Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

vente - appartement

VillePont-l'Abbé (29)
Surface130m²
Coût Total246 060€
Loyer Annuel15 466€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 476,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcon, Salle de bain, Travaux, Petit prix

Iad France - Delphine Mekhloufi vous propose : Appartement 127 m², double living room, 3 chambres spacieuses, une salle de bain et un balcon orienté plein sud. Tous les commerces essentiels à proximité et possibilité de garer son véhicule dans la cour. un très bel espace de vie à rénover selon vos gouts ! L'emplacement central vous permet de profiter pleinement des avantages de la ville : restaurants, commerces, écoles. N'attendez pas pour visiter !

Honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur. Prix honoraires inclus : 192000 euros. Prix hors honoraires : 180000 euros. Honoraires TTC à la charge de l'acquéreur (6,67% du prix du bien hors honoraires) : 12000 euros. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L. 561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Delphine Mekhloufi mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de QUIMPER sous le numéro 994362226, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.Informations LOI ALUR : Honoraires charge acquéreur. Prix hors honoraires : 180 000 €. (gedeon_6727_33689438)

Ville : Pont-l'Abbé
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29120
Coordonnées : 47.865592, -4.220104
Total : 246 060€
Prix d'acquisition : 192 000€
Travaux : 38 700€
Valeur du bien : 230 700€
Frais de notaire : 15 360€
Coût estimé : 15 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 9.91€/m²/mois
Fourchette : 7.97€ - 12.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1289€/mois
Loyer annuel estimé : 15466€/an
Fourchette totale : 1037€ - 1602€/mois
Fourchette annuelle : 12440€ - 19229€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 7.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 222,22 €/m²
Basé sur :73 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :288 889 €
Prix d'achat :192 000 €
Décote à l'achat :-96 889€ (-33.5%)
Marge achat-revente :42 829€ (14.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :246 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 205,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :71,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 277,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 619,83€
Coût de l'assurance :21 530,25€
Taxe foncière : 1 546,62€/an
Soit par mois : 128,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 288,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 406,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 329 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement des finitions
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement des finitions dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 700 €(298 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:13 000€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: 2600€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:600€
    Peinture murs cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
  • Chambres:1 800€
    Peinture murs chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 720€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Pont-l'Abbé). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 289 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 466 €/an
Calcul : 1 289 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 015 €/an
Base de calcul : Emprunt de 246 060 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 861 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 547 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 123 €
Revenus locatifs : +15 466 €
Charges déductibles : -49 123 €
Résultat foncier Année 1 : -33 657 €(Déficit de 33 657 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 257 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 423 €/an
Revenus locatifs : +15 466 €
Charges déductibles : -10 423 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 043 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12256.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 192 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 800 €(65% de 192 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 538 €/an
Calcul : 124 800 € × 3,636% = 4 538 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 466 €49 131 €8 023 €-33 665 €21 400 €12 265 €12 265 €
215 775 €10 215 €7 807 €5 560 €--6 704 €
316 091 €9 992 €7 584 €6 099 €--605 €
416 413 €9 761 €7 353 €6 652 €---
516 741 €9 523 €7 115 €7 218 €---
617 076 €9 277 €6 869 €7 799 €---
717 417 €9 022 €6 614 €8 395 €---
817 766 €8 759 €6 351 €9 007 €---
918 121 €8 487 €6 079 €9 634 €---
1018 484 €8 206 €5 798 €10 278 €---
1118 853 €7 916 €5 508 €10 938 €---
1219 230 €7 615 €5 208 €11 615 €---
1319 615 €7 305 €4 897 €12 310 €---
1420 007 €6 985 €4 577 €13 023 €---
1520 407 €6 653 €4 245 €13 754 €---
1620 815 €6 311 €3 903 €14 505 €---
1721 232 €5 957 €3 549 €15 275 €---
1821 656 €5 591 €3 183 €16 065 €---
1922 089 €5 213 €2 805 €16 877 €---
2022 531 €4 822 €2 414 €17 709 €---
2122 982 €4 418 €2 010 €18 564 €---
2223 442 €4 001 €1 593 €19 441 €---
2323 910 €3 570 €1 162 €20 341 €---
2424 389 €3 124 €716 €21 265 €---
2524 876 €2 663 €255 €22 213 €---
TOTAL495 386 €214 515 €115 620 €280 870 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 280 870 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 466 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 248 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 248 €-6 420 €+9 668 €
2+3 248 €0 €+3 248 €
3+3 248 €0 €+3 248 €
4+3 248 €+1 814 €+1 434 €
5+3 248 €+2 165 €+1 083 €
6+3 248 €+2 340 €+908 €
7+3 248 €+2 519 €+729 €
8+3 248 €+2 702 €+546 €
9+3 248 €+2 890 €+358 €
10+3 248 €+3 083 €+165 €
11+3 248 €+3 281 €-33 €
12+3 248 €+3 484 €-236 €
13+3 248 €+3 693 €-445 €
14+3 248 €+3 907 €-659 €
15+3 248 €+4 126 €-878 €
16+3 248 €+4 351 €-1 103 €
17+3 248 €+4 583 €-1 335 €
18+3 248 €+4 820 €-1 572 €
19+3 248 €+5 063 €-1 815 €
20+3 248 €+5 313 €-2 065 €
21+3 248 €+5 569 €-2 321 €
22+3 248 €+5 832 €-2 584 €
23+3 248 €+6 102 €-2 854 €
24+3 248 €+6 379 €-3 131 €
25+3 248 €+6 664 €-3 416 €
Total+81 200 €+84 261 €+-3 061 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →