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vente - appartement

VilleChennevières-sur-Marne (94)
Surface78.48m²
Coût Total215 500€
Loyer Annuel16 271€
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois+52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 78.48 m²
Prix au m² : 2 229,87 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Salle d eau, Balcon, Cave, Parking, Petit prix

Un appartement familial avec balcon donnant directement sur la verdure, dans un environnement résidentiel et recherché.

Au sein du secteur des Hauts de Chennevières – Les Bordes, découvrez cet appartement 4 pièces de 78,48 m², situé en étage, offrant une agréable sensation d'espace et un cadre de vie particulièrement verdoyant.

L'appartement s'ouvre sur une entrée desservant harmonieusement les différentes pièces de vie.

Vous profiterez d'un séjour lumineux ouvrant sur un balcon, avec une vue dégagée directement sur les espaces verts. Un véritable prolongement extérieur qui permet de profiter d'un environnement calme et arboré.

La cuisine aménagée est complétée par un cellier, offrant un espace de rangement particulièrement pratique au quotidien.

Côté nuit, le logement dispose de trois chambres, dont une bénéficiant de sa propre douche et de son lavabo, un véritable atout pour une famille ou pour accueillir confortablement vos proches.

L'ensemble est complété par :

une salle de bains ; un WC indépendant ; plusieurs rangements ; une cave en sous-sol ; deux places de stationnement privatives. Un appartement à personnaliser

L'appartement est fonctionnel et dispose d'une belle base pour créer un intérieur à votre image. Quelques travaux de modernisation sont à prévoir, permettant aux futurs propriétaires de remettre les lieux au goût du jour et de valoriser pleinement les volumes existants. Référence agence : 847

Ville : Chennevières-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94430
Coordonnées : 48.798798, 2.552986
Total : 215 500€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 26 500€
Valeur du bien : 201 500€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78.48m²
Loyer prédit : 17.28€/m²/mois
Fourchette : 14.36€ - 20.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1356€/mois
Loyer annuel estimé : 16271€/an
Fourchette totale : 1127€ - 1631€/mois
Fourchette annuelle : 13527€ - 19571€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :6.28% - 9.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 662,34 €/m²
Basé sur :97 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :208 940 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-33 940€ (-16.2%)
Marge achat-revente :-6 560€ (-3.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 082,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :86,20€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 168,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 194,25€
Coût de l'assurance :25 860,00€
Taxe foncière : 1 627,08€/an
Soit par mois : 135,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 355,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 304,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :51,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine vieillissants et remplacement de l'électroménager si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais éléments datés.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs, peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs si nécessaire.
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 500 €(338 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (30m² × 200€/m²), Main d'œuvre: 6000€
  • Chambres:4 500€
    Peinture murs 30m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 3600€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs salon 25m²: 40€/m² × 25 = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chennevières-sur-Marne (zone urbaine). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 356 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 271 €/an
Calcul : 1 356 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 512 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 500 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 034 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 627 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 674 €
Revenus locatifs : +16 271 €
Charges déductibles : -36 674 €
Résultat foncier Année 1 : -20 403 €(Déficit de 20 403 €)
Imputable sur revenu global : 20 403 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 174 €/an
Revenus locatifs : +16 271 €
Charges déductibles : -10 174 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 097 €/an
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 271 €36 681 €7 519 €-20 410 €20 410 €--
216 596 €9 985 €7 323 €6 612 €---
316 928 €9 781 €7 120 €7 147 €---
417 267 €9 571 €6 909 €7 696 €---
517 612 €9 353 €6 691 €8 259 €---
617 964 €9 127 €6 465 €8 838 €---
718 324 €8 893 €6 231 €9 431 €---
818 690 €8 650 €5 989 €10 040 €---
919 064 €8 399 €5 738 €10 665 €---
1019 445 €8 139 €5 478 €11 306 €---
1119 834 €7 870 €5 208 €11 964 €---
1220 231 €7 591 €4 929 €12 640 €---
1320 635 €7 302 €4 640 €13 334 €---
1421 048 €7 002 €4 341 €14 046 €---
1521 469 €6 692 €4 030 €14 777 €---
1621 898 €6 370 €3 709 €15 528 €---
1722 336 €6 038 €3 376 €16 299 €---
1822 783 €5 693 €3 031 €17 090 €---
1923 239 €5 336 €2 674 €17 903 €---
2023 704 €4 965 €2 304 €18 738 €---
2124 178 €4 582 €1 921 €19 595 €---
2224 661 €4 185 €1 524 €20 476 €---
2325 154 €3 774 €1 112 €21 381 €---
2425 657 €3 348 €686 €22 310 €---
2526 171 €2 906 €245 €23 264 €---
TOTAL521 159 €202 231 €109 194 €318 928 €20 410 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 123 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 318 928 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 271 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 417 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 417 €-6 123 €+9 540 €
2+3 417 €+1 984 €+1 433 €
3+3 417 €+2 144 €+1 273 €
4+3 417 €+2 309 €+1 108 €
5+3 417 €+2 478 €+939 €
6+3 417 €+2 651 €+766 €
7+3 417 €+2 829 €+588 €
8+3 417 €+3 012 €+405 €
9+3 417 €+3 199 €+218 €
10+3 417 €+3 392 €+25 €
11+3 417 €+3 589 €-172 €
12+3 417 €+3 792 €-375 €
13+3 417 €+4 000 €-583 €
14+3 417 €+4 214 €-797 €
15+3 417 €+4 433 €-1 016 €
16+3 417 €+4 658 €-1 241 €
17+3 417 €+4 890 €-1 473 €
18+3 417 €+5 127 €-1 710 €
19+3 417 €+5 371 €-1 954 €
20+3 417 €+5 621 €-2 204 €
21+3 417 €+5 879 €-2 462 €
22+3 417 €+6 143 €-2 726 €
23+3 417 €+6 414 €-2 997 €
24+3 417 €+6 693 €-3 276 €
25+3 417 €+6 979 €-3 562 €
Total+85 425 €+95 678 €+-10 253 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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