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Achat maison

Bien expiré
VilleLandéan (35)
Surface125m²
Coût Total237 004€
Loyer Annuel10 400€
Rentabilité4.39%
Cashflow/mois-443€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 300 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 930,4 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, Surface de 125 m², 3 Pièces, 1 Chambre, Année de construction 2000, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Toilette séparée, Salle de séjour, 1 Box, Jardin, Terrain de 2986 m², Travaux

Située sur un terrain d’environ 3 000 m², cette maison de 125 m² à fort potentiel séduira les amateurs de rénovation et de projets sur mesure.La maison se compose, au rez-de-chaussée, d’un salon avec cheminée, d’une cuisine, d’une chambre, d’une salle d’eau et de WC indépendants.À l’étage, un espace d’environ 58 m² offre de nombreuses possibilités d’aménagement, permettant la création de plusieurs chambres selon vos besoins. La maison est à rénover entièrement, mais bénéficie d’un atout majeur : une toiture en bon état, offrant une base saine pour les travaux. Le bien comprend également un hangar d’environ 100 m², avec une toiture en bon état, idéal pour un garage, un atelier ou un espace de stockage. Un ensemble offrant de nombreuses possibilités, dans un environnement agréable, parfait pour un projet familial, artisanal ou d’investissement.

Ville : Landéan
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35133
Coordonnées : 48.411430, -1.100410
Total : 237 004€
Prix d'acquisition : 116 300€
Travaux : 111 400€
Valeur du bien : 227 700€
Frais de notaire : 9 304€
Coût estimé : 9 304€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 6.93€/m²/mois
Fourchette : 5.46€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 867€/mois
Loyer annuel estimé : 10400€/an
Fourchette totale : 683€ - 1100€/mois
Fourchette annuelle : 8195€ - 13200€/an
Rentabilité brute :4.39%
Fourchette de rentabilité :3.46% - 5.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :237 004€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 156,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :67,15€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 223,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 859,40€
Coût de l'assurance :20 145,34€
Taxe foncière : 1 040,04€/an
Soit par mois : 86,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 866,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 310,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-443,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Année de construction 2000, généralement classe D ou C.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 18 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée nécessitant une rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain usée nécessitant une rénovation complète.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon incluant revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon usé nécessitant une rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète de la chambre incluant revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant une rénovation complète.
ComblesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Aménagement
Aménagement de l'espace de 58 m² à l'étage pour créer plusieurs chambres.
Quantité: 58 m²
Raison: Possibilités d'aménagement selon les besoins, espace à rénover.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises suffisantes.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Nécessaire pour garantir la sécurité et la conformité aux normes.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie pour éviter les fuites.
Quantité: toute la maison
Raison: Nécessaire pour garantir la sécurité et le bon fonctionnement des installations.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :111 400 €(891 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:30 600€
    Cuisine complète: 18 m² × 1 200€/m² = 21 600€, Électroménager: 4 000€, Plomberie: 2 000€, Électricité: 1 500€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Salle de bain:12 900€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1 600€/m² = 9 600€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salon:15 500€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 600€/m² = 12 000€, Peinture: 1 000€, Électricité: 1 500€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambre:9 400€
    Rénovation complète chambre: 12 m² × 600€/m² = 7 200€, Peinture: 800€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 800€
  • Combles:37 800€
    Aménagement combles: 58 m² × 600€/m² = 34 800€, Main d'œuvre: 3 000€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1 200€ = 1 200€, Main d'œuvre incluse.
  • Plomberie générale:4 000€
    Mise aux normes plomberie: toute la maison = 4 000€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Landéan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 867 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 400 €/an
Calcul : 867 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 626 €/an
Base de calcul : Emprunt de 237 004 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 806 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 040 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 111 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 120 872 €
Revenus locatifs : +10 400 €
Charges déductibles : -120 872 €
Résultat foncier Année 1 : -110 472 €(Déficit de 110 472 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 99 772 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 472 €/an
Revenus locatifs : +10 400 €
Charges déductibles : -9 472 €
Résultat foncier Années 2+ : 928 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 99771.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 116 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 595 €(65% de 116 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 749 €/an
Calcul : 75 595 € × 3,636% = 2 749 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 400 €120 879 €7 634 €-110 479 €10 700 €99 779 €99 779 €
210 608 €9 273 €7 427 €1 335 €--98 444 €
310 821 €9 060 €7 214 €1 761 €--96 683 €
411 037 €8 839 €6 993 €2 198 €--94 485 €
511 258 €8 611 €6 766 €2 646 €--91 839 €
611 483 €8 376 €6 530 €3 107 €--88 732 €
711 713 €8 133 €6 287 €3 579 €--85 153 €
811 947 €7 882 €6 036 €4 065 €--81 088 €
912 186 €7 623 €5 777 €4 563 €--76 525 €
1012 429 €7 355 €5 509 €5 075 €--71 451 €
1112 678 €7 078 €5 232 €5 600 €--65 850 €
1212 932 €6 792 €4 946 €6 140 €---
1313 190 €6 497 €4 651 €6 694 €---
1413 454 €6 191 €4 345 €7 263 €---
1513 723 €5 876 €4 030 €7 847 €---
1613 998 €5 550 €3 704 €8 447 €---
1714 278 €5 214 €3 368 €9 064 €---
1814 563 €4 866 €3 020 €9 697 €---
1914 854 €4 507 €2 661 €10 348 €---
2015 151 €4 136 €2 290 €11 016 €---
2115 454 €3 752 €1 906 €11 702 €---
2215 764 €3 356 €1 510 €12 407 €---
2316 079 €2 947 €1 101 €13 132 €---
2416 400 €2 524 €679 €13 876 €---
2516 728 €2 088 €242 €14 641 €---
TOTAL333 127 €267 406 €109 859 €65 722 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 65 722 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 400 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 184 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 184 €-3 210 €+5 394 €
2+2 184 €0 €+2 184 €
3+2 184 €0 €+2 184 €
4+2 184 €0 €+2 184 €
5+2 184 €0 €+2 184 €
6+2 184 €0 €+2 184 €
7+2 184 €0 €+2 184 €
8+2 184 €0 €+2 184 €
9+2 184 €0 €+2 184 €
10+2 184 €0 €+2 184 €
11+2 184 €0 €+2 184 €
12+2 184 €+1 842 €+342 €
13+2 184 €+2 008 €+176 €
14+2 184 €+2 179 €+5 €
15+2 184 €+2 354 €-170 €
16+2 184 €+2 534 €-350 €
17+2 184 €+2 719 €-535 €
18+2 184 €+2 909 €-725 €
19+2 184 €+3 104 €-920 €
20+2 184 €+3 305 €-1 121 €
21+2 184 €+3 511 €-1 327 €
22+2 184 €+3 722 €-1 538 €
23+2 184 €+3 939 €-1 755 €
24+2 184 €+4 163 €-1 979 €
25+2 184 €+4 392 €-2 208 €
Total+54 600 €+39 472 €+15 128 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
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