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Détails du bien

Bien expiré
VilleRoche-en-Régnier (43)
Surface136m²
Coût Total143 660€
Loyer Annuel11 209€
Rentabilité7.80%
Cashflow/mois+82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 136 m²
Prix au m² : 514,71 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Votre conseillère 43ème Avenue Immobilier, Solange ROMERA vous propose:

Au coeur du bourg de ROCHE EN REGNIER..Maison de village en pierre, offrant 136m² habitables sur 3 niveaux. La maison se compose au rdc d'une grande pièce de vie avec cuisine ouverte sur séjour, à l'étage de deux chambres, d'une salle de bains et d'un wc indépendant, au dernier niveau de deux chambres supplémentaires. Grange attenante, nombreuses possibilités. Appenti et terrasse couverts. Parcelle de terrain de 273m². Gros oeuvre en bon état dont charpente et couverture, menuiseries bois simple vitrage au RDC et PVC double vitrage dans les étages..Travaux intérieurs à prévoir (isolation, électricité, chauffage..) Secteur calme, idéal résidence secondaire ou résidence principale.

« Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : ».

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Roche-en-Régnier
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43810
Total : 143 660€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 68 060€
Valeur du bien : 138 060€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136m²
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 4.93€ - 9.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 934€/mois
Loyer annuel estimé : 11209€/an
Fourchette totale : 671€ - 1301€/mois
Fourchette annuelle : 8050€ - 15607€/an
Rentabilité brute :7.80%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 10.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 011,28 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :137 534 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-67 534€ (-49.1%)
Marge achat-revente :-6 126€ (-4.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :701,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :57,46€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 759,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 819,16€
Coût de l'assurance :17 239,20€
Taxe foncière : 1 120,87€/an
Soit par mois : 93,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 934,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 852,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :81,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 516 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 136 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 136 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des menuiseries bois simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - travaux nécessaires pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale dans toute la maison
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 060 €(500 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 160€
    Isolation toiture/combles: 136 m² × 60€/m² = 8160€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture chambres: 4 chambres × 60€ = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture salon: 1 salon × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:13 600€
    Mise aux normes électricité: 136 m² × 100€/m² = 13600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roche-en-Régnier (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 160€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 934 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 209 €/an
Calcul : 934 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 637 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 660 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 690 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 121 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 507 €
Revenus locatifs : +11 209 €
Charges déductibles : -74 507 €
Résultat foncier Année 1 : -63 299 €(Déficit de 63 299 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 899 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 447 €/an
Revenus locatifs : +11 209 €
Charges déductibles : -6 447 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 761 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41898.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 209 €74 512 €4 641 €-63 303 €21 400 €41 903 €41 903 €
211 433 €6 326 €4 516 €5 106 €--36 797 €
311 662 €6 197 €4 386 €5 465 €--31 332 €
411 895 €6 063 €4 253 €5 832 €--25 500 €
512 133 €5 925 €4 114 €6 208 €--19 292 €
612 375 €5 782 €3 971 €6 594 €--12 699 €
712 623 €5 634 €3 824 €6 989 €--5 710 €
812 875 €5 482 €3 671 €7 394 €---
913 133 €5 324 €3 514 €7 809 €---
1013 395 €5 161 €3 351 €8 234 €---
1113 663 €4 993 €3 182 €8 670 €---
1213 937 €4 819 €3 009 €9 118 €---
1314 215 €4 639 €2 829 €9 576 €---
1414 500 €4 454 €2 643 €10 046 €---
1514 790 €4 262 €2 452 €10 527 €---
1615 085 €4 064 €2 254 €11 021 €---
1715 387 €3 859 €2 049 €11 528 €---
1815 695 €3 648 €1 838 €12 047 €---
1916 009 €3 430 €1 619 €12 579 €---
2016 329 €3 204 €1 393 €13 125 €---
2116 656 €2 971 €1 160 €13 685 €---
2216 989 €2 730 €919 €14 259 €---
2317 328 €2 481 €670 €14 848 €---
2417 675 €2 223 €413 €15 452 €---
2518 029 €1 958 €147 €16 071 €---
TOTAL359 019 €180 140 €66 819 €178 879 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 879 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 209 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 354 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 354 €-6 420 €+8 774 €
2+2 354 €0 €+2 354 €
3+2 354 €0 €+2 354 €
4+2 354 €0 €+2 354 €
5+2 354 €0 €+2 354 €
6+2 354 €0 €+2 354 €
7+2 354 €0 €+2 354 €
8+2 354 €+505 €+1 849 €
9+2 354 €+2 343 €+11 €
10+2 354 €+2 470 €-116 €
11+2 354 €+2 601 €-247 €
12+2 354 €+2 735 €-381 €
13+2 354 €+2 873 €-519 €
14+2 354 €+3 014 €-660 €
15+2 354 €+3 158 €-804 €
16+2 354 €+3 306 €-952 €
17+2 354 €+3 458 €-1 104 €
18+2 354 €+3 614 €-1 260 €
19+2 354 €+3 774 €-1 420 €
20+2 354 €+3 938 €-1 584 €
21+2 354 €+4 105 €-1 751 €
22+2 354 €+4 278 €-1 924 €
23+2 354 €+4 454 €-2 100 €
24+2 354 €+4 635 €-2 281 €
25+2 354 €+4 821 €-2 467 €
Total+58 850 €+53 664 €+5 186 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 83 jours
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