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Vends appartement 102m² Montluçon

Bien expiré
VilleMontluçon (03)
Surface102m²
Coût Total135 300€
Loyer Annuel9 492€
Rentabilité7.02%
Cashflow/mois+13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 735,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcony, Cellar

Centre ville, proche jardin Carnot et berges du Cher, écoles et commerces à pied, appartement traversant Est∕Ouest, lumineux et spacieux dans petite copropriété de 4 étages avec ascenseur, 2 caves et entrée parking couvert sécurisé :

  • Appartement avec une belle entrée…
Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.342826, 2.605004
Total : 135 300€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 54 300€
Valeur du bien : 129 300€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 791€/mois
Loyer annuel estimé : 9492€/an
Fourchette totale : 621€ - 1008€/mois
Fourchette annuelle : 7450€ - 12093€/an
Rentabilité brute :7.02%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 8.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :660,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :38,34€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 698,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 716,14€
Coût de l'assurance :11 500,50€
Taxe foncière : 949,16€/an
Soit par mois : 79,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 790,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 777,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :13,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et réduction des factures d'énergie
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes, remplacement si nécessaire
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 300 €(532 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système: 4500€ (moyenne) - 600€ (main d'œuvre) = 3900€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€/fenêtre = 6000€ (pose incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3000€ (moyenne) = 3000€ (pose incluse)
  • Cuisine:21 500€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (moyenne), Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€ = 18000€
  • Salle de bain:13 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (moyenne), Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 120€ = 3000€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 791 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 492 €/an
Calcul : 791 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 354 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 300 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 460 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 949 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 063 €
Revenus locatifs : +9 492 €
Charges déductibles : -60 063 €
Résultat foncier Année 1 : -50 571 €(Déficit de 50 571 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 171 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 763 €/an
Revenus locatifs : +9 492 €
Charges déductibles : -5 763 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 729 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29171.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 492 €60 067 €4 358 €-50 575 €21 400 €29 175 €29 175 €
29 681 €5 649 €4 240 €4 032 €--25 143 €
39 875 €5 527 €4 118 €4 348 €--20 795 €
410 073 €5 402 €3 992 €4 671 €--16 124 €
510 274 €5 272 €3 862 €5 003 €--11 122 €
610 480 €5 137 €3 728 €5 342 €--5 779 €
710 689 €4 998 €3 589 €5 691 €--89 €
810 903 €4 855 €3 446 €6 048 €---
911 121 €4 707 €3 298 €6 414 €---
1011 343 €4 554 €3 145 €6 789 €---
1111 570 €4 396 €2 987 €7 174 €---
1211 802 €4 233 €2 824 €7 569 €---
1312 038 €4 064 €2 655 €7 974 €---
1412 278 €3 890 €2 481 €8 389 €---
1512 524 €3 710 €2 301 €8 814 €---
1612 774 €3 524 €2 115 €9 251 €---
1713 030 €3 332 €1 923 €9 698 €---
1813 291 €3 133 €1 724 €10 157 €---
1913 556 €2 928 €1 519 €10 628 €---
2013 828 €2 716 €1 307 €11 111 €---
2114 104 €2 498 €1 088 €11 607 €---
2214 386 €2 271 €862 €12 115 €---
2314 674 €2 038 €629 €12 636 €---
2414 967 €1 797 €387 €13 171 €---
2515 267 €1 547 €138 €13 719 €---
TOTAL304 019 €152 246 €62 716 €151 774 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 774 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 492 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 993 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 993 €-6 420 €+8 413 €
2+1 993 €0 €+1 993 €
3+1 993 €0 €+1 993 €
4+1 993 €0 €+1 993 €
5+1 993 €0 €+1 993 €
6+1 993 €0 €+1 993 €
7+1 993 €0 €+1 993 €
8+1 993 €+1 788 €+205 €
9+1 993 €+1 924 €+69 €
10+1 993 €+2 037 €-44 €
11+1 993 €+2 152 €-159 €
12+1 993 €+2 271 €-278 €
13+1 993 €+2 392 €-399 €
14+1 993 €+2 517 €-524 €
15+1 993 €+2 644 €-651 €
16+1 993 €+2 775 €-782 €
17+1 993 €+2 909 €-916 €
18+1 993 €+3 047 €-1 054 €
19+1 993 €+3 188 €-1 195 €
20+1 993 €+3 333 €-1 340 €
21+1 993 €+3 482 €-1 489 €
22+1 993 €+3 634 €-1 641 €
23+1 993 €+3 791 €-1 798 €
24+1 993 €+3 951 €-1 958 €
25+1 993 €+4 116 €-2 123 €
Total+49 825 €+45 532 €+4 293 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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