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Appartement 2 pièces 30 m²

Bien expiré
VilleHyères (83)
Surface30m²
Coût Total110 400€
Loyer Annuel6 263€
Rentabilité5.67%
Cashflow/mois-137€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 30 m²
Prix au m² : 2 166,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 30 m² - Appartement 2 pièces 30 m²

Hyères dans le bas du centre historique, à proximité de toutes comodités, un appartement en rez-de-chaussée de 30m2 comprenant : entrée cuisine ouverte sur séjour, une chambrette (8m2), salle d'eau avec wc, idéal en produit d'investissement locatif Rafraichissement à prévoir copros de 22 lots ; 420EUR de charges/AN ; honoraires inclus charge vendeur

Surface : 30 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 22

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Hyères
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83400
Coordonnées : 43.118786, 6.129602
Total : 110 400€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 40 200€
Valeur du bien : 105 200€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 30m²
Loyer prédit : 17.40€/m²/mois
Fourchette : 13.48€ - 22.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 522€/mois
Loyer annuel estimé : 6263€/an
Fourchette totale : 405€ - 673€/mois
Fourchette annuelle : 4854€ - 8079€/an
Rentabilité brute :5.67%
Fourchette de rentabilité :4.40% - 7.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 450 €/m²
Basé sur :849 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :103 500 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-38 500€ (-37.2%)
Marge achat-revente :-6 900€ (-6.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :539,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 571,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 349,27€
Coût de l'assurance :9 660,00€
Taxe foncière : 626,25€/an
Soit par mois : 52,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 35,00€/mois
Soit par an : 420,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 521,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 658,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-136,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 30 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments de cuisine vieillissants
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments de salle de bain vieillissants
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du carrelage
Quantité: 3 m²
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - peinture vieillissante
RangementRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des étagères et rafraîchissement de l'espace de rangement
Quantité: 4 m²
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - état usé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 200 €(1 340 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1000€ = 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:4 000€
    Revêtement sol (parquet): 8 m² × 100€/m² = 800€, Peinture murs: 40€/m² × 40m² = 1600€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Entrée:300€
    Peinture murs: 3 m² × 30€/m² = 90€, Main d'œuvre: 210€
  • Rangement:400€
    Rafraîchissement espace de rangement: 4 m² × 100€/m² = 400€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hyères (coefficient 1.2 appliqué pour certains postes). Main d'œuvre incluse dans la plupart des postes.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 522 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 263 €/an
Calcul : 522 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 563 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 400 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 386 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 626 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 196 €
Revenus locatifs : +6 263 €
Charges déductibles : -45 196 €
Résultat foncier Année 1 : -38 933 €(Déficit de 38 933 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 533 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 996 €/an
Revenus locatifs : +6 263 €
Charges déductibles : -4 996 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 267 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17533.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 263 €45 199 €3 567 €-38 937 €21 400 €17 537 €17 537 €
26 388 €4 903 €3 470 €1 485 €--16 052 €
36 516 €4 804 €3 371 €1 712 €--14 340 €
46 646 €4 701 €3 268 €1 945 €--12 395 €
56 779 €4 594 €3 162 €2 184 €--10 211 €
66 914 €4 485 €3 052 €2 430 €--7 781 €
77 053 €4 371 €2 938 €2 682 €--5 099 €
87 194 €4 254 €2 821 €2 940 €--2 160 €
97 338 €4 133 €2 700 €3 205 €---
107 484 €4 008 €2 575 €3 477 €---
117 634 €3 878 €2 446 €3 756 €---
127 787 €3 745 €2 312 €4 042 €---
137 942 €3 607 €2 174 €4 336 €---
148 101 €3 464 €2 031 €4 637 €---
158 263 €3 317 €1 884 €4 946 €---
168 429 €3 165 €1 732 €5 264 €---
178 597 €3 007 €1 575 €5 590 €---
188 769 €2 845 €1 412 €5 924 €---
198 944 €2 677 €1 244 €6 268 €---
209 123 €2 503 €1 071 €6 620 €---
219 306 €2 324 €892 €6 982 €---
229 492 €2 139 €706 €7 353 €---
239 682 €1 948 €515 €7 734 €---
249 875 €1 750 €317 €8 125 €---
2510 073 €1 546 €113 €8 527 €---
TOTAL200 591 €127 366 €51 349 €73 225 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 73 225 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 263 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 315 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 315 €-6 420 €+7 735 €
2+1 315 €0 €+1 315 €
3+1 315 €0 €+1 315 €
4+1 315 €0 €+1 315 €
5+1 315 €0 €+1 315 €
6+1 315 €0 €+1 315 €
7+1 315 €0 €+1 315 €
8+1 315 €0 €+1 315 €
9+1 315 €+314 €+1 001 €
10+1 315 €+1 043 €+272 €
11+1 315 €+1 127 €+188 €
12+1 315 €+1 213 €+102 €
13+1 315 €+1 301 €+14 €
14+1 315 €+1 391 €-76 €
15+1 315 €+1 484 €-169 €
16+1 315 €+1 579 €-264 €
17+1 315 €+1 677 €-362 €
18+1 315 €+1 777 €-462 €
19+1 315 €+1 880 €-565 €
20+1 315 €+1 986 €-671 €
21+1 315 €+2 094 €-779 €
22+1 315 €+2 206 €-891 €
23+1 315 €+2 320 €-1 005 €
24+1 315 €+2 438 €-1 123 €
25+1 315 €+2 558 €-1 243 €
Total+32 875 €+21 968 €+10 907 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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