Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Investisseur

VilleHuriel (03)
Surface85m²
Coût Total101 640€
Loyer Annuel6 816€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 576,47 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A 20 mn au Nord Ouest de Montluçon - Au centre d'un bourg tous commerces  dans une rue semi-piétonne -  APPT T3  à rénover avec au R.d.C : un local d'environ 30 m² - Au 1er étage : 1 APPARTEMENT de type 3 comprenant : Entrée - Cuisine / salle à manger 16 m² - Salon 13 m² - 2 chambres 13 & 14 m² - Salle de bains - WC - Tél. [Coordonnées masquées]. ou [Coordonnées masquées]. « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ».

Ville : Huriel
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03380
Coordonnées : 46.374660, 2.479781
Total : 101 640€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 48 720€
Valeur du bien : 97 720€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 6.68€/m²/mois
Fourchette : 5.23€ - 8.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 568€/mois
Loyer annuel estimé : 6816€/an
Fourchette totale : 445€ - 725€/mois
Fourchette annuelle : 5338€ - 8703€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 8.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :772,26 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :65 642 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :-16 642€ (-25.4%)
Marge achat-revente :-35 998€ (-54.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :496,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,80€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 525,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 274,81€
Coût de l'assurance :8 639,40€
Taxe foncière : 681,63€/an
Soit par mois : 56,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 568,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 581,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-13,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet (13 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de l'entrée
Quantité: entrée (5 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs en peinture écaillée nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 720 €(573 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: 0€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 080€
    Parquet flottant: 26 m² × 80€/m² = 2080€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:1 040€
    Peinture murs et plafonds: 26 m² × 40€/m² = 1040€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon:7 800€
    Rénovation complète salon: 13 m² × 600€/m² = 7800€, Main d'œuvre: 0€
  • Entrée - Peinture:300€
    Peinture des murs de l'entrée: 5 m² × 60€/m² = 300€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 568 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 816 €/an
Calcul : 568 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 281 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 640 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 346 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 682 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 028 €
Revenus locatifs : +6 816 €
Charges déductibles : -53 028 €
Résultat foncier Année 1 : -46 212 €(Déficit de 46 212 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 812 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 308 €/an
Revenus locatifs : +6 816 €
Charges déductibles : -4 308 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 508 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24811.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 816 €53 031 €3 284 €-46 215 €21 400 €24 815 €24 815 €
26 953 €4 222 €3 195 €2 730 €--22 084 €
37 092 €4 131 €3 103 €2 961 €--19 123 €
47 233 €4 036 €3 009 €3 198 €--15 926 €
57 378 €3 938 €2 911 €3 440 €--12 486 €
67 526 €3 837 €2 810 €3 689 €--8 797 €
77 676 €3 732 €2 705 €3 944 €--4 853 €
87 830 €3 625 €2 597 €4 205 €--648 €
97 986 €3 513 €2 486 €4 473 €---
108 146 €3 398 €2 371 €4 748 €---
118 309 €3 279 €2 252 €5 030 €---
128 475 €3 156 €2 129 €5 319 €---
138 645 €3 029 €2 002 €5 616 €---
148 818 €2 897 €1 870 €5 920 €---
158 994 €2 762 €1 735 €6 232 €---
169 174 €2 622 €1 594 €6 552 €---
179 357 €2 477 €1 450 €6 880 €---
189 544 €2 327 €1 300 €7 217 €---
199 735 €2 173 €1 146 €7 563 €---
209 930 €2 013 €986 €7 917 €---
2110 129 €1 848 €821 €8 281 €---
2210 331 €1 678 €650 €8 654 €---
2310 538 €1 501 €474 €9 036 €---
2410 749 €1 319 €292 €9 429 €---
2510 964 €1 131 €104 €9 832 €---
TOTAL218 327 €121 675 €47 275 €96 652 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 652 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 816 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 431 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 431 €-6 420 €+7 851 €
2+1 431 €0 €+1 431 €
3+1 431 €0 €+1 431 €
4+1 431 €0 €+1 431 €
5+1 431 €0 €+1 431 €
6+1 431 €0 €+1 431 €
7+1 431 €0 €+1 431 €
8+1 431 €0 €+1 431 €
9+1 431 €+1 148 €+283 €
10+1 431 €+1 424 €+7 €
11+1 431 €+1 509 €-78 €
12+1 431 €+1 596 €-165 €
13+1 431 €+1 685 €-254 €
14+1 431 €+1 776 €-345 €
15+1 431 €+1 870 €-439 €
16+1 431 €+1 966 €-535 €
17+1 431 €+2 064 €-633 €
18+1 431 €+2 165 €-734 €
19+1 431 €+2 269 €-838 €
20+1 431 €+2 375 €-944 €
21+1 431 €+2 484 €-1 053 €
22+1 431 €+2 596 €-1 165 €
23+1 431 €+2 711 €-1 280 €
24+1 431 €+2 829 €-1 398 €
25+1 431 €+2 950 €-1 519 €
Total+35 775 €+28 996 €+6 779 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →