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Maison 6 pièces 180 m²

VilleAgen (47)
Surface180m²
Coût Total268 142€
Loyer Annuel20 450€
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois+100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 900 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 055 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 180 m² - Maison 6 pièces 180 m²

Idéalement située découvrez cette magnifique maison familiale de 180 m² habitables offrant 6 pièces spacieuses, et un cadre de vie privilégié.

Pièce de vie lumineuse, un grand séjour traversant ouvert sur une cuisine, parfait pour recevoir vos proches.

Une belle suite parentale pour votre confort et intimité. 4 autres chambres spacieuses, idéales pour les enfants, des invités ou un espace bureau.

Une salle de bain, une salle d'eau indépendante et 2 WC.

Une belle terrasse conviviale pour vos repas en plein air, et une piscine pour profiter pleinement des beaux jours dans un cadre agréable.

Surface : 180 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Agen
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47000
Coordonnées : 44.201120, 0.620479
Total : 268 142€
Prix d'acquisition : 189 900€
Travaux : 63 050€
Valeur du bien : 252 950€
Frais de notaire : 15 192€
Coût estimé : 15 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 9.47€/m²/mois
Fourchette : 7.44€ - 12.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1704€/mois
Loyer annuel estimé : 20450€/an
Fourchette totale : 1340€ - 2168€/mois
Fourchette annuelle : 16077€ - 26014€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 9.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 768,29 €/m²
Basé sur :151 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :318 292 €
Prix d'achat :189 900 €
Décote à l'achat :-128 392€ (-40.3%)
Marge achat-revente :50 150€ (15.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :268 142€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 335,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :98,32€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 1 433,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 418,72€
Coût de l'assurance :29 495,62€
Taxe foncière : 2 045,05€/an
Soit par mois : 170,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 704,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 603,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :100,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 56 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 050 €(350 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 800€
    Isolation toiture/combles: 180 m² × 60€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:17 600€
    Remplacement fenêtres: 22 fenêtres × 800€ = 17600€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation complète cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation légère salle de bain:1 200€
    Rénovation légère salle de bain: 6 m² × 200€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:8 400€
    Pose parquet flottant: 56 m² × 150€/m² = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 050€
    Peinture salon: 30 m² × 35€/m² = 1050€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Agen (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 704 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 450 €/an
Calcul : 1 704 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 134 €/an
Base de calcul : Emprunt de 268 142 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 180 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 045 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 409 €
Revenus locatifs : +20 450 €
Charges déductibles : -75 409 €
Résultat foncier Année 1 : -54 958 €(Déficit de 54 958 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 558 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 359 €/an
Revenus locatifs : +20 450 €
Charges déductibles : -12 359 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 092 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33558.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 435 €(65% de 189 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 489 €/an
Calcul : 123 435 € × 3,636% = 4 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 450 €75 418 €9 143 €-54 967 €21 400 €33 567 €33 567 €
220 859 €12 127 €8 902 €8 733 €--24 834 €
321 277 €11 877 €8 652 €9 400 €--15 435 €
421 702 €11 619 €8 394 €10 084 €--5 351 €
522 136 €11 351 €8 126 €10 785 €---
622 579 €11 074 €7 850 €11 505 €---
723 031 €10 788 €7 563 €12 243 €---
823 491 €10 491 €7 267 €13 000 €---
923 961 €10 185 €6 960 €13 776 €---
1024 440 €9 867 €6 642 €14 573 €---
1124 929 €9 538 €6 313 €15 391 €---
1225 428 €9 198 €5 973 €16 230 €---
1325 936 €8 846 €5 621 €17 091 €---
1426 455 €8 481 €5 256 €17 974 €---
1526 984 €8 104 €4 879 €18 880 €---
1627 524 €7 713 €4 488 €19 811 €---
1728 074 €7 309 €4 084 €20 765 €---
1828 636 €6 890 €3 665 €21 745 €---
1929 208 €6 457 €3 232 €22 751 €---
2029 792 €6 009 €2 784 €23 784 €---
2130 388 €5 545 €2 320 €24 843 €---
2230 996 €5 065 €1 840 €25 932 €---
2331 616 €4 567 €1 343 €27 049 €---
2432 248 €4 053 €828 €28 195 €---
2532 893 €3 520 €295 €29 373 €---
TOTAL655 034 €276 090 €132 419 €378 944 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 378 944 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 450 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 295 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 295 €-6 420 €+10 715 €
2+4 295 €0 €+4 295 €
3+4 295 €0 €+4 295 €
4+4 295 €0 €+4 295 €
5+4 295 €+1 630 €+2 665 €
6+4 295 €+3 451 €+844 €
7+4 295 €+3 673 €+622 €
8+4 295 €+3 900 €+395 €
9+4 295 €+4 133 €+162 €
10+4 295 €+4 372 €-77 €
11+4 295 €+4 617 €-322 €
12+4 295 €+4 869 €-574 €
13+4 295 €+5 127 €-832 €
14+4 295 €+5 392 €-1 097 €
15+4 295 €+5 664 €-1 369 €
16+4 295 €+5 943 €-1 648 €
17+4 295 €+6 230 €-1 935 €
18+4 295 €+6 524 €-2 229 €
19+4 295 €+6 825 €-2 530 €
20+4 295 €+7 135 €-2 840 €
21+4 295 €+7 453 €-3 158 €
22+4 295 €+7 779 €-3 484 €
23+4 295 €+8 115 €-3 820 €
24+4 295 €+8 459 €-4 164 €
25+4 295 €+8 812 €-4 517 €
Total+107 375 €+113 683 €+-6 308 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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