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Appartement 4 pièces 81 m²

Bien expiré
VilleNîmes (30)
Surface81m²
Coût Total177 550€
Loyer Annuel10 963€
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-107€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 140 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 728,4 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Exclusivité Sublime Appartement de 81M2 à Nimes Venez découvrir ce magnifique appartement, situé dans un secteur calme et résidentiel, au sein d'une résidence sécurisée aux très faibles charges. Ce superbe appartement de type P4, en état irréprochable, séduit dès l'entrée par ses volumes harmonieux et la qualité de ses finitions. Il offre une magnifique entrée, un salon / séjour lumineux et élégant, exposé plein sud, baigné de lumière naturelle tout au long de la journée. La cuisine entièrement équipée, réalisée avec de très beaux matériaux, allie esthétisme et fonctionnalité. Avec loggia . L'espace nuit se compose de trois belles chambres, avec placard ,offrant confort et sérénité. L'appartement bénéficie de prestations haut de gamme :• Climatisation réversible• Matériaux de qualité• Finitions soignées,• Luminosité exceptionnelle Le bien est vendu avec une cave et dispose d'une place de parking au sein de la résidence, un véritable atout dans le secteur. Un appartement sublime, parfaitement entretenu, prêt à accueillir ses nouveaux propriétaires, idéal pour une famille primo-accedent ou pour un investissement de qualité. Une très belle offre à voir absolument ! Pour plus de renseignement contactez moi . AHLEM SENADIG L'ACCENT IMMOBILIER 0617073370

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.826078, 4.343556
Total : 177 550€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 26 350€
Valeur du bien : 166 350€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 914€/mois
Loyer annuel estimé : 10963€/an
Fourchette totale : 721€ - 1158€/mois
Fourchette annuelle : 8653€ - 13891€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 7.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 550€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :877,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :51,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 929,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 691,44€
Coût de l'assurance :15 535,62€
Taxe foncière : 1 096,33€/an
Soit par mois : 91,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 913,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 020,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-107,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation.
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration possible du confort thermique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé, nécessitant une mise à jour pour conformité.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessitant une mise à jour pour conformité.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 350 €(325 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7200€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 150€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1150€ = 1150€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 914 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 963 €/an
Calcul : 914 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 925 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 550 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 621 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 096 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 992 €
Revenus locatifs : +10 963 €
Charges déductibles : -33 992 €
Résultat foncier Année 1 : -23 029 €(Déficit de 23 029 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 629 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 642 €/an
Revenus locatifs : +10 963 €
Charges déductibles : -7 642 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 321 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1629.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 963 €33 998 €5 930 €-23 035 €21 400 €1 635 €1 635 €
211 183 €7 490 €5 772 €3 692 €---
311 406 €7 327 €5 609 €4 079 €---
411 634 €7 158 €5 440 €4 476 €---
511 867 €6 983 €5 266 €4 884 €---
612 104 €6 803 €5 085 €5 302 €---
712 346 €6 616 €4 898 €5 731 €---
812 593 €6 422 €4 705 €6 171 €---
912 845 €6 222 €4 505 €6 623 €---
1013 102 €6 016 €4 298 €7 087 €---
1113 364 €5 802 €4 084 €7 563 €---
1213 631 €5 580 €3 863 €8 051 €---
1313 904 €5 351 €3 634 €8 553 €---
1414 182 €5 115 €3 397 €9 067 €---
1514 466 €4 870 €3 152 €9 596 €---
1614 755 €4 617 €2 899 €10 138 €---
1715 050 €4 355 €2 637 €10 696 €---
1815 351 €4 084 €2 366 €11 267 €---
1915 658 €3 804 €2 086 €11 855 €---
2015 971 €3 514 €1 796 €12 458 €---
2116 291 €3 214 €1 496 €13 077 €---
2216 617 €2 904 €1 186 €13 713 €---
2316 949 €2 583 €865 €14 366 €---
2417 288 €2 251 €533 €15 037 €---
2517 634 €1 908 €190 €15 726 €---
TOTAL351 157 €154 985 €85 691 €196 172 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 172 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 963 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 302 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 302 €-6 420 €+8 722 €
2+2 302 €+617 €+1 685 €
3+2 302 €+1 224 €+1 078 €
4+2 302 €+1 343 €+959 €
5+2 302 €+1 465 €+837 €
6+2 302 €+1 591 €+711 €
7+2 302 €+1 719 €+583 €
8+2 302 €+1 851 €+451 €
9+2 302 €+1 987 €+315 €
10+2 302 €+2 126 €+176 €
11+2 302 €+2 269 €+33 €
12+2 302 €+2 415 €-113 €
13+2 302 €+2 566 €-264 €
14+2 302 €+2 720 €-418 €
15+2 302 €+2 879 €-577 €
16+2 302 €+3 042 €-740 €
17+2 302 €+3 209 €-907 €
18+2 302 €+3 380 €-1 078 €
19+2 302 €+3 556 €-1 254 €
20+2 302 €+3 737 €-1 435 €
21+2 302 €+3 923 €-1 621 €
22+2 302 €+4 114 €-1 812 €
23+2 302 €+4 310 €-2 008 €
24+2 302 €+4 511 €-2 209 €
25+2 302 €+4 718 €-2 416 €
Total+57 550 €+58 852 €+-1 302 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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