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EXCLUSIVITÉ - CHALON-SUR-SAONE - Appartement T4 avec parking

VilleChalon-sur-Saône (71)
Surface75.97m²
Coût Total152 880€
Loyer Annuel9 020€
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-414€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 500 €
Surface : 75.97 m²
Prix au m² : 1 296,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur, Nombre d'égages : 11, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

EN EXCLUSIVITÉ - CHALON-SUR-SAONE - Votre Agence JAYER & DUMAS Transactions vous propose cet appartement T4 d'une superficie de 75,97 m2 loi Carrez, comprenant : entrée, cuisine, séjour-salon donnant accès à une loggia, 2 chambres, salle d'eau, WC, penderie et dégagement - Une place de parking et une cave complètent ce bien - Appartement très lumineux et traversant offrant une magnifique vue dégagée sur la Saône, le vieux Chalon et la côte Chalonnaise - Travaux à envisager - Charges courantes annuelle : 3.383 EUR (Chauffage, eau froide, eau chaude, ascenseur, parties communes...) - Copropriété de 167 lots dont 80 à usage d'habitation - Prix : 98.500 EUR dont 6.500 EUR d'honoraires à la charge de l'acquéreur, soit 92.000 EUR net vendeur -

  • http://jayerdumas.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Chalon-sur-Saône
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71100
Coordonnées : 46.780182, 4.863065
Total : 152 880€
Prix d'acquisition : 98 500€
Travaux : 46 500€
Valeur du bien : 145 000€
Frais de notaire : 7 880€
Coût estimé : 7 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.97m²
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 752€/mois
Loyer annuel estimé : 9020€/an
Fourchette totale : 598€ - 945€/mois
Fourchette annuelle : 7172€ - 11344€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 7.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 546,67 €/m²
Basé sur :349 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 501 €
Prix d'achat :98 500 €
Décote à l'achat :-19 001€ (-16.2%)
Marge achat-revente :-35 379€ (-30.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :763,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :44,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 808,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 234,34€
Coût de l'assurance :13 377,00€
Taxe foncière : 901,99€/an
Soit par mois : 75,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 281,92€/mois
Soit par an : 3 383,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 751,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 165,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-413,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 232 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 75.97 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite une mise à jour pour fonctionnalité et esthétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour pour fonctionnalité et esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général mais rafraîchissement souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Usure normale visible, rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 500 €(612 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 2500€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chalon-sur-Saône (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 752 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 020 €/an
Calcul : 752 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 253 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 880 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 535 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 902 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 383 €/an
Calcul : 282 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 573 €
Revenus locatifs : +9 020 €
Charges déductibles : -56 573 €
Résultat foncier Année 1 : -47 553 €(Déficit de 47 553 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 153 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 073 €/an
Revenus locatifs : +9 020 €
Charges déductibles : -10 073 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 053 €/an(Déficit de 1 053 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26153.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 025 €(65% de 98 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 328 €/an
Calcul : 64 025 € × 3,636% = 2 328 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 020 €56 578 €5 258 €-47 558 €21 400 €26 158 €26 158 €
29 200 €9 940 €5 120 €-740 €740 €-26 158 €
39 384 €9 797 €4 977 €-413 €413 €-26 158 €
49 572 €9 649 €4 829 €-77 €77 €-26 158 €
59 763 €9 496 €4 676 €268 €--25 891 €
69 959 €9 337 €4 517 €622 €--25 269 €
710 158 €9 173 €4 353 €985 €--24 284 €
810 361 €9 003 €4 183 €1 358 €--22 926 €
910 568 €8 827 €4 006 €1 742 €--21 184 €
1010 780 €8 644 €3 824 €2 136 €--19 049 €
1110 995 €8 455 €3 635 €2 540 €--16 509 €
1211 215 €8 260 €3 440 €2 955 €---
1311 439 €8 057 €3 237 €3 382 €---
1411 668 €7 848 €3 028 €3 821 €---
1511 902 €7 631 €2 811 €4 271 €---
1612 140 €7 406 €2 586 €4 734 €---
1712 382 €7 173 €2 353 €5 209 €---
1812 630 €6 933 €2 112 €5 698 €---
1912 883 €6 683 €1 863 €6 199 €---
2013 140 €6 425 €1 605 €6 715 €---
2113 403 €6 158 €1 338 €7 245 €---
2213 671 €5 881 €1 061 €7 790 €---
2313 945 €5 594 €774 €8 350 €---
2414 224 €5 298 €478 €8 926 €---
2514 508 €4 991 €170 €9 517 €---
TOTAL288 912 €243 237 €76 234 €45 674 €22 630 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 789 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 45 674 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 020 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 894 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 894 €-6 420 €+8 314 €
2+1 894 €-222 €+2 116 €
3+1 894 €-124 €+2 018 €
4+1 894 €-23 €+1 917 €
5+1 894 €0 €+1 894 €
6+1 894 €0 €+1 894 €
7+1 894 €0 €+1 894 €
8+1 894 €0 €+1 894 €
9+1 894 €0 €+1 894 €
10+1 894 €0 €+1 894 €
11+1 894 €0 €+1 894 €
12+1 894 €+887 €+1 007 €
13+1 894 €+1 015 €+879 €
14+1 894 €+1 146 €+748 €
15+1 894 €+1 281 €+613 €
16+1 894 €+1 420 €+474 €
17+1 894 €+1 563 €+331 €
18+1 894 €+1 709 €+185 €
19+1 894 €+1 860 €+34 €
20+1 894 €+2 015 €-121 €
21+1 894 €+2 174 €-280 €
22+1 894 €+2 337 €-443 €
23+1 894 €+2 505 €-611 €
24+1 894 €+2 678 €-784 €
25+1 894 €+2 855 €-961 €
Total+47 350 €+18 655 €+28 695 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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