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Maison 5 pièces 95 m²

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface95m²
Coût Total135 780€
Loyer Annuel9 864€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 747,37 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 95 m²

Découvrez cette charmante maison située sur un terrain de 967 m², cette maison de 95 m² propose un total de 5 pièces, dont 4 chambres. Tout en bénéficiant de la tranquillité du quartier, vous serez également proche des commodités essentielles de la ville.

Ce bien nécessite des travaux de rénovation, possède un sous-sol et offre la possibilité d'aménager un studio indépendant pour ajouter une touche de polyvalence à l'espace. Avec ses 2 chambres actuelles et un généreux terrain de 967 m², cette propriété à fort potentiel saura séduire les acheteurs en quête d'un projet de rénovation dans un cadre verdoyant et calme à Tulle.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 71 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Cécile FEUTRIEZ, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Brive sous le numéro 953 034 758

Surface : 95 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.257984, 1.758226
Total : 135 780€
Prix d'acquisition : 71 000€
Travaux : 59 100€
Valeur du bien : 130 100€
Frais de notaire : 5 680€
Coût estimé : 5 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 822€/mois
Loyer annuel estimé : 9864€/an
Fourchette totale : 647€ - 1045€/mois
Fourchette annuelle : 7762€ - 12536€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 9.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :925,32 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 905 €
Prix d'achat :71 000 €
Décote à l'achat :-16 905€ (-19.2%)
Marge achat-revente :-47 875€ (-54.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :663,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :39,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 702,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 154,02€
Coût de l'assurance :11 880,75€
Taxe foncière : 986,44€/an
Soit par mois : 82,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 822,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 784,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :37,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des meubles de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 100 €(622 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 700€
    Isolation toiture/combles: 95 m² × 60€/m² = 5700€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 600€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 160€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 822 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 864 €/an
Calcul : 822 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 383 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 780 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 475 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 986 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 944 €
Revenus locatifs : +9 864 €
Charges déductibles : -64 944 €
Résultat foncier Année 1 : -55 080 €(Déficit de 55 080 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 680 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 844 €/an
Revenus locatifs : +9 864 €
Charges déductibles : -5 844 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 020 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33679.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 150 €(65% de 71 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 678 €/an
Calcul : 46 150 € × 3,636% = 1 678 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 864 €64 948 €4 387 €-55 084 €21 400 €33 684 €33 684 €
210 062 €5 730 €4 268 €4 332 €--29 352 €
310 263 €5 607 €4 146 €4 655 €--24 697 €
410 468 €5 481 €4 019 €4 987 €--19 710 €
510 678 €5 350 €3 889 €5 327 €--14 382 €
610 891 €5 215 €3 754 €5 676 €--8 707 €
711 109 €5 076 €3 614 €6 033 €--2 673 €
811 331 €4 931 €3 470 €6 400 €---
911 558 €4 783 €3 321 €6 775 €---
1011 789 €4 629 €3 167 €7 160 €---
1112 025 €4 470 €3 008 €7 555 €---
1212 265 €4 305 €2 844 €7 960 €---
1312 510 €4 136 €2 674 €8 375 €---
1412 761 €3 960 €2 498 €8 800 €---
1513 016 €3 779 €2 317 €9 237 €---
1613 276 €3 592 €2 130 €9 684 €---
1713 542 €3 398 €1 937 €10 143 €---
1813 813 €3 198 €1 737 €10 614 €---
1914 089 €2 992 €1 530 €11 097 €---
2014 371 €2 779 €1 317 €11 592 €---
2114 658 €2 558 €1 097 €12 100 €---
2214 951 €2 330 €869 €12 621 €---
2315 250 €2 095 €633 €13 155 €---
2415 555 €1 852 €390 €13 703 €---
2515 866 €1 601 €139 €14 265 €---
TOTAL315 960 €158 796 €63 154 €157 164 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 164 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 864 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 072 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 072 €-6 420 €+8 492 €
2+2 072 €0 €+2 072 €
3+2 072 €0 €+2 072 €
4+2 072 €0 €+2 072 €
5+2 072 €0 €+2 072 €
6+2 072 €0 €+2 072 €
7+2 072 €0 €+2 072 €
8+2 072 €+1 118 €+954 €
9+2 072 €+2 033 €+39 €
10+2 072 €+2 148 €-76 €
11+2 072 €+2 267 €-195 €
12+2 072 €+2 388 €-316 €
13+2 072 €+2 512 €-440 €
14+2 072 €+2 640 €-568 €
15+2 072 €+2 771 €-699 €
16+2 072 €+2 905 €-833 €
17+2 072 €+3 043 €-971 €
18+2 072 €+3 184 €-1 112 €
19+2 072 €+3 329 €-1 257 €
20+2 072 €+3 478 €-1 406 €
21+2 072 €+3 630 €-1 558 €
22+2 072 €+3 786 €-1 714 €
23+2 072 €+3 947 €-1 875 €
24+2 072 €+4 111 €-2 039 €
25+2 072 €+4 280 €-2 208 €
Total+51 800 €+47 149 €+4 651 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 139 jours
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