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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleArles (13)
Surface73m²
Coût Total150 040€
Loyer Annuel13 425€
Rentabilité8.95%
Cashflow/mois+212€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 616,44 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, 1 chambre, calme, Exposition sud-ouest, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Duprat Immobilier vous propose à Arles, au sein du centre historique de la ville, quartier La Roquette, dans une rue calme et ensoleillée à proximité directe des écoles, commerces, et des accès routiers. Venez visiter ce 2 pièces en rez-de-chaussée et en très bon état, d'une surface d'envrion 73m2 composé, d'un salon/salle à manger d'une surface de 40m2, donnant accès à une cuisine de 13m2, et une chambre en mezzanine de 12m2. Une salle d'eau avec douche à l'italienne et WC complète le bien.

Ville : Arles
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13200
Coordonnées : 43.550250, 4.653418
Total : 150 040€
Prix d'acquisition : 118 000€
Travaux : 22 600€
Valeur du bien : 140 600€
Frais de notaire : 9 440€
Coût estimé : 9 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 15.33€/m²/mois
Fourchette : 12.40€ - 18.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 1119€/mois
Loyer annuel estimé : 13425€/an
Fourchette totale : 905€ - 1383€/mois
Fourchette annuelle : 10859€ - 16597€/an
Rentabilité brute :8.95%
Fourchette de rentabilité :7.24% - 11.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :751,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :43,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 794,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 300,68€
Coût de l'assurance :13 128,50€
Taxe foncière : 1 342,49€/an
Soit par mois : 111,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 118,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 906,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :211,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 147 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants par une nouvelle cuisine équipée de milieu de gamme
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais un peu datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche à l'italienne, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Ponçage et vitrification du parquet, peinture des murs
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - parquet usé nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 600 €(310 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 800€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salle de bain:8 400€
    Rénovation salle de bain complète (6 m²): 7200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant 12 m²: 60€/m² × 12 = 720€, Peinture murs/plafond 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 180€
  • Salon:4 600€
    Ponçage et vitrification parquet 40 m²: 40€/m² × 40 = 1600€, Peinture murs 80 m²: 30€/m² × 80 = 2400€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Arles (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 119 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 425 €/an
Calcul : 1 119 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 186 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 040 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 525 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 342 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 653 €
Revenus locatifs : +13 425 €
Charges déductibles : -29 653 €
Résultat foncier Année 1 : -16 228 €(Déficit de 16 228 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 528 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 053 €/an
Revenus locatifs : +13 425 €
Charges déductibles : -7 053 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 372 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5528.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700 €(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 425 €29 658 €5 190 €-16 233 €10 700 €5 533 €5 533 €
213 693 €6 922 €5 054 €6 771 €---
313 967 €6 781 €4 914 €7 186 €---
414 247 €6 635 €4 768 €7 611 €---
514 532 €6 484 €4 617 €8 047 €---
614 822 €6 328 €4 460 €8 494 €---
715 119 €6 166 €4 299 €8 952 €---
815 421 €5 998 €4 131 €9 423 €---
915 729 €5 825 €3 957 €9 905 €---
1016 044 €5 645 €3 777 €10 399 €---
1116 365 €5 459 €3 591 €10 906 €---
1216 692 €5 266 €3 398 €11 426 €---
1317 026 €5 066 €3 198 €11 960 €---
1417 366 €4 859 €2 992 €12 507 €---
1517 714 €4 645 €2 777 €13 069 €---
1618 068 €4 423 €2 556 €13 645 €---
1718 429 €4 194 €2 326 €14 236 €---
1818 798 €3 956 €2 088 €14 842 €---
1919 174 €3 709 €1 842 €15 465 €---
2019 557 €3 454 €1 587 €16 103 €---
2119 949 €3 190 €1 323 €16 758 €---
2220 348 €2 917 €1 049 €17 431 €---
2320 755 €2 633 €766 €18 121 €---
2421 170 €2 340 €472 €18 830 €---
2521 593 €2 036 €169 €19 557 €---
TOTAL430 003 €144 591 €75 301 €285 411 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 285 411 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 425 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 819 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 819 €-3 210 €+6 029 €
2+2 819 €+371 €+2 448 €
3+2 819 €+2 156 €+663 €
4+2 819 €+2 283 €+536 €
5+2 819 €+2 414 €+405 €
6+2 819 €+2 548 €+271 €
7+2 819 €+2 686 €+133 €
8+2 819 €+2 827 €-8 €
9+2 819 €+2 971 €-152 €
10+2 819 €+3 120 €-301 €
11+2 819 €+3 272 €-453 €
12+2 819 €+3 428 €-609 €
13+2 819 €+3 588 €-769 €
14+2 819 €+3 752 €-933 €
15+2 819 €+3 921 €-1 102 €
16+2 819 €+4 093 €-1 274 €
17+2 819 €+4 271 €-1 452 €
18+2 819 €+4 453 €-1 634 €
19+2 819 €+4 639 €-1 820 €
20+2 819 €+4 831 €-2 012 €
21+2 819 €+5 028 €-2 209 €
22+2 819 €+5 229 €-2 410 €
23+2 819 €+5 436 €-2 617 €
24+2 819 €+5 649 €-2 830 €
25+2 819 €+5 867 €-3 048 €
Total+70 475 €+85 623 €+-15 148 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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