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Appartement à vendre

VilleToulon (83)
Surface85m²
Coût Total205 380€
Loyer Annuel12 878€
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-254€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 2 058,82 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, 3 chambres, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Direct Propriétaire !Sans honoraires! boulevard Edgar Amigas à TOULON, proche de l'hypercentre et de toutes les commodités. Dans une petite copropriété de 18 logements - Venez visiter cet appartement T4 de 85m2 situé au 1er étage avec ascenseur ; composé d'une entrée, une pièce de vie, une cuisine, trois chambres, une salle de bain et un WC, nombreux rangements. Une loggia et une place de stationnement viennent parfaire ce bien. 36 lots dans la copropriété. Charges prévisionnelles : 1 381 euros/an soit 115 euros/mois. CLASSE ENERGIE : C CLASSE CLIMAT : C. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 590 euros et 860 euros / an (année de référence 2021, abonnement compris). Taxe foncière estimée = T4 : 1 620 euros . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Référence à rappeler lors de nos échanges : 5179 - 191669 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Toulon
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83000
Coordonnées : 43.122653, 5.942712
Total : 205 380€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 16 380€
Valeur du bien : 191 380€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 12.63€/m²/mois
Fourchette : 9.75€ - 16.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1073€/mois
Loyer annuel estimé : 12878€/an
Fourchette totale : 829€ - 1390€/mois
Fourchette annuelle : 9944€ - 16677€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 8.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 500 €/m²
Basé sur :1496 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :212 500 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-37 500€ (-17.6%)
Marge achat-revente :7 120€ (3.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 017,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :59,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 077,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 779,65€
Coût de l'assurance :17 970,75€
Taxe foncière : 1 620,00€/an
Soit par mois : 135,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 115,00€/mois
Soit par an : 1 380,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 073,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 327,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-253,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour des finitions
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise à jour du carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 380 €(193 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500€
    Cuisine complète: 8 m² × 900€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:3 480€
    Baignoire: 1 unité × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 unité × 500€ = 500€, Carrelage: 6 m² × 80€/m² = 480€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 400€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulon (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 073 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 878 €/an
Calcul : 1 073 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 894 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 380 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 719 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 620 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 380 €/an
Calcul : 115 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 993 €
Revenus locatifs : +12 878 €
Charges déductibles : -26 993 €
Résultat foncier Année 1 : -14 115 €(Déficit de 14 115 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 415 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 613 €/an
Revenus locatifs : +12 878 €
Charges déductibles : -10 613 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 265 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3415.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 878 €27 000 €6 901 €-14 122 €10 700 €3 422 €3 422 €
213 135 €10 436 €6 718 €2 699 €--723 €
313 398 €10 247 €6 528 €3 151 €---
413 666 €10 051 €6 332 €3 615 €---
513 939 €9 848 €6 129 €4 091 €---
614 218 €9 638 €5 919 €4 580 €---
714 502 €9 421 €5 702 €5 082 €---
814 792 €9 196 €5 477 €5 596 €---
915 088 €8 964 €5 245 €6 124 €---
1015 390 €8 723 €5 005 €6 667 €---
1115 698 €8 475 €4 756 €7 223 €---
1216 012 €8 217 €4 499 €7 794 €---
1316 332 €7 951 €4 232 €8 381 €---
1416 659 €7 676 €3 957 €8 983 €---
1516 992 €7 391 €3 672 €9 601 €---
1617 332 €7 096 €3 377 €10 236 €---
1717 678 €6 791 €3 072 €10 887 €---
1818 032 €6 476 €2 757 €11 556 €---
1918 393 €6 149 €2 431 €12 243 €---
2018 760 €5 812 €2 093 €12 948 €---
2119 136 €5 463 €1 744 €13 673 €---
2219 518 €5 101 €1 382 €14 417 €---
2319 909 €4 727 €1 009 €15 181 €---
2420 307 €4 341 €622 €15 966 €---
2520 713 €3 941 €222 €16 772 €---
TOTAL412 476 €209 130 €99 780 €203 346 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 346 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 878 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 704 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 704 €-3 210 €+5 914 €
2+2 704 €0 €+2 704 €
3+2 704 €+728 €+1 976 €
4+2 704 €+1 085 €+1 619 €
5+2 704 €+1 227 €+1 477 €
6+2 704 €+1 374 €+1 330 €
7+2 704 €+1 524 €+1 180 €
8+2 704 €+1 679 €+1 025 €
9+2 704 €+1 837 €+867 €
10+2 704 €+2 000 €+704 €
11+2 704 €+2 167 €+537 €
12+2 704 €+2 338 €+366 €
13+2 704 €+2 514 €+190 €
14+2 704 €+2 695 €+9 €
15+2 704 €+2 880 €-176 €
16+2 704 €+3 071 €-367 €
17+2 704 €+3 266 €-562 €
18+2 704 €+3 467 €-763 €
19+2 704 €+3 673 €-969 €
20+2 704 €+3 885 €-1 181 €
21+2 704 €+4 102 €-1 398 €
22+2 704 €+4 325 €-1 621 €
23+2 704 €+4 554 €-1 850 €
24+2 704 €+4 790 €-2 086 €
25+2 704 €+5 032 €-2 328 €
Total+67 600 €+61 004 €+6 596 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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