Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VillePoitiers (86)
Surface110.71m²
Coût Total164 587€
Loyer Annuel14 769€
Rentabilité8.97%
Cashflow/mois+256€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 340 €
Surface : 110.71 m²
Prix au m² : 1 213,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 14
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif Chauffage au sol Gaz, Nombre d'égages : 16, Mandat exclusif

POITIERS Appartement T5 offrant une agréable vue dégagée et panoramique sur la ville de Poitiers. Cet appartement lumineux séduit par ses volumes généreux et son agencement fonctionnel. Il s'ouvre sur une vaste entrée desservant un cellier pratique, ainsi qu'un séjour baigné de lumière, prolongé par une loggia exposée plein sud, idéale pour profiter des beaux jours et de la vue. Un salon ouvert, agrémenté d'un meuble intégré, complète harmonieusement l'espace de vie. La cuisine, indépendante, est entièrement aménagée et équipée. L'espace nuit, bien distinct, propose trois chambres confortables. Vous disposerez également d'une salle de bains ainsi que d'une salle d'eau récemment rénovée, apportant un confort supplémentaire au quotidien. Le bien bénéficie d'une place de stationnement en sous-sol. Implanté dans un quartier dynamique et en pleine évolution, à proximité immédiate des commerces, des établissements de santé, des transports en commun et d'un grand marché animé deux fois par semaine, cet appartement représente une belle opportunité pour allier espace, luminosité et praticité au quotidien. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1343.0 € et 1817.0 €, indexées à l'année 2021 (abonnements compris). - https://www.century21-idc-migne-auxances.com/mentions_legales/

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Coordonnées : 46.588971, 0.356468
Total : 164 587€
Prix d'acquisition : 134 340€
Travaux : 19 500€
Valeur du bien : 153 840€
Frais de notaire : 10 747€
Coût estimé : 10 747€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110.71m²
Loyer prédit : 11.12€/m²/mois
Fourchette : 8.82€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1231€/mois
Loyer annuel estimé : 14769€/an
Fourchette totale : 976€ - 1552€/mois
Fourchette annuelle : 11712€ - 18625€/an
Rentabilité brute :8.97%
Fourchette de rentabilité :7.12% - 11.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 584,42 €/m²
Basé sur :231 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :175 411 €
Prix d'achat :134 340 €
Décote à l'achat :-41 071€ (-23.4%)
Marge achat-revente :10 824€ (6.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 587€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :803,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 851,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 552,73€
Coût de l'assurance :14 401,36€
Taxe foncière : 1 476,93€/an
Soit par mois : 123,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 230,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 974,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :255,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 184 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action requise car le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et éventuellement changement de revêtement de sol.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucun travaux nécessaires
Aucun travaux nécessaires dans le salon, bon état général.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucun travaux nécessaires
Aucun travaux nécessaires dans les autres pièces, bon état général.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible sur photos - autres pièces en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 500 €(176 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500€
    Cuisine complète (10 m²): 800 €/m² × 10 = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain (5 m²): 1600 €/m² × 5 = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 000€
    Peinture 3 chambres (30 m²): 30 €/m² × 30 = 900€, Revêtement de sol (30 m²): 50 €/m² × 30 = 1500€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers. Main d'œuvre incluse. Les travaux de chauffage ne sont pas nécessaires selon le DPE. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 231 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 769 €/an
Calcul : 1 231 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 312 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 587 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 576 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 477 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 865 €
Revenus locatifs : +14 769 €
Charges déductibles : -26 865 €
Résultat foncier Année 1 : -12 096 €(Déficit de 12 096 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 396 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 365 €/an
Revenus locatifs : +14 769 €
Charges déductibles : -7 365 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 404 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1395.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 134 340 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 321 €(65% de 134 340 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 175 €/an
Calcul : 87 321 € × 3,636% = 3 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 769 €26 870 €5 318 €-12 101 €10 700 €1 401 €1 401 €
215 065 €7 227 €5 174 €7 838 €---
315 366 €7 078 €5 025 €8 288 €---
415 673 €6 925 €4 872 €8 748 €---
515 987 €6 767 €4 714 €9 220 €---
616 307 €6 603 €4 550 €9 704 €---
716 633 €6 434 €4 381 €10 199 €---
816 965 €6 259 €4 206 €10 706 €---
917 305 €6 078 €4 025 €11 226 €---
1017 651 €5 892 €3 839 €11 759 €---
1118 004 €5 699 €3 646 €12 305 €---
1218 364 €5 500 €3 447 €12 864 €---
1318 731 €5 294 €3 241 €13 437 €---
1419 106 €5 082 €3 029 €14 024 €---
1519 488 €4 862 €2 809 €14 626 €---
1619 878 €4 635 €2 582 €15 243 €---
1720 275 €4 400 €2 348 €15 875 €---
1820 681 €4 158 €2 105 €16 522 €---
1921 094 €3 908 €1 855 €17 186 €---
2021 516 €3 649 €1 596 €17 867 €---
2121 946 €3 382 €1 329 €18 564 €---
2222 385 €3 106 €1 053 €19 279 €---
2322 833 €2 821 €768 €20 012 €---
2423 290 €2 526 €473 €20 764 €---
2523 756 €2 222 €169 €21 534 €---
TOTAL473 066 €147 377 €76 553 €325 689 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 325 689 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 769 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 102 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 102 €-3 210 €+6 312 €
2+3 102 €+1 931 €+1 171 €
3+3 102 €+2 486 €+616 €
4+3 102 €+2 624 €+478 €
5+3 102 €+2 766 €+336 €
6+3 102 €+2 911 €+191 €
7+3 102 €+3 060 €+42 €
8+3 102 €+3 212 €-110 €
9+3 102 €+3 368 €-266 €
10+3 102 €+3 528 €-426 €
11+3 102 €+3 691 €-589 €
12+3 102 €+3 859 €-757 €
13+3 102 €+4 031 €-929 €
14+3 102 €+4 207 €-1 105 €
15+3 102 €+4 388 €-1 286 €
16+3 102 €+4 573 €-1 471 €
17+3 102 €+4 762 €-1 660 €
18+3 102 €+4 957 €-1 855 €
19+3 102 €+5 156 €-2 054 €
20+3 102 €+5 360 €-2 258 €
21+3 102 €+5 569 €-2 467 €
22+3 102 €+5 784 €-2 682 €
23+3 102 €+6 004 €-2 902 €
24+3 102 €+6 229 €-3 127 €
25+3 102 €+6 460 €-3 358 €
Total+77 550 €+97 707 €+-20 157 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →