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Maison - 11 pièce(s) - 180 m²

Bien expiré
VilleAubin (12)
Surface180m²
Coût Total198 480€
Loyer Annuel15 044€
Rentabilité7.58%
Cashflow/mois+100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 505,56 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre à Aubin, en France, cette spacieuse maison de 180 m² vous offre un espace de vie généreux réparti sur 11 pièces. Idéale pour une grande famille ou pour ceux qui recherchent de l'espace supplémentaire, cette propriété est proposée au prix attractif de 91 000€.

Dotée d'un chauffage au gaz pour un confort optimal, la maison comprend une cuisine équipée de base, parfaite pour préparer de délicieux repas en famille. Les pièces lumineuses et bien agencées offrent de multiples possibilités d'aménagement pour s'adapter à vos besoins et à vos envies.Profitez d'un jardin spacieux pour des moments de détente en plein air et d'un emplacement idéal à proximité des commodités de la ville. Ne manquez pas cette opportunité d'acquérir une maison offrant un excellent rapport qualité-prix à Aubin. Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite et découvrir tous les avantages de cette propriété exceptionnelle.Prix hors honoraires d'agence 85 000 €.Prix honoraires inclus 91 000 €.Annonce publiée par Lilian Rez (EI) votre agent commercial en immobilier LMDimmobilier à Aubin, 12110 immatriculé au RSAC de RODEZ sous le n°822 704 763 . Consultez nos tarifs sur le site LMDimmobilier.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Ville : Aubin
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12110
Coordonnées : 44.529642, 2.258818
Total : 198 480€
Prix d'acquisition : 91 000€
Travaux : 100 200€
Valeur du bien : 191 200€
Frais de notaire : 7 280€
Coût estimé : 7 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1254€/mois
Loyer annuel estimé : 15044€/an
Fourchette totale : 973€ - 1616€/mois
Fourchette annuelle : 11671€ - 19392€/an
Rentabilité brute :7.58%
Fourchette de rentabilité :5.88% - 9.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :968,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :59,54€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 027,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 002,22€
Coût de l'assurance :17 863,20€
Taxe foncière : 1 504,39€/an
Soit par mois : 125,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 253,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 153,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :100,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz actuel
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur 180 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée de base
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :100 200 €(557 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:26 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système: 13000€ (installation comprise) = 13000€.
  • Isolation - Isolation toiture/combles:12 600€
    Isolation combles: 180 m² × 70€/m² = 12600€ (main d'œuvre incluse).
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:19 800€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 900€/fenêtre = 19800€ (main d'œuvre incluse).
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (main d'œuvre incluse).
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (main d'œuvre incluse).
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse).
  • Chambres - Peinture murs et plafonds:4 200€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse).
  • Salon - Peinture murs et plafonds:2 800€
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 70€/m² = 2800€ (main d'œuvre incluse).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubin (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 58 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Isolation - Isolation toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 254 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 044 €/an
Calcul : 1 254 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 387 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 480 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 715 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 504 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 100 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 108 805 €
Revenus locatifs : +15 044 €
Charges déductibles : -108 805 €
Résultat foncier Année 1 : -93 762 €(Déficit de 93 762 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 72 362 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 605 €/an
Revenus locatifs : +15 044 €
Charges déductibles : -8 605 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 438 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 72361.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 150 €(65% de 91 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 151 €/an
Calcul : 59 150 € × 3,636% = 2 151 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 044 €108 812 €6 393 €-93 768 €21 400 €72 368 €72 368 €
215 345 €8 439 €6 220 €6 906 €--65 462 €
315 652 €8 260 €6 041 €7 392 €--58 070 €
415 965 €8 076 €5 857 €7 889 €--50 181 €
516 284 €7 885 €5 666 €8 399 €--41 782 €
616 610 €7 688 €5 469 €8 922 €--32 860 €
716 942 €7 484 €5 265 €9 458 €--23 402 €
817 281 €7 274 €5 055 €10 007 €--13 396 €
917 626 €7 057 €4 838 €10 570 €--2 826 €
1017 979 €6 832 €4 613 €11 146 €---
1118 338 €6 601 €4 382 €11 738 €---
1218 705 €6 361 €4 142 €12 344 €---
1319 079 €6 114 €3 895 €12 966 €---
1419 461 €5 858 €3 639 €13 603 €---
1519 850 €5 594 €3 375 €14 256 €---
1620 247 €5 321 €3 102 €14 926 €---
1720 652 €5 039 €2 820 €15 613 €---
1821 065 €4 748 €2 529 €16 317 €---
1921 486 €4 447 €2 228 €17 039 €---
2021 916 €4 137 €1 918 €17 780 €---
2122 354 €3 816 €1 597 €18 539 €---
2222 802 €3 484 €1 265 €19 318 €---
2323 258 €3 141 €922 €20 116 €---
2423 723 €2 787 €568 €20 936 €---
2524 197 €2 422 €203 €21 776 €---
TOTAL481 861 €247 675 €92 002 €234 186 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 234 186 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 044 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 159 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 159 €-6 420 €+9 579 €
2+3 159 €0 €+3 159 €
3+3 159 €0 €+3 159 €
4+3 159 €0 €+3 159 €
5+3 159 €0 €+3 159 €
6+3 159 €0 €+3 159 €
7+3 159 €0 €+3 159 €
8+3 159 €0 €+3 159 €
9+3 159 €0 €+3 159 €
10+3 159 €+2 496 €+663 €
11+3 159 €+3 521 €-362 €
12+3 159 €+3 703 €-544 €
13+3 159 €+3 890 €-731 €
14+3 159 €+4 081 €-922 €
15+3 159 €+4 277 €-1 118 €
16+3 159 €+4 478 €-1 319 €
17+3 159 €+4 684 €-1 525 €
18+3 159 €+4 895 €-1 736 €
19+3 159 €+5 112 €-1 953 €
20+3 159 €+5 334 €-2 175 €
21+3 159 €+5 562 €-2 403 €
22+3 159 €+5 795 €-2 636 €
23+3 159 €+6 035 €-2 876 €
24+3 159 €+6 281 €-3 122 €
25+3 159 €+6 533 €-3 374 €
Total+78 975 €+70 256 €+8 719 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 234 jours
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