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Vente appartement 5 pièces 74,1 m² Le Puy-en-Velay (43000) - Superimmo

VillePuy-en-Velay (43)
Surface74
Coût Total113 410
Loyer Annuel7 108
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-79
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 500 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 141,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé au coeur du centre historique du Puy en Velay, en premier étage d'une petite copropriété au sein d'un hôtel du XVIe siècle, ce spacieux appartement T5 lumineux et traversant donne d'un coté sur la cour intérieure de la résidence et de l'autre sur un square arboré. Il est composé d'une cuisine/ salle à manger, un salon et trois belles chambres, une salle de bains avec WC et d'un cagibi. Une cave en sous sol et un grenier au dernier étage sont également inclus avec l'habitation. L'immeuble possède également un très grand local à vélo. Prévoir du rafraichissement. Pour votre confort, cet appartement est doté d'un système de chauffage au gaz ainsi que de fenêtres en double vitrage. Syndic bénévole avec charges annuelles d'environ 100 euros pour l'assurance de l'immeuble. Taxe foncière: 750€. Les informations sur les risques éventuels auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : http://georisques.gouv.fr Pour plus d'informations, veuillez contacter Julien PAGIS, agent commercial (E.I., inscrit au RSAC du Puy-en-Velay 804 491 074), au 06x26x24x94x52 . L'Etat des Risques et Pollution peut être consulté sur https://www.georisques.gouv.frAfficher plus

Ville : Puy-en-Velay
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43000
Total : 113 410
Prix d'acquisition : 84 500
Travaux : 22 150
Valeur du bien : 106 650
Frais de notaire : 6 760
Coût estimé : 6 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74
Loyer prédit : 8.00€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 592€/mois
Loyer annuel estimé : 7108€/an
Fourchette totale : 451€ - 778€/mois
Fourchette annuelle : 5409€ - 9341€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 8.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 494,35 €/m²
Basé sur :536 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 582
Prix d'achat :84 500
Décote à l'achat :-26 082 (-23.6%)
Marge achat-revente :-2 828€ (-2.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 410
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :567,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :33,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 600,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 917,16
Coût de l'assurance :9 923,37
Taxe foncière : 750,00€/an
Soit par mois : 62,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 8,33€/mois
Soit par an : 99,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 592,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 671,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-79,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 163 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de rangement et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 18 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 27 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 150(299 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000
    Rafraîchissement cuisine complète: 18 m² × 500€/m² = 9000€ (incluant éléments de rangement et peinture, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (remplacement douche, lavabo, WC, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 800
    Peinture chambres: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 350
    Peinture salon: 27 m² × 50€/m² = 1350€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Puy-en-Velay (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 592 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 108 €/an
Calcul : 592 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 920 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 410 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 397 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 750 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 100 €/an
Calcul : 8 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 150
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 316
Revenus locatifs : +7 108
Charges déductibles : -27 316
Résultat foncier Année 1 : -20 208(Déficit de 20 208 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 9 508
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 166 €/an
Revenus locatifs : +7 108
Charges déductibles : -5 166
Résultat foncier Années 2+ : 1 942 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9508.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 925(65% de 84 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 997 €/an
Calcul : 54 925 € × 3,636% = 1 997
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 10827 3203 923-20 21210 700 €9 512 €9 512 €
27 2505 0673 8212 183--7 329 €
37 3954 9613 7142 434--4 895 €
47 5434 8513 6042 692--2 203 €
57 6944 7373 4902 957---
67 8484 6183 3713 229---
78 0054 4963 2493 509---
88 1654 3693 1223 796---
98 3284 2382 9914 090---
108 4954 1022 8554 393---
118 6653 9612 7144 703---
128 8383 8152 5695 023---
139 0153 6652 4185 350---
149 1953 5082 2615 687---
159 3793 3462 0996 033---
169 5673 1791 9326 388---
179 7583 0051 7586 753---
189 9532 8251 5787 128---
1910 1522 6391 3927 513---
2010 3552 4461 1997 909---
2110 5622 2471 0008 316---
2210 7732 0407938 734---
2310 9891 8265799 163---
2411 2091 6043579 605---
2511 4331 37412710 059---
TOTAL227 673110 24056 917117 43410 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 434
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 108 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 493 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 493-3 210+4 703
2+1 4930+1 493
3+1 4930+1 493
4+1 4930+1 493
5+1 493+226+1 267
6+1 493+969+524
7+1 493+1 053+440
8+1 493+1 139+354
9+1 493+1 227+266
10+1 493+1 318+175
11+1 493+1 411+82
12+1 493+1 507-14
13+1 493+1 605-112
14+1 493+1 706-213
15+1 493+1 810-317
16+1 493+1 916-423
17+1 493+2 026-533
18+1 493+2 138-645
19+1 493+2 254-761
20+1 493+2 373-880
21+1 493+2 495-1 002
22+1 493+2 620-1 127
23+1 493+2 749-1 256
24+1 493+2 881-1 388
25+1 493+3 018-1 525
Total+37 325+35 230+2 095
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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