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Maison 4 pièces 83 m²

VilleChailley (89)
Surface83m²
Coût Total123 940€
Loyer Annuel7 519€
Rentabilité6.07%
Cashflow/mois-86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 783,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

10 MN ST-FLORENTIN

Secteur CHAILLEY: Maison de pierres avec cour comprenant en rez de chaussée une grande cuisine-repas avec cheminée, un séjour, une cave, salle de bain, wc et à l'étage deux chambres. En retour une grange de 60m² ainsi qu'un atelier de 35m² complètent l'ensemble en laissant des possibilités d'extension de l'habitat. Prix : 65 000 Euros * *Honoraires à la charge du vendeur

  • Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 3595 Euros et 4863 Euros par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnement compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 1617 Date de réalisation du diagnostic : 13/03/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 595 € et 4 863 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Chailley
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89770
Coordonnées : 48.094000, 3.653679
Total : 123 940€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 53 740€
Valeur du bien : 118 740€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 7.55€/m²/mois
Fourchette : 5.82€ - 9.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 627€/mois
Loyer annuel estimé : 7519€/an
Fourchette totale : 483€ - 813€/mois
Fourchette annuelle : 5795€ - 9756€/an
Rentabilité brute :6.07%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 7.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :83 000 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-18 000€ (-21.7%)
Marge achat-revente :-40 940€ (-49.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :613,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :36,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 649,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 213,70€
Coût de l'assurance :10 844,75€
Taxe foncière : 751,89€/an
Soit par mois : 62,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 626,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 712,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 83 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - nécessite une rénovation lourde
CaveRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Nettoyage
Nettoyage complet de la cave
Quantité: 8 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite un nettoyage

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 740 €(647 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:6 640€
    Isolation toiture/combles: 83 m² × 80€/m² = 6640€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 750€ = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation chambres: 30 m² × 240€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cave:400€
    Nettoyage cave: 8 m² × 50€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Chailley), coefficient 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 140€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 627 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 519 €/an
Calcul : 627 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 160 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 940 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 434 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 752 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 086 €
Revenus locatifs : +7 519 €
Charges déductibles : -59 086 €
Résultat foncier Année 1 : -51 567 €(Déficit de 51 567 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 167 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 346 €/an
Revenus locatifs : +7 519 €
Charges déductibles : -5 346 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 173 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30167.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 519 €59 090 €4 164 €-51 571 €21 400 €30 171 €30 171 €
27 669 €5 239 €4 054 €2 430 €--27 741 €
37 823 €5 125 €3 939 €2 698 €--25 044 €
47 979 €5 007 €3 821 €2 972 €--22 072 €
58 139 €4 884 €3 699 €3 254 €--18 817 €
68 301 €4 758 €3 572 €3 544 €--15 273 €
78 467 €4 627 €3 441 €3 841 €--11 433 €
88 637 €4 491 €3 305 €4 146 €--7 287 €
98 810 €4 351 €3 165 €4 459 €--2 828 €
108 986 €4 206 €3 020 €4 780 €---
119 165 €4 056 €2 870 €5 110 €---
129 349 €3 900 €2 715 €5 448 €---
139 536 €3 740 €2 554 €5 796 €---
149 726 €3 574 €2 388 €6 153 €---
159 921 €3 402 €2 216 €6 519 €---
1610 119 €3 224 €2 038 €6 896 €---
1710 322 €3 040 €1 854 €7 282 €---
1810 528 €2 849 €1 664 €7 679 €---
1910 739 €2 652 €1 467 €8 086 €---
2010 954 €2 449 €1 263 €8 505 €---
2111 173 €2 238 €1 052 €8 935 €---
2211 396 €2 020 €834 €9 376 €---
2311 624 €1 794 €609 €9 830 €---
2411 857 €1 561 €375 €10 296 €---
2512 094 €1 320 €134 €10 774 €---
TOTAL240 832 €143 596 €60 214 €97 236 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 236 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 519 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 579 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 579 €-6 420 €+7 999 €
2+1 579 €0 €+1 579 €
3+1 579 €0 €+1 579 €
4+1 579 €0 €+1 579 €
5+1 579 €0 €+1 579 €
6+1 579 €0 €+1 579 €
7+1 579 €0 €+1 579 €
8+1 579 €0 €+1 579 €
9+1 579 €0 €+1 579 €
10+1 579 €+586 €+993 €
11+1 579 €+1 533 €+46 €
12+1 579 €+1 635 €-56 €
13+1 579 €+1 739 €-160 €
14+1 579 €+1 846 €-267 €
15+1 579 €+1 956 €-377 €
16+1 579 €+2 069 €-490 €
17+1 579 €+2 185 €-606 €
18+1 579 €+2 304 €-725 €
19+1 579 €+2 426 €-847 €
20+1 579 €+2 551 €-972 €
21+1 579 €+2 680 €-1 101 €
22+1 579 €+2 813 €-1 234 €
23+1 579 €+2 949 €-1 370 €
24+1 579 €+3 089 €-1 510 €
25+1 579 €+3 232 €-1 653 €
Total+39 475 €+29 171 €+10 304 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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