Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Longère en cours de rénovation

Bien expiré
VilleSaint-Domet (23)
Surface80m²
Coût Total109 440€
Loyer Annuel6 193€
Rentabilité5.66%
Cashflow/mois-102€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 725 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je mets à la vente cet ensemble d'une petite maison en pierre typiquement creusoise et de sa grange accolée (permettant éventuellement l'agrandissement de la surface habitable). La grange fait une superficie de 80m2. Le bien est placé au centre de la parcelle d'une superficie de 1250 m2 environ. Concernant les travaux déjà effectués dans la maison : Isolation de la toiture Fenêtres et Velux en double vitrage Enduits en chanvre-chaux Joints des pierres en chaux-sable Câblage électrique tiré Fosse toutes eaux installée et certifiée au normes

Il vous restera à faire Branchement eau et électricité sur le réseau ( les travaux pour passer la gaine / tuyau ont deja été réalisés) Recherche de petites fuites sur le toit Accorder l’électricité à l’intérieur, pose compteur, interrupteurs etc Création d’un wc, salle de bain, cuisine, Construction de la véranda Le permis de construire pour la véranda est déjà déposé.

J'avais envisagé une chambre et une salle de bain de belle taille mais l'aménagement des pièces peut être revu à votre guise.

Professionnels de l'immobilier s'abstenir.

Ville : Saint-Domet
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23190
Coordonnées : 46.051320, 2.288850
Total : 109 440€
Prix d'acquisition : 58 000€
Travaux : 46 800€
Valeur du bien : 104 800€
Frais de notaire : 4 640€
Coût estimé : 4 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.94€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 516€/mois
Loyer annuel estimé : 6193€/an
Fourchette totale : 395€ - 674€/mois
Fourchette annuelle : 4743€ - 8088€/an
Rentabilité brute :5.66%
Fourchette de rentabilité :4.33% - 7.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 158,77 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :92 702 €
Prix d'achat :58 000 €
Décote à l'achat :-34 702€ (-37.4%)
Marge achat-revente :-16 738€ (-18.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :539,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :27,36€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 566,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 295,35€
Coût de l'assurance :8 208,00€
Taxe foncière : 619,34€/an
Soit par mois : 51,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 516,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 618,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-101,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Branchement
Branchement de l'eau et de l'électricité sur le réseau
Quantité: 1 branchement pour l'ensemble de la maison
Raison: DPE F - Maison - Travaux nécessaires pour mise en service des installations
ToitureOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation
Recherche et réparation des petites fuites sur le toit
Quantité: 1 intervention sur le toit
Raison: DPE F - Maison - Prévenir les infiltrations d'eau et assurer l'étanchéité
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation
Installation du compteur électrique, interrupteurs et prises
Quantité: 1 installation complète
Raison: DPE F - Maison - Mise aux normes électriques et fonctionnement de l'électricité
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Création
Création d'une salle de bain complète
Quantité: 1 salle de bain
Raison: DPE F - Maison - Nécessaire pour le confort et la fonctionnalité
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Création
Création d'une cuisine équipée
Quantité: 1 cuisine complète
Raison: DPE F - Maison - Nécessaire pour le confort et la fonctionnalité
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et du sol du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des chambres (peinture et entretien du parquet)
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - état correct mais nécessite un rafraîchissement
VérandaOPTIONNEL
Sous-catégorie: Construction
Construction d'une véranda
Quantité: 1 véranda
Raison: DPE F - Maison - Permis de construire déjà déposé, amélioration de l'espace de vie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 800 €(585 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Branchement:800€
    Branchement eau et électricité: 1 branchement = 800€
  • Toiture - Réparation:2 500€
    Réparation toiture: 1 intervention = 2500€
  • Électricité - Installation:2 000€
    Installation compteur électrique, interrupteurs et prises: 1 installation complète = 2000€
  • Salle de bain - Création:10 000€
    Création salle de bain complète: 1 salle de bain = 10000€
  • Cuisine - Création:8 000€
    Création cuisine équipée: 1 cuisine complète = 8000€
  • Salon - Rénovation:2 500€
    Rénovation murs et sol du salon: 20 m² × 125€/m² = 2500€
  • Chambres - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement des chambres: 30 m² × 100€/m² = 3000€
  • Véranda - Construction:18 000€
    Construction véranda: 1 véranda = 18000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 516 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 193 €/an
Calcul : 516 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 619 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 440 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 328 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 619 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 367 €
Revenus locatifs : +6 193 €
Charges déductibles : -51 367 €
Résultat foncier Année 1 : -45 174 €(Déficit de 45 174 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 774 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 567 €/an
Revenus locatifs : +6 193 €
Charges déductibles : -4 567 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 626 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23773.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 700 €(65% de 58 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 371 €/an
Calcul : 37 700 € × 3,636% = 1 371 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 193 €51 370 €3 623 €-45 177 €21 400 €23 777 €23 777 €
26 317 €4 474 €3 526 €1 844 €--21 933 €
36 444 €4 373 €3 426 €2 070 €--19 863 €
46 573 €4 270 €3 322 €2 303 €--17 561 €
56 704 €4 163 €3 215 €2 541 €--15 019 €
66 838 €4 052 €3 105 €2 786 €--12 234 €
76 975 €3 938 €2 990 €3 037 €--9 196 €
87 114 €3 819 €2 872 €3 295 €--5 901 €
97 257 €3 697 €2 749 €3 560 €--2 342 €
107 402 €3 570 €2 623 €3 831 €---
117 550 €3 440 €2 492 €4 110 €---
127 701 €3 304 €2 357 €4 397 €---
137 855 €3 164 €2 217 €4 690 €---
148 012 €3 020 €2 072 €4 992 €---
158 172 €2 870 €1 922 €5 302 €---
168 336 €2 715 €1 768 €5 620 €---
178 502 €2 555 €1 608 €5 947 €---
188 672 €2 390 €1 442 €6 282 €---
198 846 €2 219 €1 271 €6 627 €---
209 023 €2 042 €1 094 €6 981 €---
219 203 €1 859 €912 €7 344 €---
229 387 €1 670 €723 €7 717 €---
239 575 €1 475 €527 €8 100 €---
249 766 €1 273 €325 €8 494 €---
259 962 €1 064 €116 €8 898 €---
TOTAL198 378 €122 787 €52 295 €75 591 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 591 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 193 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 301 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 301 €-6 420 €+7 721 €
2+1 301 €0 €+1 301 €
3+1 301 €0 €+1 301 €
4+1 301 €0 €+1 301 €
5+1 301 €0 €+1 301 €
6+1 301 €0 €+1 301 €
7+1 301 €0 €+1 301 €
8+1 301 €0 €+1 301 €
9+1 301 €0 €+1 301 €
10+1 301 €+447 €+854 €
11+1 301 €+1 233 €+68 €
12+1 301 €+1 319 €-18 €
13+1 301 €+1 407 €-106 €
14+1 301 €+1 498 €-197 €
15+1 301 €+1 591 €-290 €
16+1 301 €+1 686 €-385 €
17+1 301 €+1 784 €-483 €
18+1 301 €+1 885 €-584 €
19+1 301 €+1 988 €-687 €
20+1 301 €+2 094 €-793 €
21+1 301 €+2 203 €-902 €
22+1 301 €+2 315 €-1 014 €
23+1 301 €+2 430 €-1 129 €
24+1 301 €+2 548 €-1 247 €
25+1 301 €+2 669 €-1 368 €
Total+32 525 €+22 677 €+9 848 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 68 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →