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vente - appartement

Bien expiré
VilleNemours (77)
Surface156
Coût Total292 300
Loyer Annuel28 866
Rentabilité9.88%
Cashflow/mois+656
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 235 000 €
Surface : 156 m²
Prix au m² : 1 506,41 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Salle de bain, Petit prix

Situé en plein coeur du centre ville historique de Nemours, venez découvrir cet appartement de plus de 155 m² à deux pas de toutes les commodités. Il est situé au premier étage d'une co-propriété de 3 lots seulement, dans l'entrée nous retrouvons un palier qui dessert un salon, une salle à manger, une chambre, une salle de bains et une cuisine aménagée et équipée. A l'étage le palier dessert 3 chambres, un dressing et une salle d'eau. Bien rare sur le secteur, à visiter rapidement, pas de travaux à prévoir. Une visite virtuelle est disponible sur demande ou en scannant le QR Code de la dernière photo.

Nombre de lots de la Copropriété : 5

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Julien CANAL inscrit au RSAC de MELUN n° 800 820 193 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Nemours
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77140
Coordonnées : 48.270000, 2.700000
Total : 292 300
Prix d'acquisition : 235 000
Travaux : 38 500
Valeur du bien : 273 500
Frais de notaire : 18 800
Coût estimé : 18 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 156
Loyer prédit : 15.42€/m²/mois
Fourchette : 12.78€ - 18.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 2405€/mois
Loyer annuel estimé : 28866€/an
Fourchette totale : 1993€ - 2903€/mois
Fourchette annuelle : 23917€ - 34839€/an
Rentabilité brute :9.88%
Fourchette de rentabilité :8.18% - 11.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :292 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 425,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :82,82€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 508,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :135 490,97
Coût de l'assurance :24 845,50
Taxe foncière : 2 886,55€/an
Soit par mois : 240,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 405,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 749,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :656,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 156 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m² pour 156 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement de la robinetterie et carrelage partiel dans la salle de bain
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - carrelage usé nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 500(247 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 300
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8500€ = 8500€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:15 600
    Fenêtres double vitrage performant: 16 fenêtres × 850€ = 13600€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:5 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:3 500
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:600
    Carrelage: 6 m² × 80€/m² = 480€, Main d'œuvre: 120€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nemours (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 405 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 866 €/an
Calcul : 2 405 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 405 €/an
Base de calcul : Emprunt de 292 300 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 994 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 887 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 786
Revenus locatifs : +28 866
Charges déductibles : -51 786
Résultat foncier Année 1 : -22 920(Déficit de 22 920 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 520
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 286 €/an
Revenus locatifs : +28 866
Charges déductibles : -13 286
Résultat foncier Années 2+ : 15 580 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1520.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 235 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 750(65% de 235 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 555 €/an
Calcul : 152 750 € × 3,636% = 5 555
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 86651 7959 415-22 93021 400 €1 530 €1 530 €
229 44313 0409 16016 403---
330 03212 7778 89717 254---
430 63212 5058 62518 127---
531 24512 2258 34419 020---
631 87011 9348 05419 935---
732 50711 6357 75420 873---
833 15711 3257 44521 832---
933 82111 0057 12522 815---
1034 49710 6756 79423 822---
1135 18710 3336 45324 854---
1235 8919 9806 10025 910---
1336 6089 6165 73626 992---
1437 3419 2405 35928 101---
1538 0878 8514 97029 237---
1638 8498 4494 56930 400---
1739 6268 0344 15431 592---
1840 4197 6053 72532 814---
1941 2277 1623 28234 065---
2042 0526 7042 82435 347---
2142 8936 2322 35136 661---
2243 7505 7431 86338 007---
2344 6255 2391 35839 387---
2445 5184 71783740 801---
2546 4284 17929842 250---
TOTAL924 571271 000135 491653 57121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 653 571
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 866 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 062 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 062-6 420+12 482
2+6 062+4 462+1 600
3+6 062+5 176+886
4+6 062+5 438+624
5+6 062+5 706+356
6+6 062+5 981+81
7+6 062+6 262-200
8+6 062+6 550-488
9+6 062+6 845-783
10+6 062+7 147-1 085
11+6 062+7 456-1 394
12+6 062+7 773-1 711
13+6 062+8 098-2 036
14+6 062+8 430-2 368
15+6 062+8 771-2 709
16+6 062+9 120-3 058
17+6 062+9 478-3 416
18+6 062+9 844-3 782
19+6 062+10 219-4 157
20+6 062+10 604-4 542
21+6 062+10 998-4 936
22+6 062+11 402-5 340
23+6 062+11 816-5 754
24+6 062+12 240-6 178
25+6 062+12 675-6 613
Total+151 550+196 071+-44 521
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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