 200 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 262 €/an
Base de calcul : Emprunt de 216 350 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 757 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 440 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 200 €/an
Calcul : 350 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 010 €
Revenus locatifs : +14 401 €
Charges déductibles : -41 010 €
Résultat foncier Année 1 : -26 609 €(Déficit de 26 609 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 209 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 660 €/an
Revenus locatifs : +14 401 €
Charges déductibles : -13 660 €
Résultat foncier Années 2+ : 741 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5208.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 401 €41 017 €7 269 €-26 616 €21 400 €5 216 €5 216 €
214 689 €13 474 €7 076 €1 215 €--4 001 €
314 982 €13 274 €6 877 €1 709 €--2 292 €
415 282 €13 067 €6 670 €2 215 €--78 €
515 588 €12 854 €6 456 €2 734 €---
615 900 €12 633 €6 235 €3 267 €---
716 218 €12 404 €6 007 €3 814 €---
816 542 €12 167 €5 770 €4 375 €---
916 873 €11 922 €5 525 €4 950 €---
1017 210 €11 669 €5 272 €5 541 €---
1117 554 €11 407 €5 010 €6 147 €---
1217 905 €11 136 €4 739 €6 769 €---
1318 264 €10 856 €4 458 €7 408 €---
1418 629 €10 566 €4 168 €8 063 €---
1519 001 €10 265 €3 868 €8 736 €---
1619 381 €9 955 €3 558 €9 426 €---
1719 769 €9 634 €3 237 €10 135 €---
1820 164 €9 302 €2 904 €10 863 €---
1920 568 €8 958 €2 560 €11 610 €---
2020 979 €8 602 €2 205 €12 377 €---
2121 399 €8 234 €1 837 €13 164 €---
2221 827 €7 854 €1 456 €13 973 €---
2322 263 €7 460 €1 063 €14 803 €---
2422 708 €7 052 €655 €15 656 €---
2523 163 €6 631 €234 €16 532 €---
TOTAL461 259 €292 392 €105 109 €168 867 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 867 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 401 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 024 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 024 €-6 420 €+9 444 €
2+3 024 €0 €+3 024 €
3+3 024 €0 €+3 024 €
4+3 024 €0 €+3 024 €
5+3 024 €+797 €+2 227 €
6+3 024 €+980 €+2 044 €
7+3 024 €+1 144 €+1 880 €
8+3 024 €+1 312 €+1 712 €
9+3 024 €+1 485 €+1 539 €
10+3 024 €+1 662 €+1 362 €
11+3 024 €+1 844 €+1 180 €
12+3 024 €+2 031 €+993 €
13+3 024 €+2 222 €+802 €
14+3 024 €+2 419 €+605 €
15+3 024 €+2 621 €+403 €
16+3 024 €+2 828 €+196 €
17+3 024 €+3 041 €-17 €
18+3 024 €+3 259 €-235 €
19+3 024 €+3 483 €-459 €
20+3 024 €+3 713 €-689 €
21+3 024 €+3 949 €-925 €
22+3 024 €+4 192 €-1 168 €
23+3 024 €+4 441 €-1 417 €
24+3 024 €+4 697 €-1 673 €
25+3 024 €+4 959 €-1 935 €
Total+75 600 €+50 660 €+24 940 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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