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Maison 4 pièces 106 m²

VilleAubigné-sur-layon, Fosse-de-tigné, Martigné-briand, Tigné (49)
Surface106m²
Coût Total134 200€
Loyer Annuel8 535€
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 660,38 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

3 chambre Maison de village à rénover — Martigné‑Briand (Terranjou)

A43674MGO49 - Située au cœur de Martigné‑Briand, village connu pour son rôle dans la fin de la guerre de Vendée, cette maison offre une opportunité rare. L'ensemble de la rue appartient à la même famille depuis plus de 140 ans, et plusieurs propriétés voisines peuvent également être acquises pour un projet de plus grande envergure.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A43674MGO49 Date de réalisation du diagnostic : 16/01/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 660 € et 6 360 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Aubigné-sur-layon, Fosse-de-tigné, Martigné-briand, Tigné
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49540
Coordonnées : 47.273150, -0.452444
Total : 134 200€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 58 600€
Valeur du bien : 128 600€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 6.71€/m²/mois
Fourchette : 5.06€ - 8.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 711€/mois
Loyer annuel estimé : 8535€/an
Fourchette totale : 536€ - 944€/mois
Fourchette annuelle : 6431€ - 11328€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 978,02 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :209 670 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-139 670€ (-66.6%)
Marge achat-revente :75 470€ (36.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :664,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 703,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 198,31€
Coût de l'assurance :11 742,50€
Taxe foncière : 853,49€/an
Soit par mois : 71,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 711,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 774,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-63,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 106 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol, y compris la réparation du parquet et peinture
Quantité: 20 m²
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation lourde

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 600 €(553 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 600€
    Isolation toiture/combles: 106 m² × 100€/m² = 10600€ (prix moyen), Main d'œuvre: 2000€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rénovation complète:9 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9500€ = 9500€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Rénovation lourde:5 400€
    Rénovation chambres: 30 m² × 180€/m² = 5400€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région d'Aubigné-sur-Layon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 711 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 535 €/an
Calcul : 711 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 505 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 200 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 470 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 853 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 428 €
Revenus locatifs : +8 535 €
Charges déductibles : -64 428 €
Résultat foncier Année 1 : -55 893 €(Déficit de 55 893 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 493 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 828 €/an
Revenus locatifs : +8 535 €
Charges déductibles : -5 828 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 707 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34493.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 535 €64 432 €4 509 €-55 897 €21 400 €34 497 €34 497 €
28 706 €5 713 €4 389 €2 993 €--31 504 €
38 880 €5 589 €4 266 €3 291 €--28 213 €
49 057 €5 461 €4 137 €3 597 €--24 617 €
59 238 €5 328 €4 005 €3 910 €--20 706 €
69 423 €5 191 €3 868 €4 232 €--16 474 €
79 612 €5 049 €3 726 €4 563 €--11 911 €
89 804 €4 902 €3 579 €4 902 €--7 010 €
910 000 €4 750 €3 427 €5 250 €--1 760 €
1010 200 €4 593 €3 270 €5 607 €---
1110 404 €4 431 €3 108 €5 973 €---
1210 612 €4 263 €2 939 €6 349 €---
1310 824 €4 089 €2 766 €6 736 €---
1411 041 €3 909 €2 586 €7 132 €---
1511 262 €3 723 €2 399 €7 539 €---
1611 487 €3 530 €2 207 €7 957 €---
1711 717 €3 331 €2 008 €8 386 €---
1811 951 €3 125 €1 801 €8 826 €---
1912 190 €2 911 €1 588 €9 278 €---
2012 434 €2 691 €1 368 €9 743 €---
2112 682 €2 463 €1 139 €10 220 €---
2212 936 €2 227 €903 €10 710 €---
2313 195 €1 982 €659 €11 213 €---
2413 459 €1 730 €406 €11 729 €---
2513 728 €1 468 €145 €12 260 €---
TOTAL273 375 €156 878 €65 198 €116 497 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 497 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 535 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 792 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 792 €-6 420 €+8 212 €
2+1 792 €0 €+1 792 €
3+1 792 €0 €+1 792 €
4+1 792 €0 €+1 792 €
5+1 792 €0 €+1 792 €
6+1 792 €0 €+1 792 €
7+1 792 €0 €+1 792 €
8+1 792 €0 €+1 792 €
9+1 792 €0 €+1 792 €
10+1 792 €+1 154 €+638 €
11+1 792 €+1 792 €0 €
12+1 792 €+1 905 €-113 €
13+1 792 €+2 021 €-229 €
14+1 792 €+2 140 €-348 €
15+1 792 €+2 262 €-470 €
16+1 792 €+2 387 €-595 €
17+1 792 €+2 516 €-724 €
18+1 792 €+2 648 €-856 €
19+1 792 €+2 784 €-992 €
20+1 792 €+2 923 €-1 131 €
21+1 792 €+3 066 €-1 274 €
22+1 792 €+3 213 €-1 421 €
23+1 792 €+3 364 €-1 572 €
24+1 792 €+3 519 €-1 727 €
25+1 792 €+3 678 €-1 886 €
Total+44 800 €+34 949 €+9 851 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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