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Maison à vendre

VilleSaint-Léger-des-Vignes (58)
Surface85m²
Coût Total87 020€
Loyer Annuel7 536€
Rentabilité8.66%
Cashflow/mois+111€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 69 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 811,76 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Cuisine équipée, 3 chambres

Maison située à Saint Léger des vignes (58300), au cœur des commerces, des infrastructures sport et loisir et des écoles (entre 1 à 5 minutes à pied). A 1,4 kms de la gare et de la zone commerciale.

Ville : Saint-Léger-des-Vignes
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58300
Coordonnées : 46.847022, 3.455471
Total : 87 020€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 81 500€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 7.39€/m²/mois
Fourchette : 6.03€ - 9.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 628€/mois
Loyer annuel estimé : 7536€/an
Fourchette totale : 512€ - 770€/mois
Fourchette annuelle : 6146€ - 9240€/an
Rentabilité brute :8.66%
Fourchette de rentabilité :7.06% - 10.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 218,75 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :103 594 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-34 594€ (-33.4%)
Marge achat-revente :16 574€ (16.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :428,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :25,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 454,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 582,07€
Coût de l'assurance :7 614,25€
Taxe foncière : 753,59€/an
Soit par mois : 62,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 627,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 516,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :111,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(147 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 85 m² × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Léger-des-Vignes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 628 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 536 €/an
Calcul : 628 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 878 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 020 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 305 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 754 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 436 €
Revenus locatifs : +7 536 €
Charges déductibles : -16 436 €
Résultat foncier Année 1 : -8 900 €(Déficit de 8 900 €)
Imputable sur revenu global : 8 900 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 936 €/an
Revenus locatifs : +7 536 €
Charges déductibles : -3 936 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 600 €/an
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 536 €16 439 €2 881 €-8 903 €8 903 €--
27 687 €3 862 €2 804 €3 825 €---
37 840 €3 782 €2 724 €4 058 €---
47 997 €3 700 €2 642 €4 297 €---
58 157 €3 615 €2 557 €4 542 €---
68 320 €3 527 €2 469 €4 794 €---
78 487 €3 436 €2 377 €5 051 €---
88 656 €3 342 €2 283 €5 315 €---
98 829 €3 244 €2 186 €5 585 €---
109 006 €3 144 €2 085 €5 862 €---
119 186 €3 040 €1 981 €6 147 €---
129 370 €2 932 €1 874 €6 438 €---
139 557 €2 821 €1 763 €6 737 €---
149 748 €2 706 €1 647 €7 043 €---
159 943 €2 587 €1 529 €7 357 €---
1610 142 €2 464 €1 406 €7 679 €---
1710 345 €2 337 €1 278 €8 009 €---
1810 552 €2 205 €1 147 €8 347 €---
1910 763 €2 069 €1 011 €8 694 €---
2010 978 €1 928 €870 €9 050 €---
2111 198 €1 783 €725 €9 415 €---
2211 422 €1 633 €575 €9 789 €---
2311 650 €1 477 €419 €10 173 €---
2411 883 €1 317 €258 €10 567 €---
2512 121 €1 150 €92 €10 971 €---
TOTAL241 377 €80 536 €41 582 €160 841 €8 903 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 671 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 841 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 536 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 583 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 583 €-2 671 €+4 254 €
2+1 583 €+1 147 €+436 €
3+1 583 €+1 217 €+366 €
4+1 583 €+1 289 €+294 €
5+1 583 €+1 363 €+220 €
6+1 583 €+1 438 €+145 €
7+1 583 €+1 515 €+68 €
8+1 583 €+1 594 €-11 €
9+1 583 €+1 676 €-93 €
10+1 583 €+1 759 €-176 €
11+1 583 €+1 844 €-261 €
12+1 583 €+1 931 €-348 €
13+1 583 €+2 021 €-438 €
14+1 583 €+2 113 €-530 €
15+1 583 €+2 207 €-624 €
16+1 583 €+2 304 €-721 €
17+1 583 €+2 403 €-820 €
18+1 583 €+2 504 €-921 €
19+1 583 €+2 608 €-1 025 €
20+1 583 €+2 715 €-1 132 €
21+1 583 €+2 824 €-1 241 €
22+1 583 €+2 937 €-1 354 €
23+1 583 €+3 052 €-1 469 €
24+1 583 €+3 170 €-1 587 €
25+1 583 €+3 291 €-1 708 €
Total+39 575 €+48 252 €+-8 677 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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