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Exclusivité FONCIA - Appartement 3 pièces 58 m²

Bien expiré
VilleBergerac (24)
Surface55m²
Coût Total100 004€
Loyer Annuel6 756€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 800 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 450,91 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité individuel, Nombre d'égages : 3, Mandat exclusif

À la recherche d'un investissement dans une résidence sécurisée sur le secteur de pombonne à Bergerac ? Ne cherchez pas plus loin! Nous vous présentons ce charmant T3 loué et géré par Foncia Bergerac.

Situé dans une résidence récente et très calme, cet appartement offre le parfait équilibre entre confort et tranquillité. Idéal pour un investissement locatif rentable, il vous séduira par ses nombreux atouts.

À la recherche d'une opportunité d'investissement, ce T3 répondra à toutes vos attentes. N'hésitez plus, venez le découvrir par vous-même lors d'une visite.. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/bergerac-24100/agence-immobiliere/ft-bordeaux-est-bergerac-6507

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.868177, 0.501197
Total : 100 004€
Prix d'acquisition : 79 800€
Travaux : 13 820€
Valeur du bien : 93 620€
Frais de notaire : 6 384€
Coût estimé : 6 384€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 563€/mois
Loyer annuel estimé : 6756€/an
Fourchette totale : 418€ - 758€/mois
Fourchette annuelle : 5018€ - 9095€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 9.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 004€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :487,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :29,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 517,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 355,25€
Coût de l'assurance :8 750,35€
Taxe foncière : 675,57€/an
Soit par mois : 56,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 562,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 573,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-10,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 112 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification des installations électriques et de plomberie
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 820 €(251 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 500€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1300€/m² = 6500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 750€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 563 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 756 €/an
Calcul : 563 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 218 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 004 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 350 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 676 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 063 €
Revenus locatifs : +6 756 €
Charges déductibles : -18 063 €
Résultat foncier Année 1 : -11 308 €(Déficit de 11 308 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 608 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 243 €/an
Revenus locatifs : +6 756 €
Charges déductibles : -4 243 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 512 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 607.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 870 €(65% de 79 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 886 €/an
Calcul : 51 870 € × 3,636% = 1 886 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 756 €18 067 €3 221 €-11 311 €10 700 €611 €611 €
26 891 €4 159 €3 134 €2 731 €---
37 029 €4 069 €3 044 €2 959 €---
47 169 €3 976 €2 951 €3 193 €---
57 313 €3 880 €2 855 €3 432 €---
67 459 €3 781 €2 755 €3 678 €---
77 608 €3 679 €2 653 €3 929 €---
87 760 €3 573 €2 547 €4 188 €---
97 915 €3 463 €2 438 €4 452 €---
108 074 €3 350 €2 325 €4 724 €---
118 235 €3 233 €2 208 €5 002 €---
128 400 €3 113 €2 087 €5 287 €---
138 568 €2 988 €1 962 €5 580 €---
148 739 €2 859 €1 834 €5 880 €---
158 914 €2 726 €1 701 €6 188 €---
169 092 €2 589 €1 563 €6 504 €---
179 274 €2 447 €1 421 €6 827 €---
189 460 €2 300 €1 274 €7 160 €---
199 649 €2 148 €1 123 €7 500 €---
209 842 €1 992 €966 €7 850 €---
2110 039 €1 830 €804 €8 209 €---
2210 239 €1 663 €637 €8 576 €---
2310 444 €1 490 €465 €8 954 €---
2410 653 €1 312 €286 €9 341 €---
2510 866 €1 128 €102 €9 738 €---
TOTAL216 387 €85 815 €46 355 €130 572 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 572 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 756 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 419 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 419 €-3 210 €+4 629 €
2+1 419 €+636 €+783 €
3+1 419 €+888 €+531 €
4+1 419 €+958 €+461 €
5+1 419 €+1 030 €+389 €
6+1 419 €+1 103 €+316 €
7+1 419 €+1 179 €+240 €
8+1 419 €+1 256 €+163 €
9+1 419 €+1 336 €+83 €
10+1 419 €+1 417 €+2 €
11+1 419 €+1 501 €-82 €
12+1 419 €+1 586 €-167 €
13+1 419 €+1 674 €-255 €
14+1 419 €+1 764 €-345 €
15+1 419 €+1 856 €-437 €
16+1 419 €+1 951 €-532 €
17+1 419 €+2 048 €-629 €
18+1 419 €+2 148 €-729 €
19+1 419 €+2 250 €-831 €
20+1 419 €+2 355 €-936 €
21+1 419 €+2 463 €-1 044 €
22+1 419 €+2 573 €-1 154 €
23+1 419 €+2 686 €-1 267 €
24+1 419 €+2 802 €-1 383 €
25+1 419 €+2 922 €-1 503 €
Total+35 475 €+39 172 €+-3 697 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
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