Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison

Bien expiré
VilleLandéan (35)
Surface125
Coût Total237 004
Loyer Annuel10 400
Rentabilité4.39%
Cashflow/mois-443
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 300 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 930,4 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, Surface de 125 m², 3 Pièces, 1 Chambre, Année de construction 2000, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Toilette séparée, Salle de séjour, 1 Box, Jardin, Terrain de 2986 m², Travaux

Située sur un terrain d’environ 3 000 m², cette maison de 125 m² à fort potentiel séduira les amateurs de rénovation et de projets sur mesure.La maison se compose, au rez-de-chaussée, d’un salon avec cheminée, d’une cuisine, d’une chambre, d’une salle d’eau et de WC indépendants.À l’étage, un espace d’environ 58 m² offre de nombreuses possibilités d’aménagement, permettant la création de plusieurs chambres selon vos besoins. La maison est à rénover entièrement, mais bénéficie d’un atout majeur : une toiture en bon état, offrant une base saine pour les travaux. Le bien comprend également un hangar d’environ 100 m², avec une toiture en bon état, idéal pour un garage, un atelier ou un espace de stockage. Un ensemble offrant de nombreuses possibilités, dans un environnement agréable, parfait pour un projet familial, artisanal ou d’investissement.

Ville : Landéan
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35133
Coordonnées : 48.411430, -1.100410
Total : 237 004
Prix d'acquisition : 116 300
Travaux : 111 400
Valeur du bien : 227 700
Frais de notaire : 9 304
Coût estimé : 9 304
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125
Loyer prédit : 6.93€/m²/mois
Fourchette : 5.46€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 867€/mois
Loyer annuel estimé : 10400€/an
Fourchette totale : 683€ - 1100€/mois
Fourchette annuelle : 8195€ - 13200€/an
Rentabilité brute :4.39%
Fourchette de rentabilité :3.46% - 5.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :237 004
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 156,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :67,15€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 223,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 859,40
Coût de l'assurance :20 145,34
Taxe foncière : 1 040,04€/an
Soit par mois : 86,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 866,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 310,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-443,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Estimé (année de construction)Confiance : Faible
Année de construction 2000, généralement classe D ou C.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 18 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée nécessitant une rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain usée nécessitant une rénovation complète.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon incluant revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon usé nécessitant une rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète de la chambre incluant revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant une rénovation complète.
ComblesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Aménagement
Aménagement de l'espace de 58 m² à l'étage pour créer plusieurs chambres.
Quantité: 58 m²
Raison: Possibilités d'aménagement selon les besoins, espace à rénover.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises suffisantes.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Nécessaire pour garantir la sécurité et la conformité aux normes.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie pour éviter les fuites.
Quantité: toute la maison
Raison: Nécessaire pour garantir la sécurité et le bon fonctionnement des installations.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :111 400(891 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:30 600
    Cuisine complète: 18 m² × 1 200€/m² = 21 600€, Électroménager: 4 000€, Plomberie: 2 000€, Électricité: 1 500€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Salle de bain:12 900
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1 600€/m² = 9 600€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salon:15 500
    Rénovation complète salon: 20 m² × 600€/m² = 12 000€, Peinture: 1 000€, Électricité: 1 500€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambre:9 400
    Rénovation complète chambre: 12 m² × 600€/m² = 7 200€, Peinture: 800€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 800€
  • Combles:37 800
    Aménagement combles: 58 m² × 600€/m² = 34 800€, Main d'œuvre: 3 000€
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1 200€ = 1 200€, Main d'œuvre incluse.
  • Plomberie générale:4 000
    Mise aux normes plomberie: toute la maison = 4 000€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Landéan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 867 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 400 €/an
Calcul : 867 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 626 €/an
Base de calcul : Emprunt de 237 004 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 806 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 040 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 111 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 120 872
Revenus locatifs : +10 400
Charges déductibles : -120 872
Résultat foncier Année 1 : -110 472(Déficit de 110 472 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 99 772
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 472 €/an
Revenus locatifs : +10 400
Charges déductibles : -9 472
Résultat foncier Années 2+ : 928 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 99771.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 116 300
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 595(65% de 116 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 749 €/an
Calcul : 75 595 € × 3,636% = 2 749
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 400120 8797 634-110 47910 700 €99 779 €99 779 €
210 6089 2737 4271 335--98 444 €
310 8219 0607 2141 761--96 683 €
411 0378 8396 9932 198--94 485 €
511 2588 6116 7662 646--91 839 €
611 4838 3766 5303 107--88 732 €
711 7138 1336 2873 579--85 153 €
811 9477 8826 0364 065--81 088 €
912 1867 6235 7774 563--76 525 €
1012 4297 3555 5095 075--71 451 €
1112 6787 0785 2325 600--65 850 €
1212 9326 7924 9466 140---
1313 1906 4974 6516 694---
1413 4546 1914 3457 263---
1513 7235 8764 0307 847---
1613 9985 5503 7048 447---
1714 2785 2143 3689 064---
1814 5634 8663 0209 697---
1914 8544 5072 66110 348---
2015 1514 1362 29011 016---
2115 4543 7521 90611 702---
2215 7643 3561 51012 407---
2316 0792 9471 10113 132---
2416 4002 52467913 876---
2516 7282 08824214 641---
TOTAL333 127267 406109 85965 72210 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 65 722
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 400 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 184 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 184-3 210+5 394
2+2 1840+2 184
3+2 1840+2 184
4+2 1840+2 184
5+2 1840+2 184
6+2 1840+2 184
7+2 1840+2 184
8+2 1840+2 184
9+2 1840+2 184
10+2 1840+2 184
11+2 1840+2 184
12+2 184+1 842+342
13+2 184+2 008+176
14+2 184+2 179+5
15+2 184+2 354-170
16+2 184+2 534-350
17+2 184+2 719-535
18+2 184+2 909-725
19+2 184+3 104-920
20+2 184+3 305-1 121
21+2 184+3 511-1 327
22+2 184+3 722-1 538
23+2 184+3 939-1 755
24+2 184+4 163-1 979
25+2 184+4 392-2 208
Total+54 600+39 472+15 128
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →