Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison - 4 pièce(s) - 128 m²

Bien expiré
VilleCelle-sur-Loire (58)
Surface128m²
Coût Total113 880€
Loyer Annuel11 140€
Rentabilité9.78%
Cashflow/mois+239€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 695,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Venez découvrir ce pavillon sur sous-sol offrant un cadre de vie agréable. La maison se compose d'un salon / salle à manger lumineux, d'une cuisine indépendante, de deux chambres, d'une salle d'eau ainsi que d'un WC indépendant. Le sous-sol constitue un espace supplémentaire appréciable pour le stationnement, le stockage ou un atelier. Carport. La maison dispose d'un bel espace extérieur de 2100m² idéal pour profiter des beaux jours, jardiner ou aménager selon vos envies.

L'assainissement a été entièrement refait en 2018. DPE D.

A visiter rapidement ! Prix : 89000.0 euros, Honoraires charge vendeur.

Surface Loi Carrez : 65

Ville : Celle-sur-Loire
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58440
Total : 113 880€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 17 760€
Valeur du bien : 106 760€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 7.25€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 9.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 928€/mois
Loyer annuel estimé : 11140€/an
Fourchette totale : 742€ - 1161€/mois
Fourchette annuelle : 8906€ - 13935€/an
Rentabilité brute :9.78%
Fourchette de rentabilité :7.82% - 12.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :562,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :33,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 596,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 962,22€
Coût de l'assurance :9 964,50€
Taxe foncière : 1 114,00€/an
Soit par mois : 92,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 928,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 688,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :239,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et réfection plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m² estimé)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture et rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct mais décoration datée.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger.
Quantité: salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle à manger avec décorations vieillissantes nécessitant un rafraîchissement.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale si nécessaire.
Quantité: 1 installation pour la maison
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale.
Quantité: 1 installation pour la maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau potable.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 760 €(139 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:4 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 900€/m² = 4500€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:960€
    Peinture 24 m²: 40€/m² × 24 = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:800€
    Peinture salon 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces:600€
    Peinture salle à manger 15 m²: 40€/m² × 15 = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie générale:1 200€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Celle-sur-Loire (zone rurale, coefficient 0.85 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 928 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 140 €/an
Calcul : 928 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 800 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 880 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 399 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 114 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 073 €
Revenus locatifs : +11 140 €
Charges déductibles : -23 073 €
Résultat foncier Année 1 : -11 933 €(Déficit de 11 933 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 233 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 313 €/an
Revenus locatifs : +11 140 €
Charges déductibles : -5 313 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 827 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1232.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 140 €23 076 €3 804 €-11 936 €10 700 €1 236 €1 236 €
211 363 €5 215 €3 702 €6 148 €---
311 590 €5 110 €3 598 €6 480 €---
411 822 €5 002 €3 489 €6 820 €---
512 058 €4 890 €3 377 €7 168 €---
612 299 €4 774 €3 261 €7 525 €---
712 545 €4 654 €3 142 €7 891 €---
812 796 €4 530 €3 018 €8 266 €---
913 052 €4 402 €2 889 €8 650 €---
1013 313 €4 269 €2 757 €9 044 €---
1113 580 €4 132 €2 619 €9 448 €---
1213 851 €3 990 €2 477 €9 861 €---
1314 128 €3 843 €2 331 €10 285 €---
1414 411 €3 691 €2 179 €10 719 €---
1514 699 €3 534 €2 022 €11 165 €---
1614 993 €3 372 €1 859 €11 621 €---
1715 293 €3 204 €1 691 €12 089 €---
1815 599 €3 030 €1 518 €12 569 €---
1915 911 €2 850 €1 338 €13 060 €---
2016 229 €2 664 €1 152 €13 564 €---
2116 553 €2 472 €960 €14 081 €---
2216 885 €2 273 €761 €14 611 €---
2317 222 €2 068 €555 €15 155 €---
2417 567 €1 855 €342 €15 712 €---
2517 918 €1 635 €122 €16 283 €---
TOTAL356 817 €110 537 €54 962 €246 281 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 281 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 140 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 339 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 339 €-3 210 €+5 549 €
2+2 339 €+1 473 €+866 €
3+2 339 €+1 944 €+395 €
4+2 339 €+2 046 €+293 €
5+2 339 €+2 151 €+188 €
6+2 339 €+2 258 €+81 €
7+2 339 €+2 367 €-28 €
8+2 339 €+2 480 €-141 €
9+2 339 €+2 595 €-256 €
10+2 339 €+2 713 €-374 €
11+2 339 €+2 834 €-495 €
12+2 339 €+2 958 €-619 €
13+2 339 €+3 085 €-746 €
14+2 339 €+3 216 €-877 €
15+2 339 €+3 349 €-1 010 €
16+2 339 €+3 486 €-1 147 €
17+2 339 €+3 627 €-1 288 €
18+2 339 €+3 771 €-1 432 €
19+2 339 €+3 918 €-1 579 €
20+2 339 €+4 069 €-1 730 €
21+2 339 €+4 224 €-1 885 €
22+2 339 €+4 383 €-2 044 €
23+2 339 €+4 546 €-2 207 €
24+2 339 €+4 714 €-2 375 €
25+2 339 €+4 885 €-2 546 €
Total+58 475 €+73 884 €+-15 409 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →