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Maison 8 pièces 185 m²

VilleChâlette-sur-Loing (45)
Surface185m²
Coût Total290 800€
Loyer Annuel19 705€
Rentabilité6.78%
Cashflow/mois-16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 185 m²
Prix au m² : 1 027,03 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 185 m²

Visite virtuelle disponible. Idéalement située à 10 minutes à pied de la gare de Montargis, et à 1,5 kilomètres du centre-ville de Montargis, venez découvrir cette maison comprenant au rdc: entrée donnant sur un salon-séjour, un bureau, une cuisine séparée, un wc. Au premier étage: un palier desservant une suite parentale avec douche, deux chambres, une salle de bain avec wc. Au deuxième étage: un palier desservant une chambre et pièce faisant office actuellement de salle de sport. Sous-sol total compartimenté en pièces, buanderie, atelier, cuisine d'été. Le tout sur une parcelle de terrain d'une surface d'environ 180 m2. Pour tout renseignement ou une visite, contactez Aurélien DEVERGNE au [Coordonnées masquées] ou par mail: [Coordonnées masquées]. Aurélien DEVERGNE, agent commercial immatriculé au RSAC d'Orléans sous le no 884904087.

Surface : 185 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 08/08/2022

Consommation énergie primaire : 183 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Châlette-sur-Loing
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45120
Coordonnées : 48.031000, 2.732788
Total : 290 800€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 85 600€
Valeur du bien : 275 600€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185m²
Loyer prédit : 8.88€/m²/mois
Fourchette : 7.05€ - 11.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1642€/mois
Loyer annuel estimé : 19705€/an
Fourchette totale : 1305€ - 2067€/mois
Fourchette annuelle : 15656€ - 24800€/an
Rentabilité brute :6.78%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 8.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 733,33 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :320 666 €
Prix d'achat :190 000 €
Décote à l'achat :-130 666€ (-40.7%)
Marge achat-revente :29 866€ (9.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :290 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 409,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :84,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 494,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 033,94€
Coût de l'assurance :25 445,00€
Taxe foncière : 1 970,48€/an
Soit par mois : 164,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 642,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 658,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-16,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 185 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 185 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :85 600 €(463 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 100€
    Isolation toiture/combles: 185 m² × 60€/m² = 11100€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:27 600€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 1200€ = 27600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:300€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 150€ = 300€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlette-sur-Loing (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 51 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 642 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 705 €/an
Calcul : 1 642 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 184 €/an
Base de calcul : Emprunt de 290 800 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 018 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 970 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 85 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 772 €
Revenus locatifs : +19 705 €
Charges déductibles : -97 772 €
Résultat foncier Année 1 : -78 067 €(Déficit de 78 067 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 667 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 172 €/an
Revenus locatifs : +19 705 €
Charges déductibles : -12 172 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 533 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56667.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 705 €97 781 €9 193 €-78 077 €21 400 €56 677 €56 677 €
220 099 €11 931 €8 942 €8 168 €--48 508 €
320 501 €11 672 €8 683 €8 829 €--39 679 €
420 911 €11 404 €8 416 €9 506 €--30 173 €
521 329 €11 129 €8 140 €10 201 €--19 972 €
621 756 €10 844 €7 855 €10 912 €--9 060 €
722 191 €10 550 €7 561 €11 641 €---
822 635 €10 246 €7 258 €12 389 €---
923 087 €9 932 €6 944 €13 155 €---
1023 549 €9 609 €6 620 €13 941 €---
1124 020 €9 274 €6 286 €14 746 €---
1224 500 €8 929 €5 941 €15 571 €---
1324 990 €8 573 €5 585 €16 418 €---
1425 490 €8 205 €5 217 €17 285 €---
1526 000 €7 825 €4 837 €18 175 €---
1626 520 €7 433 €4 445 €19 087 €---
1727 050 €7 028 €4 040 €20 022 €---
1827 591 €6 610 €3 622 €20 981 €---
1928 143 €6 178 €3 190 €21 965 €---
2028 706 €5 733 €2 744 €22 973 €---
2129 280 €5 273 €2 284 €24 008 €---
2229 866 €4 798 €1 809 €25 068 €---
2330 463 €4 307 €1 319 €26 156 €---
2431 072 €3 801 €812 €27 272 €---
2531 694 €3 278 €290 €28 416 €---
TOTAL631 150 €292 341 €132 034 €338 809 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 338 809 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 705 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 138 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 138 €-6 420 €+10 558 €
2+4 138 €0 €+4 138 €
3+4 138 €0 €+4 138 €
4+4 138 €0 €+4 138 €
5+4 138 €0 €+4 138 €
6+4 138 €0 €+4 138 €
7+4 138 €+774 €+3 364 €
8+4 138 €+3 717 €+421 €
9+4 138 €+3 947 €+191 €
10+4 138 €+4 182 €-44 €
11+4 138 €+4 424 €-286 €
12+4 138 €+4 671 €-533 €
13+4 138 €+4 925 €-787 €
14+4 138 €+5 186 €-1 048 €
15+4 138 €+5 452 €-1 314 €
16+4 138 €+5 726 €-1 588 €
17+4 138 €+6 007 €-1 869 €
18+4 138 €+6 294 €-2 156 €
19+4 138 €+6 589 €-2 451 €
20+4 138 €+6 892 €-2 754 €
21+4 138 €+7 202 €-3 064 €
22+4 138 €+7 520 €-3 382 €
23+4 138 €+7 847 €-3 709 €
24+4 138 €+8 182 €-4 044 €
25+4 138 €+8 525 €-4 387 €
Total+103 450 €+101 643 €+1 807 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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