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Achat duplex

Bien expiré
VilleIssy-les-Moulineaux (92)
Surface1109
Coût Total2 015 800
Loyer Annuel355 792
Rentabilité17.65%
Cashflow/mois+16 037
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 1 850 000 €
Surface : 1109 m²
Prix au m² : 1 668,17 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Ascenseur, Surface de 1109 m², 6 Pièces, 5 Chambres, Duplex, Au 4ème étage, Adapté PMR, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Alarme, Interphone, Digicode, Calme

T6 PCS DUPLEX AU DERNIER ETAGE AVEC TERRASSE DE 109 m2 idéalement situé dans un coin calme et résidentiel, proches des commerces et services de du metro Mairie d Issy.

Nous vous proposons ce magnifique appartement de 6 pièces, idéalement situé au 4ème étage (DERNIER ETAGE!) d'une résidence de standing. D'une SURFACE PRIVATIVE de 1218m², cet appartement duplex vous séduira par ses prestations de qualité et son agencement optimisé. Ce bien spacieux et lumineux est idéal pour une famille ou pour ceux en quête de confort.

Pour votre confort, 1 emplacement de stationnement privatif est inclus.

Il est aussi convenu avec cet appartement duplex d'une terrasse de 109m² .

** La livraison de ce bien est prévue pour le 2eme trimestre 2027 **

Ne manquez pas cette opportunité unique d'acquérir un appartement alliant confort, modernité et fonctionnalité.

Pas de frais d'agence, ** FRAIS DE NOTAIRE RÉDUITS ** Certifié BBC, norme RT2012 / RE2020, haute qualité environnementale et éligible au prêt à taux 0.

Photos de synthèse non contractuelles. Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à nous contacter dès maintenant !

MEYET Jeremy - Brauman&K [14]

Ville : Issy-les-Moulineaux
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92130
Coordonnées : 48.821490, 2.272000
Total : 2 015 800
Prix d'acquisition : 1 850 000
Travaux : 17 800
Valeur du bien : 1 867 800
Frais de notaire : 148 000
Coût estimé : 148 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 1109
Loyer prédit : 26.74€/m²/mois
Fourchette : 21.57€ - 33.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 29649€/mois
Loyer annuel estimé : 355792€/an
Fourchette totale : 23919€ - 36753€/mois
Fourchette annuelle : 287024€ - 441036€/an
Rentabilité brute :17.65%
Fourchette de rentabilité :14.24% - 21.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :2 015 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :10 059,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :587,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 10 647,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :1 001 949,78
Coût de l'assurance :176 382,50
Taxe foncière : 35 579,19€/an
Soit par mois : 2 964,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 29 649,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 13 612,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :16 037,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Estimé (année de construction)Confiance : Faible
Certifié BBC, norme RT2012 / RE2020, ce qui indique une bonne performance énergétique.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des équipements.
Quantité: 8 m²
Raison: État 5/5 visible sur photos - salle de bain en excellent état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - sols en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 800(16 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 500
    Cuisine complète (milieu de gamme): 8000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:1 600
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 200€/m² = 1600€ (incluant peinture et vérification des équipements)
  • Chambres:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant pose et matériaux)
  • Salon:500
    Peinture salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 29 649 €/mois
Revenus locatifs annuels : 355 792 €/an
Calcul : 29 649 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 69 068 €/an
Base de calcul : Emprunt de 2 015 800 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 7 055 €/an
Calcul : 588 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 35 579 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 129 502
Revenus locatifs : +355 792
Charges déductibles : -129 502
Résultat foncier Année 1 : 226 290

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 111 702 €/an
Revenus locatifs : +355 792
Charges déductibles : -111 702
Résultat foncier Années 2+ : 244 090 €/an
Prix d'achat du bien : 1 850 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 1 202 500(65% de 1 850 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 43 727 €/an
Calcul : 1 202 500 € × 3,636% = 43 727
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1355 792129 56869 133226 224---
2362 908109 94967 315252 959---
3370 166108 06765 432262 099---
4377 569106 11863 483271 452---
5385 121104 10061 465281 021---
6392 823102 01159 377290 812---
7400 68099 84957 214300 831---
8408 69397 61054 976311 083---
9416 86795 29252 658321 575---
10425 20492 89350 259332 311---
11433 70890 40947 775343 299---
12442 38387 83845 203354 545---
13451 23085 17642 541366 055---
14460 25582 41939 785377 835---
15469 46079 56636 932389 894---
16478 84976 61333 978402 237---
17488 42673 55530 920414 871---
18498 19570 38927 754427 806---
19508 15867 11124 477441 047---
20518 32263 71921 084454 603---
21528 68860 20617 572468 482---
22539 26256 57013 935482 692---
23550 04752 80510 171497 242---
24561 04848 9086 273512 140---
25572 26944 8732 239527 396---
TOTAL11 396 1222 085 6121 001 9509 310 5100Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 9 310 510
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 355 792 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +74 716 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+74 716+67 867+6 849
2+74 716+75 888-1 172
3+74 716+78 630-3 914
4+74 716+81 435-6 719
5+74 716+84 306-9 590
6+74 716+87 244-12 528
7+74 716+90 249-15 533
8+74 716+93 325-18 609
9+74 716+96 472-21 756
10+74 716+99 693-24 977
11+74 716+102 990-28 274
12+74 716+106 363-31 647
13+74 716+109 816-35 100
14+74 716+113 351-38 635
15+74 716+116 968-42 252
16+74 716+120 671-45 955
17+74 716+124 461-49 745
18+74 716+128 342-53 626
19+74 716+132 314-57 598
20+74 716+136 381-61 665
21+74 716+140 545-65 829
22+74 716+144 808-70 092
23+74 716+149 173-74 457
24+74 716+153 642-78 926
25+74 716+158 219-83 503
Total+1 867 900+2 793 153+-925 253
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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