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Détails du bien

VillePoitiers (86)
Surface110.71
Coût Total164 587
Loyer Annuel14 769
Rentabilité8.97%
Cashflow/mois+256
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 340 €
Surface : 110.71 m²
Prix au m² : 1 213,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 14
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif Chauffage au sol Gaz, Nombre d'égages : 16, Mandat exclusif

POITIERS Appartement T5 offrant une agréable vue dégagée et panoramique sur la ville de Poitiers. Cet appartement lumineux séduit par ses volumes généreux et son agencement fonctionnel. Il s'ouvre sur une vaste entrée desservant un cellier pratique, ainsi qu'un séjour baigné de lumière, prolongé par une loggia exposée plein sud, idéale pour profiter des beaux jours et de la vue. Un salon ouvert, agrémenté d'un meuble intégré, complète harmonieusement l'espace de vie. La cuisine, indépendante, est entièrement aménagée et équipée. L'espace nuit, bien distinct, propose trois chambres confortables. Vous disposerez également d'une salle de bains ainsi que d'une salle d'eau récemment rénovée, apportant un confort supplémentaire au quotidien. Le bien bénéficie d'une place de stationnement en sous-sol. Implanté dans un quartier dynamique et en pleine évolution, à proximité immédiate des commerces, des établissements de santé, des transports en commun et d'un grand marché animé deux fois par semaine, cet appartement représente une belle opportunité pour allier espace, luminosité et praticité au quotidien. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1343.0 € et 1817.0 €, indexées à l'année 2021 (abonnements compris). - https://www.century21-idc-migne-auxances.com/mentions_legales/

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Coordonnées : 46.588971, 0.356468
Total : 164 587
Prix d'acquisition : 134 340
Travaux : 19 500
Valeur du bien : 153 840
Frais de notaire : 10 747
Coût estimé : 10 747
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110.71
Loyer prédit : 11.12€/m²/mois
Fourchette : 8.82€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1231€/mois
Loyer annuel estimé : 14769€/an
Fourchette totale : 976€ - 1552€/mois
Fourchette annuelle : 11712€ - 18625€/an
Rentabilité brute :8.97%
Fourchette de rentabilité :7.12% - 11.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 584,42 €/m²
Basé sur :231 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :175 411
Prix d'achat :134 340
Décote à l'achat :-41 071 (-23.4%)
Marge achat-revente :10 824€ (6.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 587
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :803,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 851,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 552,73
Coût de l'assurance :14 401,36
Taxe foncière : 1 476,93€/an
Soit par mois : 123,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 230,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 974,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :255,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 184 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action requise car le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et éventuellement changement de revêtement de sol.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucun travaux nécessaires
Aucun travaux nécessaires dans le salon, bon état général.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucun travaux nécessaires
Aucun travaux nécessaires dans les autres pièces, bon état général.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible sur photos - autres pièces en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 500(176 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500
    Cuisine complète (10 m²): 800 €/m² × 10 = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain (5 m²): 1600 €/m² × 5 = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 000
    Peinture 3 chambres (30 m²): 30 €/m² × 30 = 900€, Revêtement de sol (30 m²): 50 €/m² × 30 = 1500€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers. Main d'œuvre incluse. Les travaux de chauffage ne sont pas nécessaires selon le DPE. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 231 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 769 €/an
Calcul : 1 231 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 312 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 587 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 576 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 477 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 865
Revenus locatifs : +14 769
Charges déductibles : -26 865
Résultat foncier Année 1 : -12 096(Déficit de 12 096 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 1 396
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 365 €/an
Revenus locatifs : +14 769
Charges déductibles : -7 365
Résultat foncier Années 2+ : 7 404 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1395.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 134 340
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 321(65% de 134 340 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 175 €/an
Calcul : 87 321 € × 3,636% = 3 175
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 76926 8705 318-12 10110 700 €1 401 €1 401 €
215 0657 2275 1747 838---
315 3667 0785 0258 288---
415 6736 9254 8728 748---
515 9876 7674 7149 220---
616 3076 6034 5509 704---
716 6336 4344 38110 199---
816 9656 2594 20610 706---
917 3056 0784 02511 226---
1017 6515 8923 83911 759---
1118 0045 6993 64612 305---
1218 3645 5003 44712 864---
1318 7315 2943 24113 437---
1419 1065 0823 02914 024---
1519 4884 8622 80914 626---
1619 8784 6352 58215 243---
1720 2754 4002 34815 875---
1820 6814 1582 10516 522---
1921 0943 9081 85517 186---
2021 5163 6491 59617 867---
2121 9463 3821 32918 564---
2222 3853 1061 05319 279---
2322 8332 82176820 012---
2423 2902 52647320 764---
2523 7562 22216921 534---
TOTAL473 066147 37776 553325 68910 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 325 689
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 769 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 102 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 102-3 210+6 312
2+3 102+1 931+1 171
3+3 102+2 486+616
4+3 102+2 624+478
5+3 102+2 766+336
6+3 102+2 911+191
7+3 102+3 060+42
8+3 102+3 212-110
9+3 102+3 368-266
10+3 102+3 528-426
11+3 102+3 691-589
12+3 102+3 859-757
13+3 102+4 031-929
14+3 102+4 207-1 105
15+3 102+4 388-1 286
16+3 102+4 573-1 471
17+3 102+4 762-1 660
18+3 102+4 957-1 855
19+3 102+5 156-2 054
20+3 102+5 360-2 258
21+3 102+5 569-2 467
22+3 102+5 784-2 682
23+3 102+6 004-2 902
24+3 102+6 229-3 127
25+3 102+6 460-3 358
Total+77 550+97 707+-20 157
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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