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Vente appartement 5 pièces 88 m² Saint-Gaudens (31800) - Superimmo

VilleSaint-Gaudens (31)
Surface88m²
Coût Total135 000€
Loyer Annuel8 425€
Rentabilité6.24%
Cashflow/mois-220€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 852,27 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé au 1er étage d'une résidence calme et proche du centre ville, cet agréable appartement T4 de 88 m² sera vous plaire par ses volumes. Vous profiterez également d'un garage privatif ainsi que d'une cave, apportant un véritable confort au quotidien. Proche des commodités, cet appartement réunit tous les atouts pour un projet immobilier de qualité. Une belle opportunité à découvrir sans tarder ! Honoraires à la charge du vendeur . annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 056 € et 2 782 € par an. Honoraires à la charge du vendeur . Annonce rédigée par un(e) Agent commercial RSAC N° 981 579 097 Ville du greffe : TOULOUSE

Ville : Saint-Gaudens
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31800
Coordonnées : 43.122581, 0.733881
Total : 135 000€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 54 000€
Valeur du bien : 129 000€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 702€/mois
Loyer annuel estimé : 8425€/an
Fourchette totale : 585€ - 843€/mois
Fourchette annuelle : 7015€ - 10119€/an
Rentabilité brute :6.24%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 7.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 208,33 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :106 333 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-31 333€ (-29.5%)
Marge achat-revente :-28 667€ (-27.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :661,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :39,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 700,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 434,43€
Coût de l'assurance :11 812,50€
Taxe foncière : 2 650,00€/an
Soit par mois : 220,83€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 702,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 921,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-219,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 250 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 88 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: entière plomberie
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 000 €(614 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 40 m² × 150€/m² = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie:3 000€
    Vérification plomberie: 1 entière plomberie × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gaudens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 702 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 425 €/an
Calcul : 702 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 398 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 000 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 472 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 650 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 520 €
Revenus locatifs : +8 425 €
Charges déductibles : -61 520 €
Résultat foncier Année 1 : -53 095 €(Déficit de 53 095 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 695 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 520 €/an
Revenus locatifs : +8 425 €
Charges déductibles : -7 520 €
Résultat foncier Années 2+ : 905 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31694.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 425 €61 524 €4 402 €-53 099 €21 400 €31 699 €31 699 €
28 594 €7 406 €4 283 €1 188 €--30 511 €
38 766 €7 283 €4 161 €1 482 €--29 029 €
48 941 €7 157 €4 034 €1 784 €--27 245 €
59 120 €7 026 €3 904 €2 093 €--25 152 €
69 302 €6 891 €3 769 €2 411 €--22 741 €
79 488 €6 751 €3 629 €2 737 €--20 004 €
89 678 €6 607 €3 485 €3 071 €--16 933 €
99 871 €6 458 €3 335 €3 414 €--13 520 €
1010 069 €6 304 €3 181 €3 765 €--9 755 €
1110 270 €6 144 €3 022 €4 126 €--5 629 €
1210 476 €5 980 €2 857 €4 496 €---
1310 685 €5 809 €2 687 €4 876 €---
1410 899 €5 633 €2 511 €5 265 €---
1511 117 €5 452 €2 329 €5 665 €---
1611 339 €5 264 €2 141 €6 075 €---
1711 566 €5 070 €1 947 €6 496 €---
1811 797 €4 869 €1 746 €6 928 €---
1912 033 €4 661 €1 539 €7 372 €---
2012 274 €4 447 €1 325 €7 827 €---
2112 519 €4 226 €1 103 €8 294 €---
2212 770 €3 997 €874 €8 773 €---
2313 025 €3 760 €637 €9 265 €---
2413 286 €3 515 €393 €9 770 €---
2513 551 €3 263 €140 €10 289 €---
TOTAL269 860 €195 497 €63 434 €74 363 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 74 363 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 425 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 769 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 769 €-6 420 €+8 189 €
2+1 769 €0 €+1 769 €
3+1 769 €0 €+1 769 €
4+1 769 €0 €+1 769 €
5+1 769 €0 €+1 769 €
6+1 769 €0 €+1 769 €
7+1 769 €0 €+1 769 €
8+1 769 €0 €+1 769 €
9+1 769 €0 €+1 769 €
10+1 769 €0 €+1 769 €
11+1 769 €0 €+1 769 €
12+1 769 €+1 349 €+420 €
13+1 769 €+1 463 €+306 €
14+1 769 €+1 580 €+189 €
15+1 769 €+1 700 €+69 €
16+1 769 €+1 823 €-54 €
17+1 769 €+1 949 €-180 €
18+1 769 €+2 079 €-310 €
19+1 769 €+2 212 €-443 €
20+1 769 €+2 348 €-579 €
21+1 769 €+2 488 €-719 €
22+1 769 €+2 632 €-863 €
23+1 769 €+2 780 €-1 011 €
24+1 769 €+2 931 €-1 162 €
25+1 769 €+3 087 €-1 318 €
Total+44 225 €+23 998 €+20 227 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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