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Appartement à vendre

VilleClichy-sous-Bois (93)
Surface67.2
Coût Total191 320
Loyer Annuel11 747
Rentabilité6.14%
Cashflow/mois-416
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 67.2 m²
Prix au m² : 2 068,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Exposition sud

Découvrez cet appartement de 67 m² situé au 1er étage d'une copropriété bien entretenue et sans procédure mais prochainement réhabilitée ( ravalement , isolation , parties communes..) . Offrant un cadre de vie pratique, vous serez à proximité immédiate des commerces, des écoles, et des transports en commun. Ce bien se compose de 3 pièces spacieuses dont un double séjour convivial ( possibilité de créer une 3e chambre ), une cuisine fonctionnelle et une cave pratique pour le stockage.

À l'extérieur, profitez du loggia exposé plein sud et d'une place de stationnement extérieure pour votre confort et sécurité. Les charges annuelles s'élèvent à 3400 euros pour en faire un investissement serein. Chauffage individuel au gaz .

Cette annonce référence 335699 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier SANDRINE PAKULA (EI) immatriculé au RSAC de BOBIGNY (93000) sous le numéro 82756608400022.

Prix du bien : 139 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 3 Charges prévisionnelles annuelles : 3 400,00 euros

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Clichy-sous-Bois
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93390
Coordonnées : 48.907872, 2.538318
Total : 191 320
Prix d'acquisition : 139 000
Travaux : 41 200
Valeur du bien : 180 200
Frais de notaire : 11 120
Coût estimé : 11 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67.2
Loyer prédit : 14.57€/m²/mois
Fourchette : 11.66€ - 18.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 979€/mois
Loyer annuel estimé : 11747€/an
Fourchette totale : 784€ - 1223€/mois
Fourchette annuelle : 9404€ - 14673€/an
Rentabilité brute :6.14%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 7.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 977,38 €/m²
Basé sur :208 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :132 880
Prix d'achat :139 000
Décote à l'achat :+6 120 (+4.6%)
Marge achat-revente :-58 440€ (-44.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :957,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :55,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 013,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 017,90
Coût de l'assurance :16 740,50
Taxe foncière : 1 174,66€/an
Soit par mois : 97,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 283,33€/mois
Soit par an : 3 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 978,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 394,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-415,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 67.2 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 200(613 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 400
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5400€ = 5400€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 20 m² × 90€/m² = 1800€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:300
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 150€ = 300€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clichy-sous-Bois (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 979 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 747 €/an
Calcul : 979 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 612 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 320 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 670 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 175 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 400 €/an
Calcul : 283 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 057
Revenus locatifs : +11 747
Charges déductibles : -53 057
Résultat foncier Année 1 : -41 310(Déficit de 41 310 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 910
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 857 €/an
Revenus locatifs : +11 747
Charges déductibles : -11 857
Résultat foncier Années 2+ : -110 €/an(Déficit de 110 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19909.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 74753 0636 618-41 31621 400 €19 916 €19 916 €
211 98211 6896 445292--19 624 €
312 22111 5106 266711--18 913 €
412 46611 3246 0801 142--17 771 €
512 71511 1315 8871 584--16 187 €
612 96910 9325 6882 037--14 150 €
713 22910 7255 4812 503--11 647 €
813 49310 5125 2672 982--8 665 €
913 76310 2905 0463 473--5 193 €
1014 03810 0614 8173 977--1 215 €
1114 3199 8234 5794 496---
1214 6059 5774 3335 028---
1314 8989 3234 0785 575---
1415 1959 0593 8156 136---
1515 4998 7863 5426 713---
1615 8098 5033 2597 306---
1716 1268 2102 9667 915---
1816 4487 9072 6638 541---
1916 7777 5932 3499 184---
2017 1137 2682 0239 845---
2117 4556 9311 68610 524---
2217 8046 5821 33811 222---
2318 1606 22197611 939---
2418 5235 84760212 677---
2518 8945 45921513 434---
TOTAL376 247268 32596 018107 92221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 922
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 747 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 467 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 467-6 420+8 887
2+2 4670+2 467
3+2 4670+2 467
4+2 4670+2 467
5+2 4670+2 467
6+2 4670+2 467
7+2 4670+2 467
8+2 4670+2 467
9+2 4670+2 467
10+2 4670+2 467
11+2 467+984+1 483
12+2 467+1 508+959
13+2 467+1 672+795
14+2 467+1 841+626
15+2 467+2 014+453
16+2 467+2 192+275
17+2 467+2 375+92
18+2 467+2 562-95
19+2 467+2 755-288
20+2 467+2 954-487
21+2 467+3 157-690
22+2 467+3 367-900
23+2 467+3 582-1 115
24+2 467+3 803-1 336
25+2 467+4 030-1 563
Total+61 675+32 377+29 298
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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