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Appartement - 7 pièce(s) - 250 m²

Bien expiré
VilleCastres (81)
Surface250
Coût Total350 620
Loyer Annuel29 141
Rentabilité8.31%
Cashflow/mois+60
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 264 000 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 1 056 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 2, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

En plein cœur de Castres, je vous propose ce grand appartement dans une résidence sécurisée à portail automatisé, avec garage 2 voitures, place de parking privative et cave. Il offre une vue imprenable sur la ville de Castres !

Il se compose côté jour : d'un grand espace de vie, d'une grande cuisine avec une arrière-cuisine qui possède de nombreux placards, d'un salon de réception et d'un bureau avec une grande bibliothèque (pouvant servir de 4e chambre). Côté nuit : 3 grandes chambres équipées de salle d'eau privative et d'un dressing. Les menuiseries sont en double vitrage PVC blanc et volets roulants électriques. Il est doté d'un ascenseur privatif arrivant directement dans le hall d'entrée et menant à la cave (accès possible pour les personnes à mobilité réduite).

Une remise au goût du jour est à prévoir ! FONCIER 3200E/AN CHARGES COPROPRIÉTÉ 3154 /AN

Cette annonce référence 255749 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier CORALIE MARCEL (EI) immatriculé au RSAC de CASTRES (81100) sous le numéro 81944088400024.

Prix du bien : 264 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Non soumis au DPE.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Castres
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81100
Coordonnées : 43.603390, 2.236280
Total : 350 620
Prix d'acquisition : 264 000
Travaux : 65 500
Valeur du bien : 329 500
Frais de notaire : 21 120
Coût estimé : 21 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250
Loyer prédit : 9.71€/m²/mois
Fourchette : 7.53€ - 12.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 2428€/mois
Loyer annuel estimé : 29141€/an
Fourchette totale : 1882€ - 3134€/mois
Fourchette annuelle : 22579€ - 37611€/an
Rentabilité brute :8.31%
Fourchette de rentabilité :6.44% - 10.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 695,65 €/m²
Basé sur :207 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :423 913
Prix d'achat :264 000
Décote à l'achat :-159 913 (-37.7%)
Marge achat-revente :73 293€ (17.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :350 620
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 736,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :102,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 838,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :170 341,51
Coût de l'assurance :30 679,25
Taxe foncière : 3 200,00€/an
Soit par mois : 266,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 262,83€/mois
Soit par an : 3 153,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 428,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 368,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :60,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les couloirs
Quantité: couloirs
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 500(262 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:19 500
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 700€ = 17500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 800
    Peinture murs et plafonds: 4 chambres × 600€ = 2400€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 800€ = 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Autres pièces - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds couloirs: 1 couloir × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castres (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 428 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 141 €/an
Calcul : 2 428 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 769 €/an
Base de calcul : Emprunt de 350 620 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 227 €/an
Calcul : 102 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 200 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 154 €/an
Calcul : 263 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 851
Revenus locatifs : +29 141
Charges déductibles : -84 851
Résultat foncier Année 1 : -55 709(Déficit de 55 709 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 309
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 351 €/an
Revenus locatifs : +29 141
Charges déductibles : -19 351
Résultat foncier Années 2+ : 9 791 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34309.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 264 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 171 600(65% de 264 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 240 €/an
Calcul : 171 600 € × 3,636% = 6 240
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 14184 86211 781-55 72121 400 €34 321 €34 321 €
229 72419 04911 46810 675--23 646 €
330 31918 72611 14411 593--12 052 €
430 92518 39110 81012 534---
531 54418 04410 46313 499---
632 17417 68610 10514 488---
732 81817 3159 73415 502---
833 47416 9329 35116 542---
934 14416 5358 95417 609---
1034 82716 1258 54418 702---
1135 52315 7008 11919 823---
1236 23415 2617 68020 973---
1336 95814 8067 22522 152---
1437 69714 3366 75523 361---
1538 45113 8506 26924 601---
1639 22013 3475 76625 874---
1740 00512 8265 24527 179---
1840 80512 2884 70728 517---
1941 62111 7314 15029 890---
2042 45311 1543 57331 299---
2143 30210 5582 97732 744---
2244 1699 9412 36034 227---
2345 0529 3031 72235 749---
2445 9538 6431 06237 310---
2546 8727 96037938 912---
TOTAL933 406425 370170 342508 03621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 508 036
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 141 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 120 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 120-6 420+12 540
2+6 1200+6 120
3+6 1200+6 120
4+6 120+145+5 975
5+6 120+4 050+2 070
6+6 120+4 346+1 774
7+6 120+4 651+1 469
8+6 120+4 963+1 157
9+6 120+5 283+837
10+6 120+5 611+509
11+6 120+5 947+173
12+6 120+6 292-172
13+6 120+6 646-526
14+6 120+7 008-888
15+6 120+7 380-1 260
16+6 120+7 762-1 642
17+6 120+8 154-2 034
18+6 120+8 555-2 435
19+6 120+8 967-2 847
20+6 120+9 390-3 270
21+6 120+9 823-3 703
22+6 120+10 268-4 148
23+6 120+10 725-4 605
24+6 120+11 193-5 073
25+6 120+11 674-5 554
Total+153 000+152 411+589
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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