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vente - appartement

VilleAllonnes (72)
Surface69.56m²
Coût Total156 212€
Loyer Annuel7 688€
Rentabilité4.92%
Cashflow/mois-253€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 650 €
Surface : 69.56 m²
Prix au m² : 1 331,94 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Salle d eau

APPARTEMENT LUMINEUX SUR ALLONNES

Découvrez cet agréable appartement situé au 5? étage d'une résidence à Allonnes. Il se compose d'une belle pièce de vie avec salon-séjour et cuisine. La pièce de vie s'ouvre sur une loggia donnant également dans la cuisine. L'espace nuit comprend deux chambres confortables ainsi qu'une salle d'eau et un wc indépendant. Cet appartement constitue une belle opportunité, que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif. Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à nous contacter. Votre conseillère Immobilier Morgayne NOCLIN 0603476417

Ville : Allonnes
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72700
Coordonnées : 47.969355, 0.160935
Total : 156 212€
Prix d'acquisition : 92 650€
Travaux : 56 150€
Valeur du bien : 148 800€
Frais de notaire : 7 412€
Coût estimé : 7 412€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69.56m²
Loyer prédit : 9.21€/m²/mois
Fourchette : 7.50€ - 11.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 641€/mois
Loyer annuel estimé : 7688€/an
Fourchette totale : 522€ - 787€/mois
Fourchette annuelle : 6261€ - 9441€/an
Rentabilité brute :4.92%
Fourchette de rentabilité :4.01% - 6.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 311,94 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 259 €
Prix d'achat :92 650 €
Décote à l'achat :+1 391€ (+1.5%)
Marge achat-revente :-64 953€ (-71.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 212€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :783,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :45,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 829,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 901,20€
Coût de l'assurance :13 668,55€
Taxe foncière : 768,84€/an
Soit par mois : 64,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 640,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 893,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-252,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 219 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 69.56 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 150 €(807 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 70€/m² = 1750€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Allonnes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 641 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 688 €/an
Calcul : 641 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 430 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 212 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 547 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 769 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 896 €
Revenus locatifs : +7 688 €
Charges déductibles : -62 896 €
Résultat foncier Année 1 : -55 207 €(Déficit de 55 207 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 807 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 746 €/an
Revenus locatifs : +7 688 €
Charges déductibles : -6 746 €
Résultat foncier Années 2+ : 943 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33807.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 650 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 223 €(65% de 92 650 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 190 €/an
Calcul : 60 223 € × 3,636% = 2 190 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 688 €62 901 €5 435 €-55 212 €21 400 €33 812 €33 812 €
27 842 €6 609 €5 293 €1 234 €--32 579 €
37 999 €6 462 €5 146 €1 538 €--31 041 €
48 159 €6 309 €4 994 €1 850 €--29 191 €
58 322 €6 151 €4 836 €2 171 €--27 020 €
68 489 €5 988 €4 672 €2 501 €--24 520 €
78 658 €5 819 €4 503 €2 840 €--21 680 €
88 832 €5 643 €4 328 €3 188 €--18 492 €
99 008 €5 462 €4 146 €3 546 €--14 945 €
109 188 €5 274 €3 958 €3 915 €--11 031 €
119 372 €5 079 €3 763 €4 293 €--6 737 €
129 560 €4 877 €3 561 €4 683 €---
139 751 €4 668 €3 352 €5 083 €---
149 946 €4 451 €3 136 €5 494 €---
1510 145 €4 227 €2 912 €5 918 €---
1610 348 €3 995 €2 679 €6 353 €---
1710 555 €3 754 €2 439 €6 800 €---
1810 766 €3 505 €2 190 €7 261 €---
1910 981 €3 247 €1 931 €7 734 €---
2011 201 €2 980 €1 664 €8 221 €---
2111 425 €2 703 €1 387 €8 722 €---
2211 653 €2 416 €1 100 €9 237 €---
2311 886 €2 119 €803 €9 767 €---
2412 124 €1 811 €496 €10 313 €---
2512 366 €1 492 €177 €10 874 €---
TOTAL246 262 €167 941 €78 901 €78 321 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 78 321 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 688 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 615 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 615 €-6 420 €+8 035 €
2+1 615 €0 €+1 615 €
3+1 615 €0 €+1 615 €
4+1 615 €0 €+1 615 €
5+1 615 €0 €+1 615 €
6+1 615 €0 €+1 615 €
7+1 615 €0 €+1 615 €
8+1 615 €0 €+1 615 €
9+1 615 €0 €+1 615 €
10+1 615 €0 €+1 615 €
11+1 615 €0 €+1 615 €
12+1 615 €+1 405 €+210 €
13+1 615 €+1 525 €+90 €
14+1 615 €+1 648 €-33 €
15+1 615 €+1 775 €-160 €
16+1 615 €+1 906 €-291 €
17+1 615 €+2 040 €-425 €
18+1 615 €+2 178 €-563 €
19+1 615 €+2 320 €-705 €
20+1 615 €+2 466 €-851 €
21+1 615 €+2 617 €-1 002 €
22+1 615 €+2 771 €-1 156 €
23+1 615 €+2 930 €-1 315 €
24+1 615 €+3 094 €-1 479 €
25+1 615 €+3 262 €-1 647 €
Total+40 375 €+25 518 €+14 857 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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