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Lyaud - Maison individuelle de plain-pied avec sous-sol complet

Bien expiré
VilleLyaud (74)
Surface193m²
Coût Total455 620€
Loyer Annuel42 792€
Rentabilité9.39%
Cashflow/mois+788€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 388 000 €
Surface : 193 m²
Prix au m² : 2 010,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Lyaud - Maison individuelle de plain-pied avec sous-sol complet - Lyaud - Maison individuelle de plain-pied avec sous-sol complet Découvrez cette agréable maison individuelle d’une surface utile de 193 m², implantée sur un beau terrain plat et arboré de 1 163 m². Elle offre un cadre de vie paisible au fond d’une impasse à proximité de Thonon-les-Bains. Agencement : Entrée, cuisine ouverte, séjour lumineux, 2 chambres, une salle d’eau Wc indépendant, sous-sol complet de 83 m², garage annexe et abris jardin. Chauffage au bois et appoint électrique.

Les atouts de la maison :

  • Lumineux
  • Sous-sol complet
  • Terrain plat de 1 163 m²
  • Garage et nombreux espaces de rangement
  • Vue dégagée sur les collines

A découvrir sans plus attendre !

Ville : Lyaud
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74200
Coordonnées : 46.335850, 6.513650
Total : 455 620€
Prix d'acquisition : 388 000€
Travaux : 36 580€
Valeur du bien : 424 580€
Frais de notaire : 31 040€
Coût estimé : 31 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 193m²
Loyer prédit : 18.48€/m²/mois
Fourchette : 13.83€ - 24.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 3566€/mois
Loyer annuel estimé : 42792€/an
Fourchette totale : 2669€ - 4764€/mois
Fourchette annuelle : 32033€ - 57165€/an
Rentabilité brute :9.39%
Fourchette de rentabilité :7.03% - 12.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 630,77 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :700 739 €
Prix d'achat :388 000 €
Décote à l'achat :-312 739€ (-44.6%)
Marge achat-revente :245 119€ (35.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :455 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 288,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :132,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 421,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :230 863,50€
Coût de l'assurance :39 866,75€
Taxe foncière : 4 279,19€/an
Soit par mois : 356,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 565,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 777,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :788,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 193 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois et appoint électrique
Quantité: 1 système pour 193 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 580 €(190 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 080€
    Isolation toiture/combles: 193 m² × 60€/m² = 11580€, Main d'œuvre: 500€
  • Pompe à chaleur air-eau:14 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Fenêtres double vitrage:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€, Main d'œuvre: 800€
  • Rafraîchissement salle de bain:3 500€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Peinture chambres:1 800€
    Peinture chambres: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 900€
  • Peinture salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lyaud (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 080€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 566 €/mois
Revenus locatifs annuels : 42 792 €/an
Calcul : 3 566 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 883 €/an
Base de calcul : Emprunt de 455 620 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 595 €/an
Calcul : 133 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 279 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 336 €
Revenus locatifs : +42 792 €
Charges déductibles : -58 336 €
Résultat foncier Année 1 : -15 545 €(Déficit de 15 545 €)
Imputable sur revenu global : 15 545 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 756 €/an
Revenus locatifs : +42 792 €
Charges déductibles : -21 756 €
Résultat foncier Années 2+ : 21 035 €/an
Prix d'achat du bien : 388 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 252 200 €(65% de 388 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 171 €/an
Calcul : 252 200 € × 3,636% = 9 171 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
142 792 €58 351 €15 898 €-15 559 €15 559 €--
243 648 €21 357 €15 483 €22 291 €---
344 521 €20 927 €15 053 €23 594 €---
445 411 €20 482 €14 608 €24 929 €---
546 319 €20 021 €14 147 €26 299 €---
647 246 €19 543 €13 669 €27 703 €---
748 191 €19 048 €13 175 €29 142 €---
849 154 €18 536 €12 662 €30 619 €---
950 138 €18 005 €12 131 €32 133 €---
1051 140 €17 455 €11 581 €33 685 €---
1152 163 €16 885 €11 012 €35 278 €---
1253 206 €16 295 €10 421 €36 911 €---
1354 271 €15 684 €9 810 €38 586 €---
1455 356 €15 051 €9 177 €40 305 €---
1556 463 €14 395 €8 521 €42 068 €---
1657 592 €13 716 €7 842 €43 877 €---
1758 744 €13 012 €7 138 €45 732 €---
1859 919 €12 283 €6 409 €47 636 €---
1961 117 €11 527 €5 654 €49 590 €---
2062 340 €10 745 €4 871 €51 595 €---
2163 587 €9 935 €4 061 €53 652 €---
2264 858 €9 095 €3 221 €55 763 €---
2366 155 €8 226 €2 352 €57 930 €---
2467 479 €7 325 €1 451 €60 154 €---
2568 828 €6 392 €518 €62 436 €---
TOTAL1 370 638 €414 290 €230 864 €956 348 €15 559 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 668 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 956 348 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 42 792 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 986 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 986 €-4 668 €+13 654 €
2+8 986 €+6 687 €+2 299 €
3+8 986 €+7 078 €+1 908 €
4+8 986 €+7 479 €+1 507 €
5+8 986 €+7 890 €+1 096 €
6+8 986 €+8 311 €+675 €
7+8 986 €+8 743 €+243 €
8+8 986 €+9 186 €-200 €
9+8 986 €+9 640 €-654 €
10+8 986 €+10 106 €-1 120 €
11+8 986 €+10 583 €-1 597 €
12+8 986 €+11 073 €-2 087 €
13+8 986 €+11 576 €-2 590 €
14+8 986 €+12 092 €-3 106 €
15+8 986 €+12 620 €-3 634 €
16+8 986 €+13 163 €-4 177 €
17+8 986 €+13 720 €-4 734 €
18+8 986 €+14 291 €-5 305 €
19+8 986 €+14 877 €-5 891 €
20+8 986 €+15 478 €-6 492 €
21+8 986 €+16 096 €-7 110 €
22+8 986 €+16 729 €-7 743 €
23+8 986 €+17 379 €-8 393 €
24+8 986 €+18 046 €-9 060 €
25+8 986 €+18 731 €-9 745 €
Total+224 650 €+286 904 €+-62 254 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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