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Immeuble 225 m² Calais

VilleCalais (62)
Surface225m²
Coût Total281 400€
Loyer Annuel33 758€
Rentabilité12.00%
Cashflow/mois+1 006€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 214 000 €
Surface : 225 m²
Prix au m² : 951,11 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

CALAIS - FONTINETTE Immeuble de rapport composé de 5 appartements Au rez-de-chaussée: un studio de 26.69m² et un F2 de 42.30m² loué 500€/mois Au premier étage: un grand F3 de 67,74m² Au deuxième: un F2 en duplex de 31m² loué à 455€ et un F3 en duplex de 58,22m² Actuellement 2 appartements sont loués Studio à rénover peut être loué à 420€, F3 peut être loué à 620€, F3 en duplex peut être loué à 550€

2545€/mois

Compteur individuel eau, gaz, électricité. Prévoir la révision d'un cheneau et rafraichissement des communs Référence annonce : TIMM950-231663 Date de réalisation du diagnostic : 12/11/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Calais
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62100
Coordonnées : 50.953620, 1.855968
Total : 281 400€
Prix d'acquisition : 214 000€
Travaux : 50 280€
Valeur du bien : 264 280€
Frais de notaire : 17 120€
Coût estimé : 17 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 225m²
Loyer prédit : 12.50€/m²/mois
Fourchette : 10.10€ - 15.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 2813€/mois
Loyer annuel estimé : 33758€/an
Fourchette totale : 2273€ - 3482€/mois
Fourchette annuelle : 27273€ - 41784€/an
Rentabilité brute :12.00%
Fourchette de rentabilité :9.69% - 14.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 838,07 €/m²
Basé sur :174 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :413 567 €
Prix d'achat :214 000 €
Décote à l'achat :-199 567€ (-48.3%)
Marge achat-revente :132 167€ (32.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :281 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 413,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :112,56€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 525,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 585,90€
Coût de l'assurance :33 768,00€
Taxe foncière : 3 375,79€/an
Soit par mois : 281,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 813,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 807,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 005,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 225 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour remplacer les cumulus électriques actuels
Quantité: 1 système pour 225 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (environ 40 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et joints à refaire dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans les chambres
Quantité: 12 m² (pour 1 chambre)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état mais nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 280 €(223 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:26 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 22 fenêtres × 1200€ = 26400€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€
  • Salon:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€
  • Salle de bain:600€
    Peinture et joints: 6 m² × 100€/m² = 600€
  • Chambres:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Calais (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 813 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 758 €/an
Calcul : 2 813 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 809 €/an
Base de calcul : Emprunt de 281 400 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 351 €/an
Calcul : 113 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 376 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 816 €
Revenus locatifs : +33 758 €
Charges déductibles : -64 816 €
Résultat foncier Année 1 : -31 058 €(Déficit de 31 058 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 658 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 536 €/an
Revenus locatifs : +33 758 €
Charges déductibles : -14 536 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 222 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9658.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 214 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 100 €(65% de 214 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 058 €/an
Calcul : 139 100 € × 3,636% = 5 058 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 758 €64 825 €9 819 €-31 067 €21 400 €9 667 €9 667 €
234 433 €14 289 €9 562 €20 144 €---
335 122 €14 024 €9 297 €21 098 €---
435 824 €13 749 €9 022 €22 075 €---
536 541 €13 464 €8 737 €23 077 €---
637 271 €13 169 €8 442 €24 103 €---
738 017 €12 863 €8 137 €25 154 €---
838 777 €12 547 €7 820 €26 230 €---
939 553 €12 219 €7 492 €27 334 €---
1040 344 €11 879 €7 153 €28 464 €---
1141 151 €11 527 €6 801 €29 623 €---
1241 974 €11 163 €6 437 €30 811 €---
1342 813 €10 785 €6 059 €32 028 €---
1443 669 €10 394 €5 668 €33 275 €---
1544 543 €9 989 €5 263 €34 553 €---
1645 434 €9 570 €4 843 €35 864 €---
1746 342 €9 135 €4 408 €37 207 €---
1847 269 €8 685 €3 958 €38 584 €---
1948 215 €8 218 €3 492 €39 996 €---
2049 179 €7 735 €3 009 €41 444 €---
2150 162 €7 235 €2 508 €42 928 €---
2251 166 €6 716 €1 990 €44 450 €---
2352 189 €6 179 €1 453 €46 010 €---
2453 233 €5 623 €896 €47 610 €---
2554 297 €5 046 €320 €49 251 €---
TOTAL1 081 275 €311 029 €142 586 €770 246 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 770 246 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 758 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 089 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 089 €-6 420 €+13 509 €
2+7 089 €+3 143 €+3 946 €
3+7 089 €+6 329 €+760 €
4+7 089 €+6 623 €+466 €
5+7 089 €+6 923 €+166 €
6+7 089 €+7 231 €-142 €
7+7 089 €+7 546 €-457 €
8+7 089 €+7 869 €-780 €
9+7 089 €+8 200 €-1 111 €
10+7 089 €+8 539 €-1 450 €
11+7 089 €+8 887 €-1 798 €
12+7 089 €+9 243 €-2 154 €
13+7 089 €+9 608 €-2 519 €
14+7 089 €+9 983 €-2 894 €
15+7 089 €+10 366 €-3 277 €
16+7 089 €+10 759 €-3 670 €
17+7 089 €+11 162 €-4 073 €
18+7 089 €+11 575 €-4 486 €
19+7 089 €+11 999 €-4 910 €
20+7 089 €+12 433 €-5 344 €
21+7 089 €+12 878 €-5 789 €
22+7 089 €+13 335 €-6 246 €
23+7 089 €+13 803 €-6 714 €
24+7 089 €+14 283 €-7 194 €
25+7 089 €+14 775 €-7 686 €
Total+177 225 €+231 074 €+-53 849 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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